住宅ローンを返済していると、
「もっと金利の低い銀行へ借り換えた方が得？」
「金利差が何％あれば借り換えるべき？」
「借り換えには手数料がいくらかかる？」
「住宅ローン控除はそのまま使える？」
と気になることがあります。
住宅ローンの借り換えとは、現在返済している住宅ローンを、新しい金融機関から借りた住宅ローンで完済し、その後は新しい住宅ローンを返済していく方法です。
借り換えによって金利が下がれば、毎月返済額や総支払利息を減らせる可能性があります。住宅金融支援機構も、借り換えでは毎月返済額だけでなく、諸費用を含めた総費用で効果を確認することが重要と案内しています。
一方、借り換えには、
- 新しい住宅ローンの事務手数料
- 抵当権設定・抹消に関する費用
- 司法書士報酬
- 現在の住宅ローンの完済手数料等
- 新たな住宅ローン審査
- 団信の加入審査
などが関係します。
そのため、
「今より金利が低い銀行を見つけたから借り換える」
だけでは不十分です。
借り換え前後の総返済額と諸費用を比較し、
最終的に家計から出ていくお金が本当に減るのか
を確認する必要があります。
この記事では、住宅ローンの借り換えを検討するタイミング、金利差・残高・残り返済期間の考え方、借り換え諸費用、団信、住宅ローン控除、変動金利から固定金利へ変更する場合まで詳しく解説します。
この記事のポイント
- 借り換えは新しい住宅ローンで現在のローンを完済する方法
- 金利を下げられれば総支払利息を減らせる可能性がある
- 毎月返済額を下げられる場合がある
- 金利差だけで判断しない
- 住宅ローン残高も重要
- 残り返済期間が短いと効果が小さくなる場合がある
- 借り換えには諸費用がかかる
- 事務手数料・登記費用などを確認する
- 新しい金融機関で改めて審査を受ける
- 団信も改めて確認する
- 健康状態によって希望する団信へ加入できない場合がある
- 変動金利から固定金利への借り換えも選択肢
- 借り換えで住宅ローン控除期間が延びるわけではない
- 一定条件を満たせば借り換え後も住宅ローン控除を継続できる
- 新しい借入額が元の残高を上回る場合は控除対象残高の計算に注意
- 借り換え時に返済期間を自由に延ばせるとは限らない
- 毎月返済額より「総返済額＋諸費用」で比較する
結論｜借り換えは「金利差」ではなく総費用で判断する
住宅ローンの借り換えで最も重要なのは、
現在の住宅ローン総返済額
と、
借り換え後の住宅ローン総返済額＋借り換え諸費用
を比較することです。
例えば、
借り換えによる利息削減
100万円
でも、
借り換え諸費用
80万円
なら、
実質的な差は20万円程度
という考え方になります。
住宅金融支援機構も、借り換えを検討するときは毎月返済額・総返済額だけではなく、借り換え時に発生する諸費用を含めて比較するよう案内しています。
したがって、
金利が何％下がるか
だけを見て決めてはいけません。
確認する順番は、
- 現在の住宅ローン残高を確認する
- 残り返済期間を確認する
- 現在の金利を確認する
- 借り換え候補の金利を確認する
- 借り換え諸費用を計算する
- 借り換え前後の総返済額を比較する
- 団信を確認する
- 住宅ローン控除を確認する
がおすすめです。
【関連記事：住宅ローンの繰り上げ返済はいつする？控除との関係と注意点】
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、
現在の住宅ローン
↓
新しい金融機関から住宅ローンを借りる
↓
現在の住宅ローンを全額返済
↓
新しい金融機関へ返済開始
という仕組みです。
住宅金融支援機構も、現在の住宅に住み続けながら、返済中の住宅ローンを全額返済し、条件の異なる新たな住宅ローンを借りることを借り換えとして説明しています。
同じ銀行で金利だけ下げるのも借り換え？
一般に「借り換え」という場合は、別の住宅ローンへ組み直すことを指します。
一方、現在の金融機関の中で、
- 金利タイプ変更
- 金利条件変更
などができる場合があります。
これは借り換えとは手続きが異なります。
借り換えを始める前に、
現在の銀行内で金利タイプや条件を変更できますか？
と確認する価値があります。
なぜ住宅ローンを借り換えるの？
主な目的は次の3つです。
1．金利を下げる
例えば、
現在
年2.0％
借り換え後
年1.0％
となれば、残高・残期間によっては支払利息を減らせる可能性があります。
