住宅ローンの返済比率とは？無理のない返済額と計算方法を解説

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住宅ローンを検討していると、

「返済比率は何％までなら大丈夫？」

「年収500万円なら住宅ローンはいくらまで？」

「返済負担率35％なら審査に通る？」

「毎月いくらなら無理なく返せる？」

と疑問に感じる方は多いでしょう。

住宅ローンの返済比率（返済負担率）とは、簡単にいえば年収に対して年間のローン返済額がどれくらい占めているかを示す割合です。

例えば年間返済額が120万円、年収600万円なら、

120万円÷600万円×100＝20％

となります。

ただし、住宅ローンで最も注意したいのは、

「金融機関が貸してくれる返済比率」と「家計が無理なく返せる返済比率」は同じではない

という点です。

フラット35では、すべての借入れを含めた総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準を設けています。ここには住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払いなども含まれます。

一方、民間銀行の解説では、実際に安心して返済を続けるための一つの目安として、手取り年収の25％以内という考え方も紹介されています。

つまり、

審査に通る
＝
家計に余裕がある

ではありません。

この記事では、住宅ローンの返済比率の計算方法、30％・35％という数字の意味、自動車ローンやカードローンとの関係、手取り収入から考える無理のない返済額、共働き・子育て世帯での注意点まで詳しく解説します。

この記事のポイント

返済比率は年収に対する年間ローン返済額の割合
返済負担率・総返済負担率と呼ばれることもある
住宅ローン以外の借入も計算に入る場合がある
フラット35では年収400万円未満30％以下が基準
年収400万円以上は35％以下が基準
これは「無理なく返せる割合」を保証する数字ではない
金融機関ごとに審査基準は異なる
審査金利を使う金融機関もある
税込年収と手取り年収を混同しない
家計上は手取り収入から返済額を考える
自動車ローンがあると返済比率が上がる
カードローン・分割払いも影響する場合がある
ペアローンは夫婦合計収入だけで判断しない
教育費が増える時期を考える
変動金利なら金利上昇時も試算する
ボーナス返済なしでも返せるか確認する
頭金を増やせば返済比率を下げられる
ただし手元資金を使い切らない
「借りられる金額」より「返せる金額」を優先する

結論｜住宅ローンは「審査基準」ではなく家計基準で決める

住宅ローンで最も避けたいのは、

「返済比率35％以内だから大丈夫」

と考えて予算を決めることです。

フラット35では、総返済負担率について、

年収	総返済負担率
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

という利用条件があります。

しかし、これはフラット35の利用条件の一つです。

「35％までなら生活に余裕がある」という意味ではありません。

三菱UFJ銀行も、審査上の返済比率と実際に安心して返済できる返済比率を区別し、借入上限ではなく将来の生活費や教育費まで考えて返済額を決めることが重要と説明しています。

したがって住宅ローンは、

審査上いくら借りられるか確認する
毎月の手取り収入を確認する
住宅ローン以外の生活費を計算する
教育費・車・修繕費を考える
収入減・金利上昇も試算する
その結果から無理なく返せる金額を決める

