住宅ローンの繰り上げ返済はいつする？控除との関係と注意点

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住宅ローンの返済が始まると、

「貯金が増えたら繰り上げ返済した方がいい？」

「住宅ローン控除が終わるまで待つべき？」

「期間短縮型と返済額軽減型はどっちがお得？」

「ボーナスが出たら毎回返済した方がいい？」

と迷う方は多いでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の通常返済とは別に、住宅ローン元金の一部または全部を前倒しで返済する方法です。元金を早く減らすことで、その部分に将来かかるはずだった利息を減らせるメリットがあります。三菱UFJ銀行も、繰り上げ返済によって元金を直接減らし、将来支払う利息を軽減できると説明しています。

しかし、

お金が貯まったらすぐ繰り上げ返済すれば必ず得

とは限りません。

繰り上げ返済をすると現金が減ります。

また、住宅ローン控除を利用している場合には、年末のローン残高が減ることで控除額に影響する可能性があります。さらに期間短縮型によって返済期間が一定条件を下回ると、住宅ローン控除の適用自体に影響するケースがあります。

そのため繰り上げ返済では、

利息を減らせる金額だけではなく、住宅ローン控除・貯金・教育費・住宅修繕費まで含めて判断すること

が重要です。

この記事では、住宅ローンの繰り上げ返済をいつ行うべきか、期間短縮型と返済額軽減型の違い、住宅ローン控除との関係、ボーナス・退職金を使う場合の注意点まで詳しく解説します。

この記事のポイント

繰り上げ返済は住宅ローン元金を前倒しで減らす方法
元金が減るため将来の利息を抑えられる
一部繰り上げ返済と全額繰り上げ返済がある
一部繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型がある
利息軽減を重視するなら期間短縮型が有利になりやすい
毎月の家計負担を下げたいなら返済額軽減型が向く
住宅ローン控除中の返済は慎重に判断する
住宅ローン控除は年末残高を基に計算される
期間を短縮しすぎると控除要件へ影響する場合がある
繰り上げ返済前に返済期間を確認する
生活予備費を使い切らない
教育費が近い家庭は現金を残す
住宅修繕費も確保する
ボーナスを毎回全額返済へ回さない
金利が低ければ急いで返さない選択もある
繰り上げ返済手数料は金融機関ごとに確認する
完済年齢も判断材料にする