三菱UFJ銀行も、金利の高い住宅ローンから低い住宅ローンへ借り換えることで、毎月返済額や支払利息を軽減できる場合があると案内しています。
2．金利タイプを変更する
例えば、
変動金利
↓
固定金利
へ借り換える方法があります。
将来の金利上昇が心配なら、金利を下げることだけではなく、
将来の返済額を安定させる目的
で借り換えることもできます。
三菱UFJ銀行も、変動金利から長期固定金利へ借り換えることで金利上昇リスクを軽減する考え方を案内しています。
【関連記事：変動金利と固定金利どっちがいい？住宅ローン金利タイプの選び方】
3．団信・保障を見直す
住宅ローン契約後は、既存ローンの団信内容を自由に変更できない商品があります。
一方、借り換えでは新しい住宅ローン契約となるため、借換先の団信・疾病保障を選べる可能性があります。
三菱UFJ銀行も、住宅ローン借り換えのメリットとして保障を充実させられる可能性を挙げています。
【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】
借り換えはいつ検討する？
一律の正解はありません。
代表的なタイミングは、
- 借入当初より市場金利が下がった
- 固定金利期間が終了する
- 今後の金利上昇が心配
- 団信・疾病保障を見直したい
- 家計負担を下げたい
ときです。
金利が下がったとき
最も分かりやすいタイミングです。
現在の適用金利と新規借換金利に差があれば、利息を減らせる可能性があります。
ただし、
金利差がある＝必ず得
ではありません。
固定期間が終了するとき
例えば10年固定の住宅ローンで、
固定期間終了
↓
適用金利変更
というタイミングがあります。
そのまま現在の金融機関を利用するか、
別の金融機関へ借り換えるか
を比較できます。
金利上昇が心配になったとき
変動金利を利用していて、
「今後の金利上昇が不安」
となった場合、
- 現在の銀行で固定へ変更
- 別銀行の固定へ借り換え
を比較する方法があります。
団信を見直したいとき
例えば現在のローンが、
死亡・高度障害等のみ
で、
借換先には、
- がん保障
- 3大疾病
- その他疾病保障
などがある場合です。
ただし、新しい団信には改めて加入審査がある点に注意してください。
借り換えの目安は「金利差1％」？
住宅ローンの借り換えでは昔から、
- 金利差1％以上
- 残高1,000万円以上
- 残り返済期間10年以上
という目安が紹介されることがあります。
三菱UFJ銀行も2026年時点で、借り換えによる返済額・利息軽減の可能性が高い一般的な目安として、この3条件を紹介しています。
ただし、
これは借り換え可能・不可能を決める条件ではありません。
金利差1％未満でも得する場合がある
例えば、
借入残高
3,000万円
残期間
25年
なら、金利差が1％未満でも借り換え効果が出る可能性があります。
反対に、
残高
300万円
残期間
3年
なら、大きな金利差があっても諸費用を回収できない場合があります。
つまり、
金利差・残高・残期間の3つをセットで見る
必要があります。
1％ルールだけで判断しない
借り換え時の住宅ローンには、
- 金利
- 事務手数料
- 登記費用
- 完済関連費用
- 団信条件
などがあります。
現在は住宅ローンの商品設計も多様なため、昔からの目安だけで決めず、実際にシミュレーションしてください。
借り換えでかかる諸費用
ここが非常に重要です。
住宅ローンを借り換えると、一般的に新しい住宅ローン契約に伴う費用が発生します。
三菱UFJ銀行の借換シミュレーションでは、借り換え時の主な費用として、
- 事務手数料
- 印紙税
- 司法書士報酬
- 抵当権設定に関する登録免許税
などを計算対象にしています。
現在の抵当権を抹消する費用
住宅ローンを完済すると、現在借りている金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要になります。
新しい金融機関では、新たな抵当権を設定します。
つまり、
現在の抵当権
→抹消
新しい抵当権
→設定
という手続きが関係します。
司法書士報酬
抵当権設定・抹消などの登記手続きを司法書士へ依頼する場合、報酬が発生します。
実際の金額は手続き内容・司法書士等によって異なります。
新しい住宅ローンの事務手数料
金融機関によって、
- 借入額×一定割合
- 定額
など方式が異なります。
借換先の金利が低くても、
事務手数料が高ければ借り換え効果が小さくなる