という順番がおすすめです。

【関連記事：住宅ローン初心者ガイド｜借入可能額と無理のない返済額の考え方】

住宅ローンの返済比率とは？

住宅ローンの返済比率とは、

年収に対して年間のローン返済額が何％を占めているか

を示す数字です。

一般的な計算式は、

返済比率＝年間のローン返済額÷年収×100

です。三菱UFJ銀行も同様の考え方で返済比率を説明しています。

年収600万円・年間返済120万円の場合

計算すると、

120万円÷600万円×100

＝20％

です。

返済比率は20％となります。

毎月返済額から計算する方法

毎月10万円なら、

10万円×12か月

＝120万円

年間返済額120万円です。

年収600万円なら、

120万円÷600万円×100

＝20％

となります。

ボーナス返済がある場合

例えば、

毎月8万円
×12か月
＝96万円

ボーナス返済
20万円×年2回
＝40万円

なら、

年間返済額
136万円

です。

年収600万円なら、

136万円÷600万円×100

＝約22.7％

です。

通常月の8万円だけを見て、

「返済比率は低い」

と判断してはいけません。

【関連記事：住宅ローンのボーナス払いはやめた方がいい？後悔しない返済計画】

「返済比率」と「総返済負担率」は違う？

住宅ローンの記事では、

返済比率
返済負担率
総返済負担率

など複数の表現があります。

厳密な定義は金融機関・商品によって確認が必要ですが、住宅ローン審査では、

住宅ローンだけでなく、ほかの借入れも含めた年間返済額

を見る場合があります。

フラット35では「総返済負担率」という表現を使用し、住宅ローン以外にも自動車ローン、教育ローン、カードローン、商品の分割払い・リボ払いなどを対象に含めています。

住宅ローンだけ計算すればいいわけではない

例えば、

住宅ローン
年間120万円

自動車ローン
年間36万円

なら、

合計156万円

で考える必要がある場合があります。

年収600万円なら、

156万円÷600万円×100

＝26％

です。

住宅ローンだけなら20％でも、すべての返済を含めれば26％になります。

自動車ローンも含まれる？

フラット35では含まれます。

住宅金融支援機構は、総返済負担率を計算する「すべての借入れ」に、自動車ローンを含めています。

注文住宅を建てる家庭では車を所有しているケースも多いため、見落としやすいポイントです。

教育ローンも含まれる？

フラット35では教育ローンも対象です。

子どもの進学費用で借入れがある場合は確認しましょう。

カードローンは？

こちらもフラット35では対象です。

さらに、

キャッシング
分割払い
リボ払い

も総返済負担率へ含まれる対象として案内されています。

奨学金は？

金融機関・商品によって確認が必要です。

民間銀行の住宅ローン解説では、返済比率を計算する際に奨学金などを含めて考える例もあります。

現在返済している借入れがある場合は、自己判断で除外せず、事前審査時に金融機関へ正確に申告してください。

返済比率30％・35％とは？

住宅ローンでよく見る数字です。

フラット35の利用条件では、

年収400万円未満

総返済負担率30％以下

年収400万円以上

総返済負担率35％以下

とされています。

例えば年収500万円なら、

500万円×35％

＝年間175万円

です。

単純に12で割ると、

月約14万5,800円

となります。

ただし、この金額をそのまま、

「年収500万円なら毎月14万5,000円返して大丈夫」

と考えてはいけません。

35％は安全ラインではない

返済比率35％は、フラット35では利用条件の上限です。

家計上の安全ラインを保証する数字ではありません。

年収500万円でも、

家庭A

夫婦2人
子どもなし
車なし

家庭B

夫婦＋子ども3人
車2台

では、住宅ローン以外に必要な生活費が大きく違います。

金融機関によって返済比率の基準は違う

民間金融機関では審査基準をすべて公開しているわけではありません。

三菱UFJ銀行も、住宅ローン審査では税込年収に対する返済比率35％以内が一つの目安として一般的である一方、審査金利などは金融機関ごとに異なると説明しています。

つまり、

フラット35の30％・35％をすべての銀行へそのまま当てはめることはできません。

審査金利とは？

金融機関によっては、現在実際に適用される住宅ローン金利とは別に、