結論｜繰り上げ返済は「余った現金」で行う

最初に結論です。

繰り上げ返済を検討する順番は、

貯金がある
↓
すぐ繰り上げ返済

ではありません。

おすすめは、

1．生活予備資金を確保する

↓

2．近い将来の教育費・車・修繕費を確保する

↓

3．住宅ローン控除への影響を確認する

↓

4．それでも余る資金を繰り上げ返済する

という順番です。

三菱UFJ銀行も、繰り上げ返済によって手元資金が減るため、教育費や生活予備資金など今後必要となる資金を確保したうえで行うことが重要としています。

つまり、

「返せるお金」ではなく「返しても困らないお金」を使う

ことが基本です。

【関連記事：頭金なしで注文住宅は建てられる？住宅ローンと諸費用の注意点】

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの通常返済では、

元金
利息

を毎月返済します。

一方、繰り上げ返済では毎月返済とは別に住宅ローン元金を前倒しで返します。

例えば、

住宅ローン残高
3,000万円

繰り上げ返済
100万円

なら、

住宅ローン元金を100万円前倒しして減らす

というイメージです。

その100万円部分に将来発生する予定だった利息を減らせます。

一部繰り上げ返済とは？

住宅ローン残高の一部だけを前倒しで返済する方法です。

例えば、

残高3,000万円

↓

100万円繰り上げ返済

↓

残高を減らす

という形です。

三井住友銀行では、一部繰り上げ返済について、返済期間を短縮する方法や毎回の返済額を変更する方法など複数の返済方法を案内しています。

全額繰り上げ返済とは？

住宅ローン残高のすべてを一括で返済する方法です。

例えば、

住宅ローン残高
500万円

↓

500万円全額返済

↓

住宅ローン完済

となります。

金融機関によって手続き・手数料等が異なるため、事前に確認してください。

繰り上げ返済には2つの代表的な方法がある

一部繰り上げ返済では主に、

期間短縮型

返済額軽減型

があります。

三菱UFJ銀行も一部繰り上げ返済を、この2つの方式に分けて案内しています。

期間短縮型とは？

毎月の返済額は基本的に変えず、住宅ローンの返済期間を短くする方法です。

例えば、

完済予定
65歳

↓

繰り上げ返済

↓

完済予定
62歳

というイメージです。

期間短縮型のメリット

大きなメリットは、

利息軽減効果が大きくなりやすいこと

です。

三菱UFJ銀行も、返済額軽減型と比べて期間短縮型の方が総支払利息を少なくしやすいと説明しています。

早く住宅ローンを終わらせたい人に向く

例えば、

65歳まで住宅ローン

↓

60歳までに完済したい

という家庭には向いています。

特に定年前後の残債を減らしたい場合に検討できます。

期間短縮型の注意点

返済期間を短くした後、

「やっぱり毎月返済が苦しいから期間を元に戻したい」

と思っても、自由に戻せるとは限りません。

三菱UFJ銀行も、期間短縮後に毎月返済負担が大きくなった場合でも、再度返済期間を延長できない点を注意事項として挙げています。

返済額軽減型とは？

住宅ローンの返済期間を基本的に変えず、

毎月の返済額を減らす方法

です。

例えば、

毎月返済
11万円

↓

繰り上げ返済

↓

毎月返済
9万8,000円

というイメージです。

返済額軽減型のメリット

毎月の固定費を下げられます。

例えば、

教育費が増える
育児休業予定
老後資金を増やしたい
収入減少が心配

という家庭では使いやすい方法です。

利息軽減効果は期間短縮型より小さくなりやすい

同じ金額を繰り上げ返済した場合、一般的には返済期間を短縮する方が利息削減効果は大きくなりやすいとされています。

三菱UFJ銀行も、返済額軽減型は期間短縮型と比較して総返済額が多くなると説明しています。

期間短縮型と返済額軽減型の比較

項目	期間短縮型	返済額軽減型
毎月返済額	基本的に変えない	減らす
返済期間	短くする	基本的に変えない
利息軽減効果	大きくなりやすい	比較的小さい
完済年齢	早められる	基本的に変わらない
家計負担	毎月変わらない	毎月軽くなる
住宅ローン控除	期間短縮に特に注意	年末残高減少に注意