可能性があります。
現在の住宅ローンの全額繰り上げ返済費用
現在利用している金融機関で、全額繰り上げ返済の手数料等が発生する場合があります。
商品・手続方法によって異なるため確認してください。
借り換え諸費用も借りられる？
金融機関・商品によります。
例えば三菱UFJ銀行では、借り換え時の手数料・登記費用などを現在の住宅ローン残高へ合算して申し込めると案内しています。
またフラット35の借換融資でも、一定の条件で、
- 融資手数料
- 抵当権設定・抹消費用
- 司法書士報酬
- 全額繰り上げ返済手数料
- 一定の火災・地震保険料
などを借換融資額へ含められます。
ただし、
借入可能＝無料になる
という意味ではありません。
借入額が増えれば、その部分にも利息がかかります。
借り換え効果の計算方法
最もシンプルな考え方は、
借り換え前
今後支払う元金＋利息
借り換え後
新ローンの元金＋利息＋借り換え諸費用
を比較することです。
例えば100万円利息が減っても
借り換えによる利息削減
100万円
借り換え諸費用
70万円
なら、
単純差額
30万円
です。
諸費用込みで比較する
三菱UFJ銀行の借換シミュレーションも、
借換後総返済額
＋
諸費用
と、
借換前総返済額
を比較する仕組みになっています。
住宅金融支援機構も同様に、借り換え効果は諸費用を含めて確認するよう案内しています。
毎月返済が下がるだけでは不十分
例えば、
現在
月10万円
借り換え後
月8万5,000円
なら、
「毎月1万5,000円安くなる」
と魅力的に見えます。
しかし、返済期間を延ばした結果として月額が下がっているなら、
総支払額はそれほど減っていない
可能性があります。
返済期間を延ばして月額だけ下げない
借り換えでは、
- 金利
- 返済期間
を同時に確認してください。
月額だけではなく、
- 総利息
- 総返済額
- 完済年齢
を見ることが重要です。
【関連記事：住宅ローン40年は後悔する？35年との違い・メリットと注意点】
借り換えで返済期間を延ばせる？
金融機関・商品によって異なります。
「現在あと20年だから、新しいローンで30年に延ばそう」
と自由に変更できるとは限りません。
例えば三菱UFJ銀行の借り換えでは、借入期間の上限を現在の住宅ローンの残存期間などから決めており、借り換えによる返済期間延長はできないと案内しています。
これは同行の商品条件です。
他の金融機関については、それぞれ確認してください。
借り換えには新しい審査がある
住宅ローンを最初に借りたときと同じように、借換先の金融機関で審査を受けます。
三菱UFJ銀行も、借り換えでは新しい住宅ローン審査が必要であり、収入減少・転職・返済実績など状況によって結果が変わる可能性があると案内しています。
「今の住宅ローンを返せているから審査は必ず通る」ではない
例えば住宅購入時から、
- 年収
- 勤務先
- 雇用形態
- 他の借入
- 年齢
などが変わっている可能性があります。
借り換え時点の条件で改めて審査されます。
転職直後は？
金融機関の審査基準によります。
転職しただけで必ず借り換え不可ということではありません。
ただし勤務状況を確認されるため、必要書類・条件を借換候補銀行へ確認してください。
車のローンが増えている場合
住宅購入後に自動車ローンなどを新たに組んでいれば、借り換え審査時の借入状況が住宅購入時とは異なります。
正確に申告してください。
【関連記事：住宅ローンの返済比率とは？無理のない返済額と計算方法を解説】
借り換えと団信
見落としやすい重要ポイントです。
借り換えは新しい住宅ローン契約になるため、借換先金融機関の団信について確認する必要があります。
新しい団信へ加入できるか確認
現在の住宅ローン契約時には健康だったとしても、
10年後の借り換え時には健康状態が変わっている
可能性があります。
借換先の団信には所定の加入審査があります。
団信を理由に現在の住宅ローンを残す選択もある
例えば、
現在の住宅ローン
手厚い疾病保障
借換候補
金利は低いが保障が弱い
なら、金利だけで借り換える必要はありません。
逆に保障を手厚くできる場合もある
現在は一般団信のみでも、借換先で、
- がん保障
- 3大疾病保障
- その他疾病保障
を選べる場合があります。
三菱UFJ銀行も、借り換えによって団信・保障を充実させられる可能性をメリットとして案内しています。
【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】