住宅ローン審査用の金利

を使って返済能力を確認する場合があります。

例えば実際の適用金利が低くても、審査上はより高い金利で返済額を計算するケースがあります。

三菱UFJ銀行も、金融機関によって審査金利を用いて返済比率を計算する場合があり、その金利水準は金融機関ごとに異なると説明しています。

事前審査で借入可能額を確認する

自分で返済比率を計算することは重要ですが、実際の借入可能額は、

年収
年齢
返済期間
他の借入
勤務状況
金融機関の商品条件

などによって変わります。

最終的には事前審査で確認してください。

【関連記事：住宅ローンの事前審査はいつ受ける？流れ・必要書類・落ちる原因】

税込年収と手取り年収を混同しない

返済比率を考えるときに非常に重要です。

住宅ローン審査では、

税込年収

を基準とすることがあります。

一方、実際の家計で使えるのは、

手取り収入

です。

税込年収とは？

給与所得者であれば、税金や社会保険料を差し引く前の年収です。

三菱UFJ銀行は、給与所得者の税込年収について、源泉徴収票の「支払金額」などから確認できると説明しています。

手取り年収とは？

税込年収から、

所得税
住民税
社会保険料

などを差し引き、実際に受け取る金額です。

例えば税込年収600万円でも、自由に使える現金が600万円あるわけではありません。

家計では手取りで考える

住宅ローン審査では税込年収が重要ですが、

「毎月生活できるか」

を考えるなら手取り収入が重要です。

三菱UFJ銀行では、無理なく返済を続ける一つの目安として、手取り年収の25％以内という考え方を紹介しています。

ただし25％も全国共通の絶対基準ではありません。

家族構成や生活費によって適正な割合は異なります。

年収600万円で考えてみる

仮に、

税込年収600万円

手取り年収480万円

とします。

※説明用の仮定です。実際の手取り額は家庭によって異なります。

税込年収35％

600万円×35％

＝210万円

年間返済210万円

月約17万5,000円

手取り年収25％

480万円×25％

＝120万円

年間返済120万円

月10万円

となります。

かなり違います。

これが、

審査上借りられる金額と家計上返せる金額が違う

という意味です。

返済比率25％なら絶対安全？

いいえ。

25％でも家計によっては高い場合があります。

例えば、

子ども3人
私立学校
車2台
親への仕送り

がある家庭と、

夫婦2人
車なし

では生活費が違います。

数字だけで判断しないようにしましょう。

住宅ローン以外の住居費も入れて考える

新築戸建てでは住宅ローン以外にも住居関連費があります。

例えば、

固定資産税
火災・地震保険
修繕費
外構メンテナンス
給湯器交換

などです。

住宅ローン返済が月10万円でも、

住宅関係積立
2万円

税金・保険月換算
2万円

なら、

実質的な住宅関連支出は14万円程度になります。

賃貸時代の家賃だけと比較しない

例えば、

現在の家賃
10万円

新築住宅ローン
10万円

なら、

「今と同じだから大丈夫」

と思うかもしれません。

しかし持ち家では、

固定資産税
修繕
保険

などもあります。

住宅ローン＝現在の家賃

だから安全とは限りません。

返済比率を下げる方法

借入額を下げる

最もシンプルです。

例えば、

4,500万円

から、

4,000万円

へ住宅予算を下げれば返済額も小さくなります。

頭金を入れる

自己資金を頭金へ充てれば住宅ローン借入額を減らせます。

三菱UFJ銀行も、頭金を増やすことで借入額・毎月返済額が下がり、結果として返済比率を下げられると説明しています。

【関連記事：頭金なしで注文住宅は建てられる？住宅ローンと諸費用の注意点】

ただし頭金を入れすぎない

返済比率を下げたいからといって、

貯金600万円

↓

頭金600万円

↓

手元0円

では危険です。

新築後には、

引っ越し
家具
家電
修繕予備費
教育費

などが必要になります。

三菱UFJ銀行も、返済比率を下げるために頭金を入れる場合でも、手元資金をすべて使わないよう注意を促しています。

住宅予算を下げる

注文住宅では、

延床面積
設備
オプション
土地予算

を調整する方法があります。

返済比率を下げるために返済期間だけを延ばすのではなく、住宅総額そのものを見直すことも重要です。

土地予算を見直す