どちらを選ぶ？

利息を減らしたい

期間短縮型

毎月返済を減らしたい

返済額軽減型

と考えると分かりやすいでしょう。

ただし住宅ローン控除を利用している場合は、期間短縮型を選ぶ前に返済期間を確認してください。

繰り上げ返済は早いほど得？

一般的に同じ金額を繰り上げ返済するなら、住宅ローン返済の早い時期に行う方が、その後発生する利息を減らせる期間が長くなります。

そのため利息軽減だけを見ると、

10年後に100万円

より、

1年後に100万円

の方が効果が大きくなるケースがあります。

三菱UFJ銀行も、繰り上げ返済は早い時期ほど利息軽減効果が大きくなる傾向があると説明しています。

しかし、

早ければ必ず最適とは限りません。

住宅ローン控除があるから

住宅ローン控除は一定の要件を満たした場合、住宅ローン等の年末残高などを基に税額控除を計算する制度です。

国税庁の令和8年度版案内でも、住宅ローン控除は住宅ローン等の年末残高を基に控除額を算出する仕組みとされています。

つまり繰り上げ返済で住宅ローン残高を減らせば、

住宅ローン控除の計算に使われる年末残高も減る可能性があります。

住宅ローン控除中は繰り上げ返済しない方がいい？

一律には言えません。

比較する必要があるのは、

繰り上げ返済で減る利息

と、

住宅ローン控除への影響

です。

さらに、

住宅ローン金利
控除対象となる年末残高
所得税・住民税の状況
控除可能額
残り控除期間

によって結果が異なります。

「控除率より住宅ローン金利が低いから返さない方が得」は単純化しすぎ

住宅ローン控除について、

「控除率0.7％だから、金利0.5％なら繰り上げ返済しない方が得」

という説明を見かけることがあります。

しかし実際の控除額は、

借入限度額
年末残高
所得税額等
住宅性能
入居時期
個人の適用条件

によって異なります。

令和8年中に入居する住宅についても、住宅区分などにより借入限度額・控除期間等が異なります。

単純に金利と控除率だけを比較しないようにしましょう。

年末に繰り上げ返済すると控除額へ影響する？

住宅ローン控除は年末残高を基に計算します。

そのため、

12月に繰り上げ返済

↓

12月31日のローン残高が減る

↓

控除計算に使う残高も減る可能性

があります。

税制上の条件を満たしている場合でも、年末残高が減れば控除額へ影響する可能性があります。

1月まで待った方が得？

これも一律には言えません。

12月に返す場合と翌年1月に返す場合では、

利息
年末残高
控除額

が変わるためです。

金額が大きい場合は金融機関の返済シミュレーションと税制条件を確認し、必要に応じて税務署・税理士等へ相談してください。

最も注意したいのは返済期間10年

住宅ローン控除には、対象となる住宅ローン等について一定以上の返済期間が必要です。

国税庁は、繰り上げ返済によって償還期間等が10年未満となった場合、その年について住宅ローン控除の適用がなくなる取扱いを示しています。

三菱UFJ銀行も、期間短縮型の繰り上げ返済によって最終返済期限が初回返済日から10年未満になると、住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があると注意喚起しています。