ペアローンの借り換え
ペアローンでは住宅ローンが夫婦それぞれにあります。
そのため、
- 夫の借入
- 妻の借入
- 団信
- 持分
- 借換先の商品条件
を確認する必要があります。
単独ローンへ簡単に変更できるとは限らない
借り換えを機会に、
ペアローン
↓
夫だけの単独ローン
などへ自由に変更できるとは限りません。
金融機関の商品・審査・不動産持分等が関係します。
例えば三菱UFJ銀行では、同行の借換商品について、単独ローンからペアローン、ペアローンから単独ローンへの変更はできないと案内しています。
他行の商品条件も個別に確認してください。
【関連記事：ペアローンはやめた方がいい？共働き夫婦の住宅ローンで後悔しない考え方】
住宅ローン控除中に借り換えできる？
できます。
一定の要件を満たせば、借り換え後も住宅ローン控除を引き続き受けられる場合があります。
国税庁は、借換後の住宅ローンについて、
- 新しいローンが当初の住宅ローン返済のためのものであることが明らか
- 新しいローンも償還期間10年以上など住宅ローン控除の要件を満たす
という条件を満たす場合、引き続き住宅ローン控除を受けられるとしています。
借り換えで控除期間はリセットされない
非常に重要です。
例えば、
住宅ローン控除
13年間
6年目に借り換え
としても、
借り換えた時点から新たに13年間
になるわけではありません。
国税庁は、借り換えによって住宅ローン控除を受けられる期間が延長されることはないと明記しています。
新しい借入額を増やした場合は注意
例えば、
借換直前残高
2,000万円
新しい住宅ローン
2,100万円
とします。
新しい借入額が元の住宅ローン残高を上回る場合、住宅ローン控除の対象となる年末残高をそのまま全額使えるとは限りません。
国税庁では、
借換直前の当初ローン残高をA
新しいローンの当初借入額をB
新しいローンの年末残高をC
とし、
A＜Bの場合は、
C×A÷B
で住宅ローン控除対象残高を計算する取扱いを示しています。
諸費用を上乗せして借りる場合は特に確認
借り換え諸費用を新しい住宅ローンへ上乗せすると、
新しい借入額
＞
借換直前残高
となる可能性があります。
この場合、住宅ローン控除の対象残高について確認が必要です。
税務上の個別判断は、税務署・税理士等へ確認してください。
住宅ローン控除の残り期間が短い場合
例えば控除終了まであと1年なら、
控除への影響
より、
借り換え後の長期的な利息削減
の方が大きい可能性があります。
反対に控除期間がまだ長く残っている場合は、借換前後の税負担も比較する必要があります。
【関連記事：住宅ローン控除はいつまで？注文住宅で損しない条件と注意点】
繰り上げ返済と借り換えはどちらがいい？
比較する価値があります。
例えば貯金300万円がある場合、
A案
300万円繰り上げ返済
B案
借り換えて低金利化
C案
100万円繰り上げ＋借り換え
など複数案があります。
繰り上げ返済
元金を直接減らす
借り換え
今後の適用金利等を変更する
という違いがあります。
【関連記事：住宅ローンの繰り上げ返済はいつする？控除との関係と注意点】
金利が高いなら両方比較する
例えば、
現在残高3,000万円
金利2％
残期間25年
なら、
100万円だけ繰り上げ返済する
より、
借換金利を大きく下げられるのであれば借り換え効果が大きい可能性があります。
実際の数字で比較してください。
借り換えしない方がよいケース
借り換えにはメリットだけではありません。
残高が少ない
住宅ローン残高が少なければ、これから支払う利息も小さくなります。
諸費用を回収できない可能性があります。
残り期間が短い
完済まであと数年なら、借り換えによる利息削減効果が小さい場合があります。
金利差が小さい
金利差がほとんどなければ諸費用の方が大きくなる可能性があります。
現在の団信が有利
借り換えで現在の手厚い保障を失う場合があります。
借換先の審査条件が合わない
健康状態・収入状況等によって希望ローンを利用できない場合があります。
現在の銀行の条件変更で解決できる
金利タイプ変更などで目的を達成できるなら、登記等を伴う借り換えより手続きが少なく済む可能性があります。
借り換えで確認したい「損益分岐点」
借り換え効果を判断するには、
諸費用を何年で回収できるか
を見る方法があります。
例えば、
借り換え諸費用
60万円
毎月返済削減
1万円
なら、
