住宅ローンの金利が上がったら？5年ルール・125％ルールを解説

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変動金利で住宅ローンを借りていると、

「金利が上がったら来月から返済額も上がる？」

「5年ルールがあるから5年間は安心？」

「125％ルールなら返済額は1.25倍以上にならない？」

「金利が上がっても返済額が変わらないなら問題ない？」

と不安に感じる方も多いでしょう。

変動金利の住宅ローンでは、適用金利が上昇すると支払利息が増えます。ただし、毎月返済額がいつ、どの程度変わるかは、金融機関・住宅ローン商品・返済方式によって異なります。

例えば三菱UFJ銀行では、変動金利かつ元利均等返済の場合に「5年ルール」と「125％ルール」を採用しています。金利が変わっても返済額は5年ごとの見直しまで変わらず、見直し後の新返済額も従来返済額の125％を超えない仕組みです。

一方、PayPay銀行やソニー銀行、SBI新生銀行では5年ルール・125％ルールを採用していません。金利上昇時には、その上昇幅等に応じて返済額が見直される仕組みです。

つまり、

「変動金利なら5年間返済額が変わらない」

という説明は、すべての住宅ローンに共通するわけではありません。

さらに5年ルール・125％ルールがある住宅ローンでも、金利上昇による利息負担そのものを免除する制度ではありません。

この記事では、変動金利の住宅ローンで金利が上がった場合に何が起こるのか、5年ルール・125％ルールの仕組み、元利均等返済と元金均等返済の違い、返済額が変わらなくても注意する理由、固定金利への変更・借り換え・繰り上げ返済まで詳しく解説します。

この記事のポイント

変動金利は借入後に適用金利が変わる可能性がある
金利上昇＝必ず翌月から返済額上昇ではない
返済額の変更方法は金融機関・商品によって異なる
5年ルールを採用する銀行がある
125％ルールを採用する銀行がある
すべての銀行に5年・125％ルールがあるわけではない
5年ルールは金利を5年間固定する制度ではない
返済額が同じでも利息割合が増える場合がある
その結果、元金の減り方が遅くなる場合がある
125％ルールも利息増加を免除する制度ではない
条件によって未払利息等が生じる商品もある
元金均等返済では5年・125％ルールがない商品がある
現在の銀行の商品ルールを確認する
金利が上がったら返済予定表を確認する
金利上昇後の返済額をシミュレーションする
固定金利への変更も比較する
他行への借り換えも選択肢になる
繰り上げ返済は手元資金とのバランスを見る
「今払える」だけでなく今後の金利上昇も考える