「残り期間が10年未満」ならダメという意味？

ここは誤解しやすいポイントです。

単純に、

住宅ローン残り9年
＝即控除対象外

という意味ではありません。

重要なのは、繰り上げ返済後の償還期間等が税制上の要件を満たしているかです。

自己判断せず、期間短縮型で大きな繰り上げ返済をする前に金融機関へ、

この返済をすると住宅ローン控除の返済期間要件へ影響しますか？

と確認してください。

【関連記事：住宅ローン控除はいつまで？注文住宅で損しない条件と注意点】

住宅ローン控除が終わってからまとめて返す方法

一つの考え方です。

住宅ローン控除期間中
↓
現金を貯める

控除終了後
↓
まとまった繰り上げ返済

とします。

メリット

手元資金を確保できる
控除期間中に残高を急激に減らさない
教育費等へ対応できる

というメリットがあります。

デメリット

その間、住宅ローン元金が多く残るため、

支払利息は発生し続けます。

住宅ローン金利が高い場合には、控除終了まで待つメリットが小さくなる可能性があります。

繰り上げ返済と貯金はどちらを優先？

基本的には、

最低限必要な現金を残すことを優先

します。

住宅ローンを繰り上げ返済したお金は、簡単には現金へ戻せません。

例えば、

貯金500万円

↓

400万円繰り上げ返済

↓

手元100万円

となった直後に、

車故障
給湯器交換
病気
収入減

が起きる可能性があります。

生活予備費を確保する

必要な生活予備費は家庭によって異なります。

共働きか
片働きか
自営業か
子どもの人数
車の有無

などで違います。

一律に「○か月分」と決めるより、自分たちが安心できる金額を残してください。

教育費が近いなら現金を残す

例えば子どもが高校生なら、

数年以内
大学進学

という可能性があります。

住宅ローン金利を少し減らすために現金を使い、

教育費を別のローンで借りる

ことになれば、結果的に家計負担が増える可能性があります。

住宅修繕費も忘れない

新築住宅でも長期間住めば、

外壁
屋根
給湯器
エアコン
水回り

などの修理・交換が発生する可能性があります。

住宅ローン返済だけに資金を集中させないようにしましょう。

ボーナスで繰り上げ返済する？

第156記事で解説したように、

ボーナス払いへ最初から固定する

より、

余裕がある年だけ繰り上げ返済する

という方法があります。

【関連記事：住宅ローンのボーナス払いはやめた方がいい？後悔しない返済計画】

ボーナス全額は使わない

例えば、

ボーナス100万円

なら、

30万円
貯金

20万円
教育費

20万円
住宅修繕費

30万円
繰り上げ返済

というように分ける方法があります。

退職金で住宅ローンを完済する？

退職時に、

住宅ローン残高
1,000万円

退職金
2,000万円

なら、

1,000万円を全額返済したい

と考えるかもしれません。

しかし退職金は、

老後生活費
医療費
住宅修繕
介護

にも使う資金です。

退職金全額を住宅ローンへ使わない

住宅ローン金利・年金・老後資産を確認して判断します。

特に定年後の現金収入が減る家庭では、

住宅ローン残高をゼロにすることだけを最優先にしない

ことが重要です。

期間短縮型は完済年齢を下げたい人に向く

例えば、

住宅ローン完済
72歳

↓

繰り上げ返済

↓

65歳完済

を目指す考え方があります。

定年前後までに住宅ローン負担を小さくしたい家庭では有効です。

返済額軽減型は教育費増加に備えやすい

例えば、

現在
毎月11万円

↓

返済額軽減型

↓

毎月9万5,000円

となれば、

差額1万5,000円

を教育費・貯蓄へ回せます。

変動金利なら繰り上げ返済した方がいい？

一律には言えません。

変動金利では将来金利が上がる可能性があります。

元金を減らせば、

将来金利が上昇した場合に利息の影響を受ける元金を減らせる

メリットがあります。

一方、手元資金を減らすデメリットがあります。

【関連記事：変動金利と固定金利どっちがいい？住宅ローン金利タイプの選び方】

金利上昇時は返済効果も複雑になる

変動金利・元利均等返済の商品では、金利上昇の状況によって繰り上げ返済をしても想定どおり期間が短縮されないなどのケースがあります。

三菱UFJ銀行も、金利上昇局面では一部繰り上げ返済額によって期間短縮型でも返済期間が短くならない場合などがあると案内しています。

現在の返済予定表を確認してから手続きしましょう。

固定金利なら？

固定金利では将来の金利が確定しているため、

繰り上げ返済しない場合
繰り上げ返済する場合

の比較をしやすいメリットがあります。