60万円÷1万円
＝60か月
約5年
が単純な回収期間です。
※実際には利息計算・返済額変化等があるため、説明用の簡易計算です。
5年以内に売却予定なら？
借り換え諸費用を回収する前に、
- 売却
- 住み替え
する可能性があります。
長く住む予定かどうかも借り換え判断へ入れてください。
借り換え前に住宅を売却する可能性を考える
転勤・家族構成の変化などで数年以内に売却する可能性があるなら、借り換え費用をかける意味が小さくなる場合があります。
借り換え手続きの流れ
金融機関によって異なりますが、一般的には次のように進みます。
ステップ1｜現在の住宅ローンを確認
- 残高
- 金利
- 残り期間
- 毎月返済額
- 団信
を確認します。
ステップ2｜借換候補を比較
- 金利
- 手数料
- 団信
- 返済期間
を比較します。
ステップ3｜シミュレーション
諸費用込みで比較します。
ステップ4｜事前審査
借換先金融機関へ申し込みます。
ステップ5｜正式審査
必要書類を提出します。
ステップ6｜住宅ローン契約
正式承認後、新しいローンを契約します。
ステップ7｜現在の住宅ローンを完済
借換資金で現在の住宅ローンを全額返済します。
ステップ8｜抵当権を変更
現在の抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を設定します。
三菱UFJ銀行でも、借り換え手続きについて事前審査、正式審査、契約、借り入れという流れを案内しています。
借り換えに必要な書類
金融機関によって異なります。
代表的には、
- 本人確認関係資料
- 収入関係資料
- 現在の住宅ローン関係資料
- 住宅・土地関係資料
などです。
借換先金融機関から必要書類一覧を取得してください。
現在の返済予定表を準備
特に、
- 現在残高
- 適用金利
- 残り返済期間
が分かる資料が重要です。
物件資料が再び必要になる場合もある
住宅ローンの借り換えでも、不動産担保を設定するため住宅・土地資料が必要になることがあります。
住宅購入時の契約書類を保管しておくと便利です。
借り換え比較表を作る
金融機関を比較するときは次のようにします。
| 比較項目 | 現在 | A銀行 | B銀行 |
|---|---|---|---|
| 金利 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 残り期間 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 毎月返済 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 総返済額 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 事務手数料 | ― | 確認 | 確認 |
| 登記等諸費用 | ― | 確認 | 確認 |
| 団信 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 疾病保障 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 控除への影響 | 確認 | 確認 | 確認 |
「最低金利」だけ比較しない
住宅ローン広告には低い金利が表示されることがあります。
しかし実際の適用金利は、
- 審査
- 借入条件
- 金利タイプ
- 商品
などによって異なります。
自分に適用される金利で比較してください。
変動金利から変動金利へ借り換える
金利引下げを目的とした代表的な方法です。
ただし、
現在
変動0.8％
借換先
変動0.5％
だけを比べるのではなく、
- 将来の基準金利
- 金利見直し方法
- 手数料
- 団信
なども確認してください。
変動金利から固定金利へ借り換える
金利が下がるとは限りません。
むしろ借り換え直後の金利が上がる可能性があります。
それでも、
将来の返済額を固定する
ことを重視するなら選択肢です。
【関連記事：変動金利と固定金利どっちがいい？住宅ローン金利タイプの選び方】
固定金利から変動金利へ借り換える
現在の固定金利より低い変動金利へ借り換えれば、当初返済額を下げられる可能性があります。
一方、将来の金利上昇リスクを新たに負います。
「現在安くなる」だけではなく、金利上昇ケースでもシミュレーションしてください。
借り換え後に繰り上げ返済する