結論｜5年・125％ルールがあっても「返済負担が増えない」わけではない

最初に最も重要なポイントです。

5年ルール・125％ルールは、

金利上昇による返済負担そのものをなくす仕組みではありません。

例えば三菱UFJ銀行の元利均等返済では、

5年ルール

適用金利が変更されても、返済額は5年間一定

125％ルール

5年ごとの返済額見直し時でも、新返済額はそれまでの返済額の125％以内

となっています。

仮に毎月返済額が、

10万円

だった場合、125％ルールによる次回返済額の上限は、

12万5,000円

です。

しかし、

本来13万円必要なのに12万5,000円しか払わなくてよいから、残り5,000円が消える

という意味ではありません。

金利上昇によって利息負担が増えれば、

毎月返済額の中の利息割合が増える
元金返済割合が減る
元金の減少が遅くなる

可能性があります。

みずほ銀行も、5年・125％ルールが適用される場合、金利上昇時には未返済分が生じ、最終的に返済が必要になる可能性を説明しています。

したがって、

「5年ルールがあるから金利上昇を気にしなくていい」

ではなく、

「急激な返済額上昇を一定程度抑える代わりに、元金の減り方などを確認する必要がある」

と理解するのが重要です。

【関連記事：変動金利と固定金利どっちがいい？住宅ローン金利タイプの選び方】

変動金利とは？

変動金利は、住宅ローン返済期間中に適用金利が見直される金利タイプです。

みずほ銀行では、変動金利について一般的に半年に一度金利が見直されると説明しています。

ただし、

基準金利をいつ見直すか
新金利をいつ適用するか
返済額をいつ変更するか

は金融機関・商品によって異なります。

金利が上がったらすぐ返済額も上がる？

必ずしもそうではありません。

ここが変動金利の分かりにくいところです。

5年ルールがある元利均等返済

金利上昇
↓
利息割合が増える
↓
返済額自体は次回見直しまで据え置き

となる場合があります。

5年ルールがない住宅ローン

金利上昇
↓
新金利に応じて返済額を再計算

となる場合があります。

ソニー銀行では5年ルール・125％ルールを採用しておらず、適用金利の見直しごとに、元金残高・残存期間・適用金利などを基に返済額を再計算します。

5年ルールとは？

5年ルールとは、

変動金利の適用金利が変わっても、一定期間は毎月返済額を変更しない仕組み

です。

三菱UFJ銀行では、変動金利かつ元利均等返済の場合、返済額を5年ごとに見直します。

みずほ銀行も元利均等返済について、金利変動があっても一定のルールに従って5年ごとに返済額を再計算する仕組みを採用しています。

「金利が5年間変わらない」という意味ではない

ここは特に間違えやすいポイントです。

5年ルールは、

金利
5年間固定

ではありません。

返済額
一定期間据え置き

というルールです。

金利は途中で変わることがある

例えば、

借入時金利
0.7％

↓

金利見直し
1.0％

↓

さらに見直し
1.2％

となっても、5年ルールが適用される元利均等返済では、毎月返済額自体は次回の返済額見直しまで変わらない場合があります。

では何が変わる？

毎月返済額が、

10万円

で変わらなくても、

金利上昇前

元金
7万円

利息
3万円

金利上昇後

元金
6万円

利息
4万円

のように、

返済額の中の元金・利息の割合が変化する

可能性があります。

※数字は仕組みを説明するための単純例です。

三菱UFJ銀行も、5年ルール適用中は返済額が変わらなくても元金と利息の内訳が変わると説明しています。

元金が減りにくくなる

住宅ローン返済額の中で利息割合が増えれば、その分元金へ充当される金額が減ります。

そのため、

毎月の引き落とし金額が変わっていなくても、住宅ローン残高の減少が遅くなる

可能性があります。

「返済額が上がっていない＝影響なし」ではない

例えば家計簿だけを見ると、

以前
10万円

現在
10万円

なので、

「金利上昇の影響はなかった」

ように感じます。

しかし住宅ローン明細を見ると、

元金返済
↓

利息
↑

となっている可能性があります。

変動金利を利用しているなら、毎月返済額だけではなく、

住宅ローン残高と元金・利息の内訳

も確認してください。

125％ルールとは？

125％ルールとは、5年ごとの返済額見直し時に、

新しい返済額を、それまでの返済額の125％以内に抑える仕組み

です。

三菱UFJ銀行では、変動金利・元利均等返済についてこのルールを採用しています。

月10万円なら上限12万5,000円

例えば、

現在返済額
10万円

なら、

次回見直し額の上限
12万5,000円

です。

本来の返済額が15万円でも12万5,000円？

その住宅ローン商品のルール上、返済額の上限が125％なら、一定期間の新返済額は12万5,000円までに抑えられます。

