注文住宅の住宅ローンを検討していると、
「35年ローンだと毎月の返済額が高い」
「40年に延ばせば月々が楽になる？」
「40年ローンは後悔するからやめた方がいい？」
「35年と40年では総返済額がどれくらい違う？」
と迷う方も多いでしょう。
住宅ローンの返済期間を35年から40年へ延ばすと、同じ借入額・同じ金利条件であれば、一般的に毎月の返済額を抑えやすくなります。
実際、三井住友信託銀行は最長40年の住宅ローンを取り扱っており、借入期間を長くすると月々の返済負担を軽減できる一方、総支払利息は増えると案内しています。なお、同銀行では40年にしたこと自体による金利上乗せはないとしていますが、これは同行の商品条件であり、他の金融機関にも共通するものではありません。
一方、返済期間を長くすると、
- 総支払利息が増えやすい
- 完済年齢が高くなる
- 定年後まで返済が残る可能性がある
- 住宅ローン残高が減るスピードが遅くなる
という注意点があります。
そのため、
「40年なら月々が安いから借入額を増やせる」
という考え方だけで選ぶのはおすすめできません。
この記事では、40年住宅ローンのメリット・デメリット、35年との返済額比較、完済年齢、50年ローンとの違い、団信・繰り上げ返済まで詳しく解説します。
この記事のポイント
- 40年ローンを扱う金融機関がある
- すべての銀行で40年を選べるわけではない
- 返済期間を延ばすと月々の返済額を抑えやすい
- 同じ金利なら総支払利息は増えやすい
- 40年だから必ず金利が高くなるわけではない
- ただし35年超で金利条件が変わる商品も確認する
- 完済時年齢の条件がある
- 35歳で40年なら単純計算で75歳完済
- 40歳で40年なら80歳完済になる
- 定年後の返済計画が重要
- 住宅ローン残高の減り方が遅くなる
- 売却時にローン残高が多く残る可能性がある
- 団信の保障期間・年齢条件も確認する
- 繰り上げ返済を前提にしすぎない
- 40年で借りて後から短縮する方法もある
- 変更条件・手数料は金融機関によって異なる
- 35年と40年の両方でシミュレーションする
- 月額だけでなく総返済額を見る
- 返済比率を下げる目的だけで借入額を増やさない
結論｜40年ローンは「借入額を増やすため」ではなく「家計に余白を作るため」に使う
40年ローンそのものが悪いわけではありません。
例えば、
35年返済
毎月12万円
40年返済
毎月11万円
となったとき、
浮いた1万円を、
- 教育費
- 生活予備費
- 住宅修繕費
- 貯蓄
へ回せるのであれば、40年という選択が家計の安定につながる場合があります。
一方、
35年なら4,000万円まで
40年なら4,500万円まで借りられそう
だから、
500万円高い家を建てる
という使い方は慎重に考えてください。
返済期間を長くする本来のメリットは、
住宅予算を上げることではなく、毎月返済に余裕を持たせること
です。
【関連記事：住宅ローンの返済比率とは？無理のない返済額と計算方法を解説】
住宅ローンは40年まで借りられる？
金融機関によります。
住宅ローンには、
- 最長35年
- 最長40年
- 最長50年
など複数の商品があります。
例えば三井住友信託銀行では、住宅ローンの借入期間を最長40年まで設定できます。
一方、住宅金融支援機構の通常のフラット35は最長35年です。借入期間は原則15年以上で、「80歳－申込時年齢」と35年のうち短い方が上限になります。
つまり、
「住宅ローンは原則35年まで」
と一律に考えることはできません。
利用する金融機関・商品によって確認が必要です。
50年ローンもある
現在は、一定の条件を満たせば最長50年の住宅ローンを利用できる商品もあります。
住宅金融支援機構のフラット50は、
- 長期優良住宅
- 予備認定マンション
- 管理計画認定マンション
など一定の住宅を対象として、36年以上50年以下の返済期間を設定できる全期間固定金利型住宅ローンです。
ただしフラット50では、原則として申込時年齢が満44歳未満などの条件があります。
40年ローンと35年ローンの違い
最も大きな違いは、
35年ローン
早く完済する代わりに毎月返済が高くなりやすい
40年ローン
毎月返済を下げやすい代わりに返済期間と総利息が増えやすい
という点です。
35年・40年比較表
| 項目 | 35年ローン | 40年ローン |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | 高くなりやすい | 低くなりやすい |
| 返済期間 | 短い | 長い |