それでも手元資金と住宅ローン控除を含めて判断してください。

団信との関係も考える

住宅ローンには団信が付いている場合があります。

繰り上げ返済で住宅ローン残高を減らせば、

団信によって保障される住宅ローン残高も小さくなります。

これは繰り上げ返済が悪いという意味ではありません。

ただ、

住宅ローン残高3,000万円
＋
現金1,000万円

と、

住宅ローン残高2,000万円
＋
現金0円

では、家族の資産構成が違います。

【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】

繰り上げ返済手数料を確認する

金融機関によって、

インターネットなら無料
店頭なら手数料あり
全額返済は別料金

など条件が異なります。

例えば三菱UFJ銀行では、インターネットによる一部繰り上げ返済手数料を無料としています。

利用金融機関の最新条件を確認してください。

少額を毎月返した方がいい？

金融機関によって最低返済額・手続き条件が違います。

手数料無料で少額から利用できるなら、

毎年10万円

など定期的に行う方法もあります。

一方で、

現金が貯まるたびに全部返す

と手元資金が不足する可能性があります。

繰り上げ返済のタイミングを決める5ステップ

ステップ1｜住宅ローン残高と金利を見る

現在の、

残高
金利
残期間

を確認します。

ステップ2｜住宅ローン控除を確認する

控除期間中か
年末残高
返済期間

を確認します。

ステップ3｜現金を残す

生活予備費・教育費・修繕費を確保します。

ステップ4｜期間短縮型と返済額軽減型を比較する

金融機関にシミュレーションしてもらいます。

ステップ5｜返済後の家計を見る

「利息が○万円減る」

だけではなく、

返済後に現金がいくら残るか

を確認してください。

繰り上げ返済前チェックリスト

住宅ローン

現在残高を確認した
適用金利を確認した
残り返済期間を確認した
完済予定年齢を確認した

住宅ローン控除

控除期間中か確認した
年末残高への影響を確認した
期間短縮後の返済期間を確認した
10年以上の要件への影響を確認した
必要なら税務署・税理士等へ確認した

現金

生活予備資金を残した
教育費を確保した
車費用を確保した
住宅修繕費を確保した
近い将来の大型支出を確認した

返済方式

期間短縮型を試算した
返済額軽減型を試算した
利息削減額を比較した
毎月返済額を確認した
完済時期を確認した

金融機関

最低返済額を確認した
一部返済手数料を確認した
全額返済手数料を確認した
インターネット手続きを確認した

金融機関へ聞きたい10の質問

1．100万円繰り上げ返済すると利息はいくら減りますか？

具体的に試算してもらいます。

2．期間短縮型なら何年短くなりますか？

完済年齢を確認します。

3．返済額軽減型なら毎月いくら下がりますか？

家計への効果を確認します。

4．住宅ローン控除へ影響しますか？

返済期間も確認します。

5．返済期間は10年以上残りますか？

大きな期間短縮では重要です。

6．一部繰り上げ返済手数料はいくらですか？

ネット・店頭の違いも聞きます。

7．最低いくらから返済できますか？

少額返済を考える人は確認します。

8．ボーナス返済部分にも利用できますか？

ボーナス払い利用者は確認します。

9．変動金利の場合、現在の返済予定はどう変わりますか？

金利上昇時は特に確認します。

10．全額返済すると必要な手続き・費用は？

完済を検討している場合に確認します。

よくある質問

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

通常の毎月返済とは別に、住宅ローン元金の一部または全部を前倒しで返すことです。

元金が減るため、将来支払う利息を減らせます。

繰り上げ返済はいつするのがお得？

利息削減だけなら一般的に早い方が効果は大きくなりやすいですが、住宅ローン控除や手元資金も考える必要があります。

100万円でも意味がありますか？

借入残高・金利・残期間によります。

金融機関のシミュレーションで利息削減額を確認してください。

期間短縮型と返済額軽減型どちらが得？

利息削減を重視するなら期間短縮型が有利になりやすく、毎月返済を減らしたいなら返済額軽減型が向きます。

住宅ローン控除中に繰り上げ返済してもいい？

できますが、年末残高や返済期間へ影響する可能性があるため事前確認が必要です。

繰り上げ返済すると住宅ローン控除は減りますか？

住宅ローン控除は年末残高等を基に算出されるため、繰り上げ返済で年末残高が減れば控除額へ影響する可能性があります。

期間を短くすると住宅ローン控除が受けられなくなる？