しかし、

差額の返済義務自体が消えるわけではありません。

125％ルールは「金利上昇分25％まで」の意味ではない

これも間違えやすい点です。

125％ルールは、

金利上昇率
最大25％

ではなく、

毎月返済額の見直し幅を従来の125％以内にする

ルールです。

金利が2倍になっても返済額は125％まで？

採用商品の仕組みとしては、返済額見直し時の増加上限が125％でも、金利そのものが125％以内に制限されるわけではありません。

そのため利息負担が大きく増えれば、

元金返済額が小さくなる

可能性があります。

未払利息とは？

金利が大幅に上昇した場合、

毎月返済額
＜
その月に支払うべき利息

となるケースが考えられます。

三菱UFJ銀行では、適用利率が急上昇して利息だけで返済額を超えた場合、超過分を「未払利息」として翌月以降へ繰り延べると説明しています。

すべての銀行で未払利息の扱いが同じではない

重要です。

返済額見直しルールや、返済期間終了時の取扱いは金融機関・商品によって異なります。

みずほ銀行では、5年・125％ルールによって最終返済元金が多く残る場合でも返済期限の延長はせず、最終返済日に返済する仕組みを案内しています。

契約している住宅ローンの商品説明書・規約を確認してください。

5年・125％ルールがない銀行もある

この点は必ず覚えておきましょう。

5年ルール・125％ルールは、

変動金利住宅ローン共通の法律上の制度ではありません。

金融機関の商品設計です。

PayPay銀行

PayPay銀行では住宅ローンに5年ルール・125％ルールを採用していません。

金利が上昇した場合は、その上昇幅に応じて返済額を見直す仕組みです。

ソニー銀行

ソニー銀行でも5年ルール・125％ルールを採用していません。

適用金利の見直しの都度、残高・残存期間・適用金利などから返済額を再計算します。

SBI新生銀行

SBI新生銀行も住宅ローンに5年ルール・125％ルールを採用していないと案内しています。

5年ルールがない住宅ローンは危険？

一概には言えません。

5年ルールあり

金利上昇時の返済額増加がすぐ家計へ反映されにくい

一方、

元金返済の減少や後への繰り延べに注意

5年ルールなし

金利上昇に応じて返済額が上がりやすい

一方、

返済負担の変化を早く反映し、後へ繰り延べにくい

という違いがあります。

PayPay銀行も、5年・125％ルールを採用しない理由として、金利上昇時には返済額を見直すことで最終返済額へのしわ寄せがないと説明しています。

つまり、

ルールあり＝安全、なし＝危険

ではありません。

自分がどちらなのか確認する

利用中・検討中の金融機関へ、

変動金利に5年ルールはありますか？

125％ルールはありますか？

と確認してください。

元利均等返済とは？

毎月の、

元金
＋
利息

の合計返済額を基本的に一定にする返済方法です。

住宅ローンでは広く利用されています。

5年ルール・125％ルールを採用する金融機関では、

変動金利＋元利均等返済

に適用するケースがあります。

元金均等返済とは？

毎月返済する元金を一定にし、それに利息を加える方式です。

返済開始当初は返済額が高くなりやすい一方、元金が早く減るため返済額も次第に下がっていきます。

元金均等返済では5年・125％ルールがない場合がある

三菱UFJ銀行では元金均等返済に5年ルール・125％ルールは適用されません。金利上昇時には利息部分が増えるため返済額も増えます。

みずほ銀行も元金均等返済では5年・125％ルールの対象外としています。

「銀行名」だけでなく返済方式まで確認する

例えば同じ金融機関でも、

元利均等返済

と、

元金均等返済

では金利上昇時の返済額の動きが違う場合があります。

住宅ローン契約書や返済予定表で確認してください。

金利が上がると住宅ローンはどうなる？

主に4つの影響が考えられます。

1．支払利息が増える

最も基本的な影響です。

住宅ローン残高が大きいほど、金利変化による影響も大きくなりやすくなります。

2．毎月返済額が増える場合がある

返済額の変更タイミングは商品によります。

3．元金の減り方が遅くなる場合がある

5年ルールによって返済額が据え置かれている場合でも、利息割合が増える可能性があります。

4．総返済額が増える

金利上昇が続けば、最終的な利息負担が増える可能性があります。

みずほ銀行も変動金利について、金利上昇が続くと利息支払分と総返済額が当初予定より大きくなる可能性を示しています。

金利が1％上がると毎月いくら増える？

これは、

借入残高
残り期間
現在金利
返済方式
5年・125％ルール

などによって異なります。

一律に、

「1％上がれば月○万円増える」

とは言えません。

参考例