土地に予算を使いすぎると建物・諸費用まで住宅ローンが膨らみます。

【関連記事：土地の予算はいくらにする？土地と建物の理想的な配分を解説】

他のローンを確認する

自動車ローンなどがあるなら、

住宅購入前後の返済計画を整理してください。

ただし、

住宅ローン審査のためだけに貯金をすべて使って自動車ローンを完済する

という判断も慎重に行います。

手元資金が減るからです。

金融機関へ事前に相談してください。

返済期間を長くすれば返済比率は下がる？

一般的には返済期間を長くすると毎月返済額を下げられるため、返済比率も下がる方向になります。

ただし、

総支払利息が増える可能性

があります。

例えば、

35年

から、

40年

へ返済期間を延ばせば、毎月返済額は下げやすくなります。

しかし完済年齢も上がります。

完済年齢を見る

40歳で40年ローンなら、単純計算では完済時80歳です。

実際の商品条件は金融機関によりますが、

「毎月安くなる」

だけで長期ローンを選ばず、

60歳・65歳・70歳時点でいくら残るか

を確認してください。

共働き家庭の返済比率

共働きでは、

夫年収
500万円

妻年収
400万円

世帯年収
900万円

として住宅ローンを考えやすくなります。

しかし、

900万円の収入が35年間ずっと続くとは限りません。

出産・育児を考える

妻または夫が、

育児休業
時短勤務
退職

となれば収入が変わります。

現在の世帯年収だけで返済比率を計算しないようにしましょう。

一馬力でも試算する

おすすめなのは、

ケースA

夫婦フルタイム

ケースB

片方が時短勤務

ケースC

一時的に一馬力

の3パターンです。

この3つで住宅ローン返済が可能か確認します。

ペアローンでは特に注意

ペアローンは借入可能額を増やしやすい一方、夫婦2人の収入への依存度も高くなりやすい方法です。

子育て家庭は「今の生活費」だけで計算しない

子どもが小さい時期は、

「住宅ローンを払っても余裕がある」

と感じることがあります。

しかし将来、

塾
高校
大学
一人暮らし

など教育費が増える可能性があります。

住宅ローンはその時も続きます。

教育費ピーク時の返済比率を見る

例えば現在35歳、子ども3歳なら、

住宅ローン開始時
35歳

大学進学時
50歳前後

住宅ローン残期間
まだ長い

可能性があります。

住宅取得時だけではなく、15年後の家計も試算してください。

自動車を2台持つ家庭

地方で注文住宅を建てる場合、

夫婦それぞれ車が必要

という家庭もあります。

住宅ローン以外に、

車購入
ガソリン
自動車保険
車検
税金

などがかかります。

住宅ローン返済比率だけで家計を判断しないことが重要です。

変動金利では金利上昇時も計算する

現在の適用金利だけで返済比率を計算すると、将来の金利変化を反映できません。

変動金利を検討するなら、

現在の金利

金利が上昇したケース

の両方をシミュレーションしてください。

【関連記事：変動金利と固定金利どっちがいい？住宅ローン金利タイプの選び方】

金利が上がっても払えるか

例えば現在、

住宅ローン月10万円

だとしても、将来の返済額が増えた場合、

教育費
車
生活費

と両立できるか確認します。

「今の返済比率20％だから大丈夫」

で終わらせないようにしましょう。

ボーナス払いで返済比率を下げたように見せない

ボーナス払いを設定すると通常月の住宅ローン返済額が下がります。

しかし年間返済額そのものを確認する必要があります。

返済比率を計算するときは、

年間のボーナス返済額も含める

ことが重要です。

【関連記事：住宅ローンのボーナス払いはやめた方がいい？後悔しない返済計画】

ボーナス0円でも返せる？

住宅ローンを組む前に、

ボーナス収入0円

として家計シミュレーションする方法があります。

毎月給与だけで、

住宅ローン
生活費
教育費
車
貯金

をある程度維持できれば、返済計画に余裕を持ちやすくなります。

団信があるから返済比率が高くても大丈夫？

違います。

団信は、死亡など所定の保険金支払事由に備えるものです。

毎月の返済負担が大きすぎる問題を解決するものではありません。

【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】

住宅ローン控除があるから返済比率を上げてもいい？

おすすめできません。

住宅ローン控除は一定の要件を満たす住宅ローンについて税負担を軽減する制度ですが、