| 総支払利息 | 少なくなりやすい | 多くなりやすい |
| 完済年齢 | 低くしやすい | 高くなりやすい |
| 毎月の家計余力 | 小さくなりやすい | 作りやすい |
| 元金の減少 | 比較的早い | 比較的遅い |
| 定年後返済 | 抑えやすい | 残る可能性が高まる |
| 繰り上げ返済 | 任意 | 任意 |
毎月返済はいくら変わる？
考え方を理解するため、仮の条件で比較してみます。
試算条件
借入額
4,000万円
金利
年1.5％
返済方法
元利均等返済
ボーナス払い
なし
※説明用の試算です。実際の住宅ローン金利・手数料・返済額とは異なります。
35年返済
毎月返済
約12万2,500円
総返済額
約5,144万円
支払利息
約1,144万円
40年返済
毎月返済
約11万900円
総返済額
約5,322万円
支払利息
約1,322万円
となります。
毎月約1万1,600円下がる
この条件では、
35年
約12万2,500円
40年
約11万900円
となるため、40年にすると毎月約1万1,600円下がります。
年間では、
約13万9,000円
程度の差になります。
家計にとっては小さくありません。
その代わり総返済額は増える
同じ試算では、
35年
約5,144万円
40年
約5,322万円
となり、
40年の方が約178万円総返済額が多くなります。
つまり、
月々を安くする代わりに、長期間利息を払う
のが40年ローンの基本的な仕組みです。
三井住友信託銀行も、40年返済は毎月負担を軽減できる一方、期間が長くなる分、総支払利息が増えると明記しています。
金利が同じとは限らない
先ほどの試算では、35年・40年とも同じ年1.5％として比較しました。
しかし実際には金融機関の商品によって、
- 35年以下
- 35年超
で金利条件が異なる可能性があります。
そのため金融機関へは、
35年と40年で適用金利は同じですか？
と確認してください。
三井住友信託銀行では40年にしたこと自体による金利上乗せはありませんが、これは同行の商品条件です。
40年ローンのメリット
毎月返済額を抑えられる
最大のメリットです。
例えば、
毎月12万円
から、
毎月11万円
になれば、
毎月1万円の余裕が生まれます。
教育費を積み立てられる
子どもがいる家庭なら、
月1万円
年間12万円
10年間120万円
を教育費として積み立てる方法もあります。
住宅ローン返済だけで家計を使い切らないことは重要です。
生活予備資金を作れる
毎月返済を抑えて、
- 病気
- 車修理
- 家電故障
- 収入減
へ備える資金を作ることができます。
住宅修繕費を準備できる
新築でも、
10年
15年
20年
と住み続ければ、
- 外壁
- 屋根
- 給湯器
- エアコン
- 水回り
などの修繕・交換が必要になる可能性があります。
住宅ローンの月額を下げ、その差額を修繕積立へ回す考え方があります。
返済比率を抑えやすい
返済期間が長くなって毎月返済が下がれば、年間返済額も下がり、返済比率を抑えやすくなります。
ただし、
返済比率が下がったから借入額を増やす
のではなく、
家計余力を残すことを優先してください。
【関連記事：住宅ローンの返済比率とは？無理のない返済額と計算方法を解説】
頭金を残しやすくなる場合がある
35年返済にするために、
「頭金を500万円入れないと月額が厳しい」
という場合でも、40年返済なら頭金を減らし、現金を残せる可能性があります。
【関連記事：頭金なしで注文住宅は建てられる？住宅ローンと諸費用の注意点】
40年ローンのデメリット
総支払利息が増える
最大のデメリットです。
住宅ローンでは、元金が残っている期間に利息が発生します。
返済期間が5年長くなれば、その分長期間利息を支払います。
完済年齢が高くなる
例えば、
30歳で借りる
40年後
70歳
35歳で借りる
40年後
75歳
40歳で借りる
40年後
80歳
です。
単純計算ではこうなります。
金融機関には完済時年齢の条件があるため、誰でも40年を選べるわけではありません。
例えば三井住友信託銀行の40年ローンでは、利用する保証会社によって満80歳未満または満81歳未満という完済時年齢の制限があります。
定年後まで住宅ローンが残る
35歳で40年ローンなら、
65歳時点でも残り10年
です。
会社員で65歳に収入が減る場合、
現役時代と同じ返済を続けられるか確認する必要があります。
年金だけで住宅ローンを返せる？
住宅ローン契約時には、
「今の年収」
を中心に考えがちです。
しかし40年ローンでは、