例えばPayPay銀行が示している説明例では、

借入額
2,000万円

期間
35年

元利均等返済

の場合、

年2.0％
月66,252円

から、

年3.0％
月76,970円

へ上昇する例が示されています。これは同行の5年・125％ルールを採用しない住宅ローンについての説明例です。

つまり約1万700円の増加です。

ただし実際の住宅ローンでは残高・残期間等が異なるため、自分の条件でシミュレーションしてください。

金利上昇に強い家計か確認する

おすすめなのは、

現在金利

だけでなく、

金利＋0.5％

金利＋1.0％

金利＋2.0％

など複数パターンを試すことです。

返済額が増えても貯金できる？

例えば、

現在住宅ローン
10万円

金利上昇後試算
12万円

なら、

毎月2万円増

です。

その状態でも、

生活費
教育費
車
修繕
貯金

を維持できるか確認します。

【関連記事：住宅ローンの返済比率とは？無理のない返済額と計算方法を解説】

返済額が変わらなくても住宅ローン残高を確認する

5年ルールがある住宅ローンでは特に重要です。

金利上昇前と後で、

返済額

だけではなく、

元金返済額

利息

住宅ローン残高

を比較してください。

返済予定表を確認する

金融機関のマイページ等で、

適用金利
返済額
元金
利息
残高

を確認できる場合があります。

三菱UFJ銀行も、新利率への変更後の返済額や内訳について「ご返済のお知らせ」で確認できると案内しています。

金利上昇時にやってはいけないこと

慌てて全額繰り上げ返済する

金利が上がったからといって、

貯金500万円
↓
500万円全額繰り上げ返済

とすると、生活予備資金がなくなる可能性があります。

【関連記事：住宅ローンの繰り上げ返済はいつする？控除との関係と注意点】

すぐ固定金利へ変更する

固定金利への変更も有力な選択肢ですが、

「金利が上がり始めたから即変更」

だけで判断しません。

変更後の固定金利・固定期間・手数料等を比較してください。

金利が下がるまで何もしない

返済余力が十分なら様子を見る選択もあります。

一方、

「すでに家計ぎりぎり」

なら、さらに金利が上がってからでは対応が難しくなる可能性があります。

カードローンで返済を補う

住宅ローン金利上昇によって家計が赤字になった場合に、

カードローン
↓
住宅ローン返済

とすると、別の借金が増えます。

【関連記事：住宅ローンが払えないときは？返済が苦しい場合の対処法と相談先】

金利が上がったら検討したい5つの対策

1．家計を再計算する

まず、

現在返済額

と、

金利上昇後の返済額

を比較します。

2．固定金利へ変更する

金融機関によっては、現在の銀行で変動金利から固定金利へ変更できる場合があります。

例えば三菱UFJ銀行では、変動金利利用者が固定金利へ金利タイプを変更できる仕組みがあります。

固定金利へ変更するメリット

一定期間または完済まで金利変動リスクを抑えられます。

デメリット

変動金利より適用金利が高くなる場合があります。

また固定期間中に市場金利が下がっても、その恩恵を受けにくい場合があります。

3．借り換えを検討する

現在の金融機関より、

金利
団信
返済ルール

が自分に合う住宅ローンがあれば借り換えも候補です。

【関連記事：住宅ローンの借り換えはいつ？金利差・諸費用と注意点を解説】

5年ルールの有無も比較する

借り換え候補銀行では、

金利だけでなく、

金利上昇時に返済額をどう見直すか

も比較してください。

4．一部繰り上げ返済

住宅ローン元金を減らせば、その後の利息負担を小さくできる可能性があります。

ただし、

生活予備費
教育費
修繕費

を残してください。

5．住宅予算・家計を見直す

これから注文住宅を建てる人なら、

金利上昇後でも返せる借入額

から予算を決めます。

注文住宅契約前なら金利上昇ケースを試す

例えば、

現在の金利なら
月10万円

金利上昇時
月12万円

なら、

12万円でも生活できるか

を確認します。

「今の最低金利」で借入上限まで借りない

変動金利は将来の返済額が確定していません。

そのため、

今の金利で払える最大額

ではなく、

金利が上昇しても返せる額

を借入上限にする方が安全です。

【関連記事：住宅ローンで後悔する人の特徴｜借りすぎを防ぐチェックポイント】

頭金を増やせば金利上昇に強くなる？

住宅ローン借入額が減れば、金利上昇の影響を受ける元金も小さくできます。

ただし、

頭金を増やす
↓
手元現金ゼロ

にならないように注意してください。

【関連記事：頭金なしで注文住宅は建てられる？住宅ローンと諸費用の注意点】

40年ローンではさらに注意

返済期間が長いほど、変動金利を選んだ場合に金利変化へさらされる期間も長くなります。

【関連記事：住宅ローン40年は後悔する？35年との違い・メリットと注意点】