借り換え後も一部繰り上げ返済を利用できる住宅ローンがあります。
その場合、
借り換え
↓
金利低下
＋
将来の余裕資金
↓
繰り上げ返済
という方法が考えられます。
ただし最初から借りすぎない
借り換え諸費用をローンへ組み込める場合でも、
「借りられるから全部借りる」
のではなく、総返済額を確認してください。
借り換え前チェックリスト
現在の住宅ローン
- ☐ 現在残高を確認した
- ☐ 適用金利を確認した
- ☐ 残り返済期間を確認した
- ☐ 毎月返済額を確認した
- ☐ ボーナス返済額を確認した
- ☐ 団信を確認した
借換候補
- ☐ 適用予定金利を確認した
- ☐ 金利タイプを確認した
- ☐ 返済期間を確認した
- ☐ 毎月返済額を確認した
- ☐ 総返済額を確認した
諸費用
- ☐ 事務手数料を確認した
- ☐ 抵当権設定費用を確認した
- ☐ 抵当権抹消費用を確認した
- ☐ 司法書士報酬を確認した
- ☐ 完済関連費用を確認した
- ☐ その他費用を確認した
団信
- ☐ 一般団信を確認した
- ☐ 疾病保障を確認した
- ☐ 金利上乗せを確認した
- ☐ 健康状態による加入審査を確認した
- ☐ 現在の団信を解約して問題ないか確認した
住宅ローン控除
- ☐ 現在、住宅ローン控除の適用期間中か確認した
- ☐ 残りの控除期間を確認した
- ☐ 借り換え後のローンが返済期間などの適用要件を満たすか確認した
- ☐ 新しい借入額が借り換え直前の住宅ローン残高を超えるか確認した
- ☐ 必要に応じて税務署・税理士等へ確認した
将来の返済計画
- ☐ 数年以内に売却・住み替えをする予定がないか確認した
- ☐ 借り換え後の完済年齢を確認した
- ☐ 金利が上昇した場合の返済額も試算した
- ☐ 借り換え後も毎月貯蓄を続けられるか確認した
- ☐ 一部・全額繰り上げ返済の条件と手数料を確認した
金融機関へ聞きたい10の質問
1．私の場合の適用金利はいくらですか？
広告金利ではなく実際の候補金利を確認します。
2．借り換え諸費用はいくらですか？
総額で見積もってもらいます。
3．諸費用込みでいくら得になりますか？
最重要です。
4．現在と同じ返済期間で比較できますか？
月額だけを下げるために期間を伸ばさないようにします。
5．返済期間を変更できますか？
借換商品の条件を確認します。
6．団信はどのような内容ですか？
保障条件を確認します。
7．団信加入審査は必要ですか？
手続きを確認します。
8．住宅ローン控除のために必要な資料はありますか？
借り換え後の手続きを確認します。
9．繰り上げ返済手数料はいくらですか？
借換後の柔軟性を確認します。
10．変動・固定の両方で試算できますか？
金利タイプも比較してください。
よくある質問
住宅ローンの借り換えとは？
新しい金融機関等から住宅ローンを借り、現在返済している住宅ローンを全額返済して、新しい住宅ローンへ切り替えることです。
借り換えはいつするのがおすすめ？
現在より有利な金利・保障条件があり、諸費用を含めても総返済額を減らせる場合などに検討できます。
金利差何％なら借り換え？
一律の基準はありません。
三菱UFJ銀行では一般的な目安として、金利差1％以上、残高1,000万円以上、残期間10年以上の3条件を紹介していますが、これは絶対条件ではありません。
金利差0.5％でも借り換える意味はある？
残高や残り返済期間が大きければ、メリットが出る可能性があります。
諸費用込みのシミュレーションで確認してください。
借り換えにはいくら費用がかかる？
金融機関・残高等によって異なります。
事務手数料、登記関係費用、司法書士報酬などが代表的です。
借り換え費用も住宅ローンで借りられる？
商品によります。
三菱UFJ銀行やフラット35借換融資では一定の諸費用を借入額へ含められる仕組みがあります。
借り換えでは審査がありますか？
あります。
新たな住宅ローン契約のため、借換先金融機関で改めて審査を受けます。
転職していても借り換えできますか？
金融機関の審査によります。
現在の勤務状況等で審査されるため、借換候補金融機関へ確認してください。
団信も入り直しますか？
新しい住宅ローンの商品条件に基づいて団信を確認します。
健康状態等によって希望する保障へ加入できない場合があります。
今の団信より保障を手厚くできる？
借換先の商品によって可能です。
三菱UFJ銀行も、借り換えによって新しい団信・保障を選択できる点をメリットとして挙げています。