返済後半が老後と重なる可能性
があります。
- 年金見込み額
- 退職金
- 老後貯蓄
- 住宅修繕
まで考えてください。
退職金で完済すればいい？
退職金を住宅ローン完済へ充てる方法はありますが、
最初から退職金全額を住宅ローンへ使う前提
にはしない方が安全です。
退職後には、
- 生活費
- 医療
- 介護
- 住宅修繕
などの資金が必要です。
元金の減り方が遅くなる
同じ借入額・同じ金利なら、40年返済の方が毎月返済額は少なくなります。
そのため住宅ローン元金もゆっくり減る傾向があります。
売却時にローンが多く残る可能性
例えば10年後に、
- 転勤
- 離婚
- 親との同居
- 住み替え
などで住宅を売却する可能性があります。
そのとき、
住宅売却価格
3,500万円
住宅ローン残高
3,800万円
なら、
売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
40年ローンは「一生住む前提」にしすぎない
家族の暮らしは変わります。
40年間同じ住宅へ必ず住み続けるとは限りません。
残高の推移もシミュレーションしてください。
40年ローンが向いている可能性がある人
例えば次のようなケースです。
- 20代・30代前半など比較的若い
- 毎月返済額を抑えたい
- 教育費を確保したい
- 手元資金を厚く残したい
- 毎月しっかり貯蓄できる
- 将来繰り上げ返済も検討できる
- 住宅予算自体は35年でも無理がない
慎重に考えたい人
次のケースでは35年以下も比較してください。
- 40歳以降で借りる
- 定年後の収入見込みが少ない
- 40年にしないと希望額を借りられない
- 借入上限近くまで借りる
- ボーナス払いも大きい
- 貯金がほとんどない
- 車など他のローンも多い
- 老後資金を準備できていない
年齢別に考える
25歳で40年
単純計算では65歳完済です。
40年ローンの長さを活かしやすい年齢です。
ただし転職・結婚・子育てなど将来の変化が大きい年代でもあります。
30歳で40年
単純計算では70歳完済です。
60歳・65歳時点の残高を確認しましょう。
35歳で40年
単純計算では75歳完済です。
定年後10年以上返済が残る可能性があります。
40歳で40年
単純計算では80歳完済です。
金融機関の完済時年齢条件によっては40年そのものを設定できない場合があります。
35歳なら35年と40年どちら？
例えば35歳なら、
35年ローン
70歳完済
40年ローン
75歳完済
です。
どちらも一般的な定年年齢を超える可能性があります。
そこで、
「40年で借りて毎月を下げ、60歳までに計画的に繰り上げ返済する」
という方法も考えられます。
ただし、
必ず繰り上げ返済できるとは限りません。
「将来繰り上げ返済すればいい」は危険
現在、
共働き
だから、
毎年50万円繰り上げ返済できる
と考えていても、
- 出産
- 教育費
- 収入減
- 車購入
- 修繕
などで余裕がなくなることがあります。
繰り上げ返済できなくても成立する住宅ローンを選んでください。
【関連記事：住宅ローンの繰り上げ返済はいつする？控除との関係と注意点】
40年で借りて35年以内に返す方法
金融機関・商品によっては、返済途中で期間短縮や繰り上げ返済を利用できます。
例えば三井住友信託銀行では、40年借入後に借入期間を短縮することが可能と案内しています。ただし同銀行では期間短縮時に所定の変更手数料がかかります。
他行でも同じ条件とは限りません。
逆に35年から40年へ延ばせる？
住宅ローン契約後に、
35年
↓
40年
へ自由に延長できるとは限りません。
契約変更には、
- 金融機関の承認
- 審査
- 手数料
などが必要になる場合があります。
「後から延ばせばいい」と考えないようにしましょう。
40年ローンと団信
返済期間が長いほど、団信についても確認が重要です。
住宅ローンの団信は、死亡等の所定の条件に該当した場合に住宅ローン残高の返済へ保険金が充てられる仕組みです。
40年ローンでは保障期間も長くなる可能性があります。
三井住友信託銀行も40年ローンの特徴として、団体信用生命保険・疾病保障特約を付帯することで長期間の保障が期待できる点を挙げています。
疾病保障は何歳まで？
注意してください。
一般団信と、
- がん保障
- 3大疾病
- 就業不能保障
では保障終了年齢が違う場合があります。
「40年間ずっとすべての疾病保障が続く」
とは限りません。
【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】