「40年間ずっと今の金利」として計算しない

40年ローンを検討するときは、

現在金利

だけでなく、

金利上昇ケース
収入減少ケース

も確認してください。

ペアローン＋変動金利

共働き夫婦でペアローンを利用し、夫婦双方が変動金利の場合、

2本の住宅ローンが金利上昇の影響を受ける可能性があります。

夫婦合計返済額で確認する

例えば、

夫ローン
月7万円

妻ローン
月5万円

合計
12万円

なら、金利上昇後に夫婦合計でいくらになるか試算します。

ボーナス払いもある場合

変動金利に加えて大きなボーナス払いを設定していると、

金利上昇
ボーナス減少

が同時に起きる可能性があります。

【関連記事：住宅ローンのボーナス払いはやめた方がいい？後悔しない返済計画】

団信があるから金利上昇は心配しなくていい？

違います。

団信は死亡等の所定の保障事由に備える保険です。

通常の金利上昇による返済額増加を補償する仕組みではありません。

【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】

住宅ローン控除があるから大丈夫？

こちらも違います。

住宅ローン控除は一定の要件を満たした場合の税額控除制度です。

金利上昇時の返済額を金融機関が下げてくれる制度ではありません。

【関連記事：住宅ローン控除はいつまで？注文住宅で損しない条件と注意点】

金利上昇への備えとして毎月貯金する

例えば、

住宅ローン
月10万円

でも、

「住宅ローン予算12万円」

として、

差額2万円

を毎月貯金する方法があります。

2万円を5年間積み立てた場合

2万円×12か月×5年

＝120万円

です。

実際には貯蓄利息等を考慮せず単純計算ですが、金利上昇・住宅修繕等に備える資金になります。

返済額が上がらなければ繰り上げ返済資金にもできる

金利が大きく上がらなければ、

繰り上げ返済
教育費
修繕費

などへ利用できます。

変動金利を選ぶ前のチェックリスト

金利

☐ 現在の適用金利を確認した
☐ 金利が見直される時期を確認した
☐ 基準金利を確認した
☐ 金利の優遇幅と適用条件を確認した
☐ 優遇幅が返済期間中も継続するか確認した

返済額

☐ 5年ルールの有無を確認した
☐ 125％ルールの有無を確認した
☐ 元利均等返済・元金均等返済のどちらか確認した
☐ 金利見直しと返済額見直しの時期をそれぞれ確認した
☐ 金利が上昇した場合に元金と利息の内訳がどう変わるか確認した

金利上昇ケース

☐ 現在の金利から＋0.5％上昇した場合を試算した
☐ 現在の金利から＋1.0％上昇した場合を試算した
☐ 現在の金利から＋2.0％上昇した場合を試算した
☐ それぞれのケースで毎月返済額を確認した
☐ それぞれのケースで総返済額への影響を確認した
☐ 金利上昇後も住宅ローン残高がどのように減るか確認した

家計

☐ 金利上昇後の返済額でも生活費を確保できるか確認した
☐ 金利上昇後も毎月貯蓄を続けられるか確認した
☐ 将来の教育費を確保できるか確認した
☐ 住宅の修繕費を積み立てられるか確認した
☐ ボーナス収入がなくても返済を続けられるか確認した
☐ 生活予備費を十分に確保できるか確認した

将来の対応

☐ 変動金利から固定金利へ変更できるか確認した
☐ 固定金利へ変更する場合の金利・手数料・条件を確認した
☐ 他の金融機関へ借り換えた場合の返済額と諸費用を比較できるようにした
☐ 一部・全額繰り上げ返済の条件と手数料を確認した
☐ 団信や疾病保障の内容を確認した

すでに変動金利を借りている人のチェックリスト

☐ 現在の住宅ローン残高を確認した
☐ 現在の適用金利を確認した
☐ 次回の金利見直し時期を確認した
☐ 次回の返済額見直し時期を確認した
☐ 5年ルールの有無を確認した
☐ 125％ルールの有無を確認した
☐ 現在の毎月返済額に占める元金と利息の内訳を確認した
☐ 金利が＋0.5％・＋1.0％・＋2.0％上昇した場合を試算した
☐ 金利上昇後の毎月返済額と総返済額を確認した
☐ 金利上昇後の住宅ローン残高の減り方を確認した
☐ 現在の金融機関で固定金利へ変更した場合と比較した
☐ 他の金融機関へ借り換えた場合と比較した
☐ 繰り上げ返済をした場合の効果と手元資金への影響を確認した
☐ 金利上昇後も生活できるだけの生活予備費を確保した

変動金利を選ぶ前のチェックリスト

金利

☐ 現在の適用金利を確認した
☐ 金利が見直される時期を確認した
☐ 基準金利を確認した
☐ 金利の優遇幅と適用条件を確認した
☐ 優遇幅が返済期間中も継続するか確認した

返済額

☐ 5年ルールの有無を確認した
☐ 125％ルールの有無を確認した
☐ 元利均等返済・元金均等返済のどちらか確認した
☐ 金利見直しと返済額見直しの時期をそれぞれ確認した
☐ 金利が上昇した場合に元金と利息の内訳がどう変わるか確認した