繰り上げ返済によって税制上必要な返済期間要件を満たさなくなる場合は、控除へ影響します。

国税庁は、繰り上げ返済により償還期間等が10年未満となる場合について住宅ローン控除の適用がなくなる取扱いを示しています。

住宅ローン控除が終わってから返した方がいい？

有力な選択肢の一つですが、住宅ローン金利・控除額・残期間・貯金状況によって異なります。

12月と1月ならどちらがいい？

住宅ローン控除を利用している場合、年末残高への影響が異なります。

具体的な金額で比較してください。

ボーナスが出たら繰り上げ返済するべき？

毎回返済する必要はありません。

生活予備費・教育費・修繕費を残した後の余裕資金から判断してください。

繰り上げ返済とボーナス払いはどちらがおすすめ？

ボーナス払いはあらかじめ返済へ組み込む方法、繰り上げ返済は余裕があるときに任意で行う方法です。

柔軟性を重視するなら繰り上げ返済を利用する考え方があります。

【関連記事：住宅ローンのボーナス払いはやめた方がいい？後悔しない返済計画】

貯金はいくら残すべき？

家庭によって異なります。

生活費、教育費、車、修繕、収入安定性から判断してください。

退職金で完済した方がいい？

一律には言えません。

老後資金を使い切らないように、住宅ローン金利と退職後の資産を比較してください。

変動金利なら早く返した方がいい？

元金を減らすことで将来の金利上昇の影響を小さくできる可能性がありますが、手元資金とのバランスが重要です。

繰り上げ返済手数料はかかる？

金融機関・手続方法によります。

インターネットなら無料としている金融機関もあります。

繰り上げ返済後に返済期間を元に戻せる？

自由に戻せるとは限りません。

期間短縮型では、短縮後に再度返済期間を延長できない金融機関もあります。

団信があるなら繰り上げ返済しない方がいい？

団信だけで判断するものではありません。

返済額・金利・家族の現金資産・生命保険等を含めて考えてください。

全額返済したら団信は？

住宅ローン債務がなくなれば、通常はその住宅ローンに付随する団信の保障も終了します。

【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】

まとめ｜繰り上げ返済は「利息」より返済後の家計で判断する

住宅ローンの繰り上げ返済には、

元金を早く減らせる
将来の利息を減らせる
完済時期を早められる
毎月返済額を減らせる

というメリットがあります。

三菱UFJ銀行でも、一部繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、目的によって使い分けることを案内しています。

ただし、

繰り上げ返済額が大きいほど必ず家計に有利

とは限りません。

注意するべきなのは、

手元現金が減る
教育費へ使えなくなる
住宅修繕費が不足する可能性
住宅ローン控除の年末残高が減る
期間短縮によって税制要件へ影響する可能性

です。

特に住宅ローン控除については注意してください。

国税庁は、繰り上げ返済によって償還期間等が10年未満となった場合、その年について住宅ローン控除の対象とならない取扱いを示しています。

そのため大きな期間短縮型の繰り上げ返済をする前に、

返済期間が何年になるか

を金融機関へ確認してください。

繰り上げ返済を考えるときは、次の順番がおすすめです。

現在の住宅ローン残高を確認する
適用金利を確認する
残り返済期間を確認する
住宅ローン控除の残り期間を確認する
生活予備資金を確保する
教育費を確保する
住宅修繕費を確保する
期間短縮型を試算する
返済額軽減型を試算する
返済後に残る現金まで比較する

特に避けたいのは、

「貯金が500万円になったから500万円全部返す」

という考え方です。

住宅ローンを返した500万円は、急な生活費として簡単に取り戻せません。

一方で住宅ローン金利が高く、十分な現金が残っているなら、繰り上げ返済によって利息負担を減らすメリットは大きくなります。

したがって、

繰り上げ返済するかどうかは住宅ローンだけではなく、家計の貸借対照表全体で判断する

ことが重要です。

「100万円返したら利息はいくら減るのか」

だけではなく、

「100万円返した後も、家族の現金は十分残るのか」

まで確認してください。

それが、住宅ローンの繰り上げ返済で後悔しないための最も重要なポイントです。

※住宅ローンの一部・全額繰り上げ返済の最低金額、手数料、返済方式、住宅ローン控除への影響は金融機関や個別の契約・税制適用条件によって異なります。特に期間短縮型を利用する場合は、住宅ローン控除の返済期間要件へ影響しないか、利用金融機関および必要に応じて税務署・税理士等へ確認してください。