40年ローンと変動金利
変動金利で40年借りる場合、
金利変動リスクへさらされる期間も長くなる
ことを意識してください。
住宅ローンの返済期間中、将来の適用金利がどうなるかは契約時点では確定していません。
「今の金利×40年」で計算しない
現在の変動金利が低いからといって、
40年間同じ金利
とは限りません。
現在の金利
少し上昇した場合
さらに上昇した場合
の複数パターンを金融機関のシミュレーションで確認してください。
【関連記事：変動金利と固定金利どっちがいい？住宅ローン金利タイプの選び方】
40年固定なら安心？
全期間固定金利であれば、借入時に返済終了までの金利・返済額を確定できる商品があります。
一方、返済期間が長いほど総支払額が大きくなりやすい点は変わりません。
フラット35では40年を選べない
通常のフラット35は最長35年です。
40年以上の全期間固定金利を検討する場合、一定の住宅要件を満たせばフラット50が候補になる場合があります。
フラット50は誰でも使えるわけではない
フラット50では、2026年4月1日時点の条件として、
- 申込時満44歳未満
- 借入期間36年以上50年以下
- 長期優良住宅等
- 融資額は原則建設費・購入価額の9割以内
などの条件があります。
つまり、
40年以上借りたいからフラット50
と単純には選べません。
50年ローンとの違い
40年よりさらに返済期間を延ばした商品もあります。
メリット
毎月返済をさらに抑えやすい
デメリット
- 総利息がさらに増えやすい
- 完済年齢がさらに高くなる
- 元金の減少が遅くなる
という特徴があります。
住宅金融支援機構もフラット50について、フラット35より完済時年齢が高くなり、総返済額が増加する可能性があると注意しています。
35年で払えないから50年にする？
住宅予算そのものを再確認することをおすすめします。
返済期間を延ばせば月額は下がります。
しかし、
住宅価格そのものが安くなるわけではありません。
40年ローンと住宅ローン控除
住宅ローン控除の適用期間と住宅ローン返済期間は同じではありません。
40年ローンを組んだから40年間控除を受けられるわけではありません。
住宅ローン控除の適用年数・借入限度額などは、入居年・住宅性能・世帯条件等によって異なります。
【関連記事：住宅ローン控除はいつまで？注文住宅で損しない条件と注意点】
住宅ローン控除が終わった後も返済は続く
例えば控除期間終了後、
さらに20年以上住宅ローン
というケースもあります。
税制メリットだけで40年ローンを判断しないようにしましょう。
40年ローンとボーナス払い
40年にして毎月返済を下げたうえに、
大きなボーナス払い
まで設定すると、将来の収入変化への依存度が高くなります。
【関連記事：住宅ローンのボーナス払いはやめた方がいい？後悔しない返済計画】
月額を下げるならボーナス払いなしも比較
例えば、
A案
35年＋ボーナス返済
B案
40年＋毎月返済のみ
を比較する方法があります。
将来の柔軟性という点ではB案が合う家庭もあります。
ペアローン＋40年
共働き夫婦では、
夫
40年ローン
妻
40年ローン
という組み方も考えられます。
しかし、
夫婦2人の収入
＋
40年間
を前提にするのは慎重に考える必要があります。
育休・時短勤務を考える
今は、
夫年収500万円
妻年収400万円
でも、
育休中
時短勤務
では世帯収入が変わります。
【関連記事：ペアローンはやめた方がいい？共働き夫婦の住宅ローンで後悔しない考え方】
片方の収入が減っても返せる？
40年ローンだから毎月返済が低いというメリットを、
借入額増加で消してしまわない
ことが重要です。
40年ローンで住宅予算を上げない
例えば、
35年
無理なく借りられる額
4,000万円
40年
月額だけなら
4,500万円でも払えそう
という場合、
4,500万円へ予算を上げるのではなく、
4,000万円を40年で借りて家計余力を増やす
という使い方を検討してください。
返済比率だけを下げても意味がない
返済期間を延ばせば毎月返済が下がり、返済比率も低く見えます。
しかし、
借入額
＋500万円
とすれば、再び家計負担が増えます。
【関連記事：住宅ローンの返済比率とは？無理のない返済額と計算方法を解説】
40年ローンを判断する5ステップ
ステップ1｜35年で試算する
まず標準的な35年で、
- 毎月返済
- 総返済額
を確認します。
ステップ2｜40年で同じ借入額を試算する
借入額は増やさず比較します。
ステップ3｜差額を見る
例えば、
35年
12万円
40年
11万円
なら、