金利上昇ケース

☐ 現在の金利から＋0.5％上昇した場合を試算した
☐ 現在の金利から＋1.0％上昇した場合を試算した
☐ 現在の金利から＋2.0％上昇した場合を試算した
☐ それぞれのケースで毎月返済額を確認した
☐ それぞれのケースで総返済額への影響を確認した
☐ 金利上昇後も住宅ローン残高がどのように減るか確認した

家計

☐ 金利上昇後の返済額でも生活費を確保できるか確認した
☐ 金利上昇後も毎月貯蓄を続けられるか確認した
☐ 将来の教育費を確保できるか確認した
☐ 住宅の修繕費を積み立てられるか確認した
☐ ボーナス収入がなくても返済を続けられるか確認した
☐ 生活予備費を十分に確保できるか確認した

将来の対応

☐ 変動金利から固定金利へ変更できるか確認した
☐ 固定金利へ変更する場合の金利・手数料・条件を確認した
☐ 他の金融機関へ借り換えた場合の返済額と諸費用を比較できるようにした
☐ 一部・全額繰り上げ返済の条件と手数料を確認した
☐ 団信や疾病保障の内容を確認した

すでに変動金利を借りている人のチェックリスト

☐ 現在の住宅ローン残高を確認した
☐ 現在の適用金利を確認した
☐ 次回の金利見直し時期を確認した
☐ 次回の返済額見直し時期を確認した
☐ 5年ルールの有無を確認した
☐ 125％ルールの有無を確認した
☐ 現在の毎月返済額に占める元金と利息の内訳を確認した
☐ 金利が＋0.5％・＋1.0％・＋2.0％上昇した場合を試算した
☐ 金利上昇後の毎月返済額と総返済額を確認した
☐ 金利上昇後の住宅ローン残高の減り方を確認した
☐ 現在の金融機関で固定金利へ変更した場合と比較した
☐ 他の金融機関へ借り換えた場合と比較した
☐ 繰り上げ返済をした場合の効果と手元資金への影響を確認した
☐ 金利上昇後も生活できるだけの生活予備費を確保した