住宅ローン控除中でも借り換えできますか？
一定要件を満たせば、借り換え後も住宅ローン控除を引き続き利用できる場合があります。
借り換えすると住宅ローン控除が最初から始まりますか？
いいえ。
借り換えによって控除期間が延長されることはありません。
借り換え費用を上乗せすると住宅ローン控除は？
新しい借入額が借換直前残高を上回る場合、控除対象となる年末残高を一定の方法で按分することがあります。
借り換えで返済期間を延ばせますか？
金融機関によります。
自由に延長できるとは限りません。例えば三菱UFJ銀行の借換商品では、残存期間などに基づき借入期間を設定し、借り換えによる期間延長はできないとしています。
変動金利から固定金利へ借り換えできますか？
借換先の商品条件によって可能です。
金利上昇リスクを抑える目的で固定金利へ変更する考え方があります。
固定金利から変動金利へ借り換えてもいい？
可能な商品がありますが、将来の金利上昇リスクを確認してください。
借り換えと繰り上げ返済はどちらが得？
住宅ローン残高・金利・残期間・手元資金によって異なります。
両方をシミュレーションしてください。
数年後に家を売る予定でも借り換えた方がいい？
借り換え諸費用を回収する前に売却する可能性があるなら慎重に判断してください。
ネット銀行へ借り換えても大丈夫？
金融機関の種類だけでは判断できません。
- 適用金利
- 諸費用
- 団信
- 手続き
- 繰り上げ返済条件
などを比較してください。
借り換えの相談は現在の銀行にもした方がいい？
おすすめです。
現在の金融機関で金利タイプ変更などにより目的を達成できないか確認してから、他行借り換えと比較すると判断しやすくなります。
まとめ｜借り換えは「金利が下がるか」より「最終的にいくら残るか」で決める
住宅ローンの借り換えは、
現在の住宅ローンを新しい住宅ローンで完済し、
その後、新しい金融機関等へ返済していく方法です。
借り換えによって、
- 金利を下げる
- 毎月返済額を減らす
- 支払利息を減らす
- 金利タイプを変更する
- 団信・疾病保障を見直す
といった効果を得られる可能性があります。
一方、借り換えには、
- 事務手数料
- 抵当権設定・抹消関係費用
- 司法書士報酬
- 完済関連費用等
が発生します。
住宅金融支援機構も、借り換え効果を判断するときは、毎月返済や総返済額だけでなく諸費用を含めた総費用を見ることが重要としています。
そのため、
現在2％、借換先1％だから1％得
という単純な比較ではありません。
実際には、
現在のローン
残高・金利・残期間
と、
借換後
金利・残期間・諸費用・団信
を比較します。
また住宅ローン控除中の人も注意してください。
一定条件を満たせば借り換え後も住宅ローン控除を継続できますが、借り換えによって控除期間が延長されるわけではありません。
さらに、借換時に諸費用等を上乗せして新しい借入額が元の住宅ローン残高を超えた場合には、控除対象となる年末残高の計算にも注意が必要です。
借り換えを検討するなら、次の順番がおすすめです。
- 現在残高を確認する
- 現在金利を確認する
- 残り返済期間を確認する
- 借換候補の適用金利を確認する
- 事務手数料を確認する
- 登記等の費用を確認する
- 借り換え前後の総返済額を比較する
- 団信を比較する
- 住宅ローン控除への影響を確認する
- 完済年齢まで比較する
特に重要なのは、
「毎月いくら安くなるか」だけを見ないことです。
例えば月1万円安くなっても、返済期間を5年間延長した結果なら、総返済額ではそれほど有利でない可能性があります。
反対に、
毎月返済額がほとんど変わらなくても、
返済期間を維持しながら金利を下げられれば、
総支払利息を大きく減らせる可能性があります。
住宅ローン借り換えで見るべき数字は、
毎月返済額ではなく「諸費用を含めた最終的な総支払額」です。
現在の住宅ローンと借換候補を同じ条件でシミュレーションし、
「借り換え後に最終的にいくら家計へ残るのか」
で判断してください。
※住宅ローン借り換えの適用金利、審査基準、返済期間、事務手数料、登記費用、団信、諸費用の借入可否などは金融機関・商品によって異なります。また住宅ローン控除の適用可否・対象残高は個別条件によって異なるため、借り換え前に利用予定金融機関と、必要に応じて税務署・税理士等へ最新条件を確認してください。
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