1万円を何に使うのか決めます。
ステップ4｜65歳時点の残高を見る
定年頃に住宅ローンがいくら残るか確認します。
ステップ5｜金利上昇・収入減も試算する
変動金利・共働きなら特に重要です。
40年ローンチェックリスト
商品条件
- ☐ 最長返済期間を確認した
- ☐ 40年返済に対応している住宅ローンか確認した
- ☐ 35年超で適用金利や優遇条件が変わるか確認した
- ☐ 申込時の年齢条件を確認した
- ☐ 完済時の年齢上限を確認した
返済額
- ☐ 35年返済の場合を試算した
- ☐ 40年返済の場合を試算した
- ☐ 35年と40年の毎月返済額を比較した
- ☐ 35年と40年の年間返済額を比較した
- ☐ 35年と40年の総返済額を比較した
- ☐ 35年と40年の総支払利息を比較した
家計
- ☐ 住宅ローン返済後も毎月貯蓄できるか確認した
- ☐ 将来の教育費を確保できるか確認した
- ☐ 住宅の修繕費を積み立てられるか確認した
- ☐ ボーナス収入がなくても返済を続けられるか確認した
- ☐ 生活予備費を十分に確保した
老後の返済計画
- ☐ 60歳時点の住宅ローン残高を確認した
- ☐ 65歳時点の住宅ローン残高を確認した
- ☐ 住宅ローンの完済予定年齢を確認した
- ☐ 定年後の年金・その他収入の見込みを確認した
- ☐ 退職金を住宅ローン完済に全額使わなくても済む計画か確認した
金利
- ☐ 変動金利が上昇した場合の返済額を試算した
- ☐ 固定金利を選んだ場合とも比較した
- ☐ 35年返済と40年返済で適用金利に差があるか確認した
団信
- ☐ 40年返済でも団信の保障がいつまで続くか確認した
- ☐ がん・3大疾病などの疾病保障が終了する年齢を確認した
- ☐ ペアローンの場合は夫婦それぞれの団信内容を確認した
将来の返済・売却
- ☐ 一部・全額繰り上げ返済が可能か確認した
- ☐ 繰り上げ返済による返済期間短縮の条件を確認した
- ☐ 繰り上げ返済や条件変更にかかる手数料を確認した
- ☐ 10年後・20年後などの住宅ローン残高も確認した
- ☐ 将来売却する場合に住宅ローン残高がどの程度残るか確認した
金融機関へ聞きたい10の質問
1．40年ローンを利用できますか？
最初に商品条件を確認します。
2．35年と40年で金利は同じですか？
重要ですね。金融機関によります。
3．同じ借入額で毎月いくら違いますか？
必ず同額で比較します。
4．総支払利息はいくら違いますか？
月額だけで判断しません。
5．40年を選べる年齢は？
申込年齢を確認します。
6．完済時年齢は何歳まで？
金融機関によって違います。
7．65歳時点の残高はいくらですか？
老後返済を確認します。
8．途中で35年以下に短縮できますか？
条件・手数料を確認します。
9．団信・疾病保障は何歳まで続きますか？
長期ローンほど重要です。
10．50年ローンもありますか？
必要なら40年と比較します。
よくある質問
住宅ローンは40年で借りられますか？
金融機関・商品によります。
例えば三井住友信託銀行では最長40年の住宅ローンを取り扱っています。
フラット35は40年で借りられますか？
通常のフラット35は最長35年です。
一定の住宅要件などを満たす場合はフラット50を利用できる可能性があります。
40年ローンはやめた方がいい？
一律には言えません。
毎月返済を抑えて貯蓄へ回せる家庭にはメリットがあります。
一方、借入額を増やすためだけに40年を使うのは慎重に考えてください。
40年ローンのメリットは？
同じ借入額・金利条件なら、35年より毎月返済額を抑えやすいことです。
三井住友信託銀行も40年ローンについて、期間を長くすることで月々の返済負担を軽減できると案内しています。
40年ローンのデメリットは？
主に、
- 総利息が増えやすい
- 完済年齢が上がる
- 老後まで返済が残りやすい
- 元金の減少が遅い
ことです。
35年と40年ではどちらがお得？
利息総額だけなら、同じ借入額・金利条件では35年の方が少なくなりやすいです。
一方、毎月家計の余裕は40年の方が作りやすくなります。
40年にするとどれくらい月額が下がる？
借入額・金利によります。
例えば4,000万円、年1.5％、元利均等、ボーナスなしという仮定では、35年約12万2,500円、40年約11万900円となります。
実際には利用金融機関の最新金利で試算してください。
40年ローンは金利が高い？
金融機関によります。
35年超で条件が変わる商品も確認が必要です。
三井住友信託銀行では40年にしたこと自体による金利上乗せはないと案内していますが、これは同行の商品条件です。