住宅ローン返済そのものを肩代わりしてくれる制度ではありません。

また控除額には条件・上限があります。

【関連記事：住宅ローン控除はいつまで？注文住宅で損しない条件と注意点】

「住宅ローン控除があるから月1万円くらい多くてもいい」は慎重に

税制度は将来変更される可能性があります。

住宅ローンは数十年続くため、住宅ローン控除ありきで上限まで借りないようにしましょう。

頭金なし＋高返済比率は注意

第154記事で解説したように、頭金なしでも住宅ローンを利用できる場合があります。

ただし、

頭金なし
↓
借入額増加
↓
毎月返済額増加
↓
返済比率上昇

となりやすい点には注意が必要です。

【関連記事：頭金なしで注文住宅は建てられる？住宅ローンと諸費用の注意点】

住宅ローン審査に通った後も返済比率を見る

事前審査で、

4,500万円承認

となっても、

4,500万円借りなければいけないわけではありません。

例えば、

承認額
4,500万円

無理なく返せると判断した金額
3,800万円

なら、

住宅予算を3,800万円前後に抑える考え方があります。

借入可能額は「上限」

住宅ローン審査結果は、

使うべき予算

ではなく、

金融機関が審査上認めた範囲

と考えてください。

【関連記事：住宅ローン初心者ガイド｜借入可能額と無理のない返済額の考え方】

年収別の返済比率を計算する方法

以下は返済比率の計算方法を理解するための単純例です。

年収400万円・年間返済100万円

100万円÷400万円

＝25％

年収500万円・年間返済120万円

120万円÷500万円

＝24％

年収600万円・年間返済144万円

144万円÷600万円

＝24％

年収800万円・年間返済192万円

192万円÷800万円

＝24％

重要なのは、

年収が高ければ何％でも安全というわけではない

ことです。

年収が高くても生活費も高い場合がある

例えば年収1,000万円でも、

私立学校
車2台
高額な保険
親への仕送り

などがあれば住宅ローンへ使える余裕は小さくなります。

返済比率だけでなく実際の家計簿を見る必要があります。

毎月返済額を決める7ステップ

ステップ1｜毎月の手取り収入を出す

額面ではなく実際の入金額を確認します。

ステップ2｜現在の生活費を出す

食費
光熱費
通信費
保険
車

などを集計します。

ステップ3｜住宅取得後に増える費用を追加

固定資産税
修繕積立
保険

などです。

ステップ4｜将来の教育費を追加

現在だけでなく数年後も考えます。

ステップ5｜毎月貯金する金額を確保

住宅ローン返済後に貯金ゼロにならないようにします。

ステップ6｜残った金額から住宅ローン返済上限を考える

ここで初めて住宅ローン返済額を決めます。

ステップ7｜金融機関の審査上限と比較する

家計上限の方が低ければ、

家計上限を優先

します。

家計シミュレーション例

毎月手取り
40万円

生活費
20万円

教育・車等
6万円

住宅関連積立
2万円

貯蓄
4万円

なら、

残り8万円

です。

この家庭にとって、

住宅ローン15万円

は返済比率だけでは判断できません。

住宅ローンを15万円へすると、

生活費等を削る必要が出る可能性があります。

現在の家賃との差額を見る

例えば、

現在家賃
8万円

住宅ローン予定
12万円

なら、

月4万円増加

です。

年間では48万円増えます。

さらに、

固定資産税
修繕

が加わります。

住宅購入前に、

試しに毎月差額を貯金してみる

方法も有効です。

1年間「住宅ローン予行演習」をする

例えば現在家賃8万円で、

新築後住宅関連支出を14万円と想定するなら、

差額6万円を毎月貯金します。

6万円×12か月

＝72万円

です。

1年間続けられるなら、返済後の生活を具体的にイメージしやすくなります。

返済比率が高い場合の見直し順序

1．住宅予算を下げる

最優先です。

2．土地予算を見直す

土地と建物のバランスを調整します。

3．オプションを減らす

優先順位を決めます。

4．頭金を検討する

ただし現金を残します。

5．返済期間を比較する

完済年齢まで確認します。

6．他の借入を整理する

金融機関へ相談します。

7．ペアローン等を検討する

借入額を増やす手段として安易に使わず、将来の収入変化まで考えます。

返済比率チェックリスト

収入

税込年収を確認した
手取り年収を確認した