金融機関へ聞きたい10の質問

1．私の住宅ローンには5年ルールがありますか？

まず確認します。

2．125％ルールはありますか？

別々に確認してください。

3．適用金利はいつ見直されますか？

金利見直し日を確認します。

4．返済額はいつ見直されますか？

金利見直しと返済額見直しは同じとは限りません。

5．金利が上がると元金・利息の内訳はどう変わりますか？

返済予定表で確認します。

6．未払利息が発生する可能性はありますか？

商品の具体的な取扱いを確認します。

7．最終返済時に残高が残った場合はどうなりますか？

重要です。

8．固定金利へ変更できますか？

金利・期間・手数料を確認します。

9．繰り上げ返済すると返済額はどう変わりますか？

期間短縮型・返済額軽減型を比較します。

10．金利＋1％の場合の返済額を試算できますか？

具体的な数字でもらいましょう。

よくある質問

住宅ローン金利が上がると返済額もすぐ上がりますか？

金融機関・商品・返済方式によります。

5年ルールを採用する元利均等返済では、金利が上がっても次回の返済額見直しまで毎月返済額が変わらない場合があります。

一方、5年ルールを採用していない銀行では、金利見直しに応じて返済額が変更される場合があります。

5年ルールとは？

金利が変わっても、住宅ローンの毎月返済額を一定期間据え置く仕組みです。

三菱UFJ銀行では変動金利・元利均等返済に適用しています。

5年間は金利が変わらないの？

違います。

5年ルールは返済額についてのルールで、金利自体が5年間固定されるという意味ではありません。

金利が上がっているのに返済額が同じなのはなぜ？

返済額の中で、元金と利息の割合を調整するためです。

金利上昇によって利息割合が増え、元金返済割合が減る場合があります。

125％ルールとは？

5年ごとの返済額見直し時に、新しい返済額をそれまでの返済額の125％以内とする仕組みです。

月10万円なら最大いくら？

125％ルールの上限だけを単純計算すると、

10万円×125％＝12万5,000円

です。

12万5,000円を超える分は免除されますか？

免除されるという意味ではありません。

利息割合が増えたり、商品によって未払利息等として扱われたりする可能性があります。

5年・125％ルールはすべての銀行にありますか？

ありません。

PayPay銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行などは採用していないと案内しています。

5年ルールがない銀行は危険？

一概には言えません。

金利上昇時に返済額が早く上がる可能性がある一方、返済負担を後へ繰り延べにくい特徴があります。

元金均等返済にも5年ルールはある？

金融機関・商品によりますが、三菱UFJ銀行やみずほ銀行では元金均等返済は5年・125％ルールの対象外です。

金利が1％上がると月いくら増える？

借入残高・残期間・返済方法によるため一律には言えません。

自分の住宅ローン条件で金融機関のシミュレーションを利用してください。

金利が上がったら固定金利に変えた方がいい？

一律には言えません。

変更後の固定金利、残期間、現在の家計余力を比較してください。

同じ銀行で固定金利へ変更できますか？

対応する金融機関があります。

例えば三菱UFJ銀行では、変動金利から固定金利への変更手続きを案内しています。

別の銀行へ借り換える方法もある？

あります。

金利だけでなく諸費用・団信・返済額見直しルールまで比較してください。

【関連記事：住宅ローンの借り換えはいつ？金利差・諸費用と注意点を解説】

金利が上がったら繰り上げ返済した方がいい？

元金を減らすことで利息負担を軽減できる可能性があります。

ただし生活予備費・教育費・修繕費を残してください。

返済額がまだ上がっていないなら何もしなくていい？

5年ルールがある場合、返済額が変わらなくても元金・利息の内訳が変化している可能性があります。

現在の住宅ローン明細を確認してください。

変動金利で40年ローンは危険？

一律には言えませんが、金利変動リスクにさらされる期間が長くなります。

金利上昇後の返済額と完済年齢を確認してください。

【関連記事：住宅ローン40年は後悔する？35年との違い・メリットと注意点】

金利が上がって住宅ローンが払えなくなったら？

延滞する前に返済中の金融機関へ相談してください。

【関連記事：住宅ローンが払えないときは？返済が苦しい場合の対処法と相談先】

まとめ｜125％ルールは「返済額上昇を遅らせる仕組み」と理解する

変動金利の住宅ローンでは、金利が上昇すると支払利息が増える可能性があります。

ただし毎月返済額の動きは、利用している住宅ローンによって異なります。

三菱UFJ銀行のように変動金利・元利均等返済へ、

5年ルール
125％ルール

を採用している金融機関があります。

5年ルールでは、

金利上昇
↓
返済額は一定期間据え置き
↓
元金・利息の内訳が変化

します。

125％ルールでは、

返済額見直し
↓
新返済額は従来返済額の125％以内

となります。

しかし、

125％を超えた負担が免除されるわけではありません。

金利上昇によって利息負担が増えれば、元金の減少が遅れたり、商品によって未払利息等が発生したりする可能性があります。

一方、

PayPay銀行
ソニー銀行
SBI新生銀行

のように、5年ルール・125％ルールを採用していない金融機関もあります。

そのため、

「変動金利は5年間返済額が変わらない」

と一律に考えないようにしてください。

すでに変動金利を利用している人は、まず次の順番で確認しましょう。

現在の適用金利を確認する
金利の見直し時期を確認する
返済額の見直し時期を確認する
5年ルールの有無を確認する
125％ルールの有無を確認する
元利均等か元金均等か確認する
元金・利息の内訳を確認する
金利＋0.5％・1％などで試算する
固定金利への変更を比較する
借り換え・繰り上げ返済も比較する

これから注文住宅を建てる人は、

現在の変動金利でギリギリ返せる住宅ローンを組まないこと

が特に重要です。

住宅ローンは数十年間続きます。

今の金利だけでなく、

金利が上昇した後でも毎月貯金を続けられるか

まで確認して借入額を決めてください。

5年ルール・125％ルールは、金利上昇リスクをなくす制度ではありません。

返済額が急激に変化する時期を調整する仕組みの一つ

として理解し、自分が利用する金融機関のルールを契約前・返済中に確認することが大切です。

※変動金利の見直し時期、5年ルール・125％ルールの有無、返済額の計算方法、未払利息等の取扱い、固定金利への変更条件は金融機関・住宅ローン商品・返済方式によって異なります。5年・125％ルールはすべての変動金利住宅ローンに共通する仕組みではないため、利用中または検討中の金融機関の商品説明書・契約内容で最新条件を確認してください。