35歳で40年ローンは危険？
単純計算では75歳完済です。
65歳時点で残高がある可能性が高いため、退職後の返済計画を確認してください。
40歳でも40年ローンを利用できますか？
金融機関の完済時年齢条件によります。
40年を設定できない可能性もあります。
20代なら40年ローンがおすすめ？
若いほど完済年齢を低くしやすいメリットがあります。
ただし借入額を増やしすぎないことが重要です。
40年で借りて繰り上げ返済してもいい？
可能な商品があります。
ただし繰り上げ返済・期間短縮条件や手数料は金融機関へ確認してください。
最初から35年にするのと40年で借りて繰り上げ返済するのはどちらがいい？
家計によります。
40年の方が毎月の柔軟性を持たせやすい一方、繰り上げ返済できなければそのまま長期返済になります。
40年ローンでも住宅ローン控除は使える？
住宅・借入・所得など所定の要件を満たせば対象になる可能性があります。
返済期間40年だから控除期間も40年になるわけではありません。
40年ローンと団信の相性は？
長期間借りるため、団信や疾病保障の保障終了年齢を確認することが重要です。
【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】
40年ローンでボーナス払いも使っていい？
利用可能かは商品によります。
ただし40年で月額を抑えているなら、大きなボーナス返済を組み合わせる必要があるか再検討してください。
40年ローンなら高い家を買ってもいい？
おすすめできません。
返済期間延長によって生まれた余裕を借入額増加で使い切ると、40年ローンのメリットが小さくなります。
50年ローンもありますか？
あります。
例えばフラット50は一定の長期優良住宅等を対象に最長50年で利用できます。
フラット50は誰でも使える？
いいえ。
2026年4月1日時点では、原則申込時満44歳未満、対象住宅が長期優良住宅等であることなどの条件があります。
35年・40年・50年ならどれがおすすめ？
年齢、借入額、金利、毎月返済、完済年齢によって異なります。
3パターンを同じ借入額で比較することが重要です。
まとめ｜40年ローンは「月々の安さ」より完済年齢まで確認する
40年住宅ローンには、
- 毎月返済額を抑えやすい
- 家計に余裕を作りやすい
- 教育費や修繕費を積み立てやすい
- 手元資金を確保しやすい
というメリットがあります。
実際、40年住宅ローンを取り扱う金融機関もあり、三井住友信託銀行では期間を長くすることで月々の返済負担を軽減できると案内しています。
一方、
- 総支払利息が増えやすい
- 元金の減少が遅くなる
- 完済年齢が高くなる
- 定年後まで返済が残りやすい
- 売却時に残債が多く残る可能性がある
というデメリットがあります。
住宅金融支援機構も、最長50年のフラット50について、フラット35より完済時年齢が高くなり、総返済額が増加する可能性を明示しています。長期ローン共通の注意点として参考になります。
そのため40年ローンを検討するときは、
- 35年で毎月返済額を試算する
- 同じ借入額で40年を試算する
- 毎月いくら下がるか確認する
- 総利息がいくら増えるか確認する
- 60歳時点のローン残高を見る
- 65歳時点のローン残高を見る
- 完済年齢を確認する
- 団信の保障期間を確認する
- 金利上昇時も試算する
- 繰り上げ返済できなくても生活できるか確認する
という順番がおすすめです。
そして最も重要なのは、
35年から40年へ延ばしたことで生まれた余裕を、そのまま借入額増加へ使わないこと
です。
例えば、
35年なら4,000万円
40年なら4,500万円
借りられるとしても、
4,500万円まで借りる必要はありません。
むしろ、
4,000万円を40年で借り、月々の返済差額を教育費・修繕費・貯金へ回す
という使い方の方が、長期返済のメリットを活かせる家庭もあります。
住宅ローンは、
「何年まで借りられるか」
ではなく、
「何歳までなら安心して返せるか」
から決めることが重要です。
※住宅ローンの最長借入期間、申込可能年齢、完済時年齢、35年超の金利条件、団信・疾病保障、期間変更、繰り上げ返済手数料などは金融機関・商品によって異なります。35年と40年を比較するときは必ず同じ借入額で、毎月返済額だけでなく総返済額・65歳時点の残高・完済年齢まで利用予定金融機関の最新条件で確認してください。
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