毎月手取りを確認した
ボーナスなしでも試算した
収入減少ケースを考えた

借入

住宅ローン予定額を確認した
自動車ローンを確認した
教育ローンを確認した
カードローンを確認した
分割・リボ払いを確認した

家計

食費を確認した
光熱費を確認した
保険料を確認した
車費用を確認した
教育費を確認した
毎月貯金額を確保した

住宅取得後

固定資産税等を考えた
火災・地震保険を考えた
修繕費を積み立てる
家具・家電交換費を考えた

将来

育児休業を想定した
時短勤務を想定した
転職を想定した
金利上昇を想定した
教育費ピークを確認した
定年時残債を確認した

住宅ローン

返済比率を計算した
審査上限だけで判断していない
手取り収入でも確認した
毎月返済額を確認した
年間返済額を確認した
総返済額を確認した

金融機関へ聞きたい10の質問

1．返済比率はどのように計算しますか？

金融機関の商品条件を確認します。

2．他のローンは何が含まれますか？

自動車ローンなどを伝えます。

3．審査上の借入可能額はいくらですか？

まず上限を確認します。

4．毎月10万円返済なら借入額はいくらですか？

借入額からではなく返済額から逆算します。

5．ボーナス払いなしの場合はいくらですか？

必ず確認します。

6．変動金利が上昇した場合の試算はできますか？

複数金利で確認します。

7．35年と40年では総返済額がどれくらい違いますか？

毎月だけでなく総額を見ます。

8．自動車ローンを完済すると借入可能額は変わりますか？

必要なら相談します。

9．ペアローンにすると返済額はどうなりますか？

夫婦それぞれ確認します。

10．定年時点の住宅ローン残高はいくらですか？

長期返済では重要です。

よくある質問

住宅ローンの返済比率とは？

年収に対して年間のローン返済額が占める割合です。

一般的には、

年間返済額÷年収×100

で計算します。

返済比率と返済負担率は同じですか？

住宅ローンの説明では近い意味で使われることがあります。

フラット35では、住宅ローン以外の借入も含む割合を「総返済負担率」と呼んでいます。

返済比率は何％まで？

金融機関・商品によって異なります。

フラット35では年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下です。

返済比率35％なら安全？

安全を保証する数字ではありません。

フラット35では利用条件の一つであり、実際の家計負担は家族構成や生活費によって異なります。

無理のない返済比率は？

全国共通の絶対的な数字はありません。

三菱UFJ銀行では、実際に安心して返済を続ける一つの目安として手取り年収25％以内という考え方を紹介しています。

年収500万円なら返済額はいくら？

返済比率だけでは決められません。

仮に返済比率20％なら年間100万円、月約8万3,000円です。

ただし他のローン・生活費・教育費なども確認してください。

年収600万円なら毎月15万円返しても大丈夫？

家庭によります。

年間180万円なので税込年収に対する返済比率は30％です。

しかし実際には手取り収入・生活費・教育費等から判断する必要があります。

自動車ローンも返済比率に入る？

フラット35では含まれます。

カードローンも入る？

フラット35ではカードローンも含まれます。

リボ払いも関係する？

フラット35では商品の分割払い・リボ払いによる購入も対象に含まれます。

住宅ローン審査では手取り年収を見る？

金融機関によって異なりますが、審査では税込年収を使うケースがあります。

家計管理では手取り収入から考えることが重要です。

審査に通れば返済できる？

必ずしもそうではありません。

審査上借りられる金額と家計上無理なく返せる金額は分けて考えてください。

頭金を入れれば返済比率は下がる？

借入額が減るため、一般的には返済比率を下げやすくなります。

頭金をたくさん入れた方がいい？

必ずしもそうではありません。

生活予備費や教育費などを残してください。

返済期間を40年にすると返済比率は下がる？

毎月返済額が下がれば返済比率も低下しやすくなります。

一方で総支払利息や完済年齢を確認する必要があります。

ペアローンなら返済比率を上げてもいい？

おすすめできません。

夫婦2人の収入が長期間続くかを確認してください。

変動金利なら現在の返済比率だけ見ればいい？

将来の金利上昇時も試算してください。

ボーナスを含めて返済比率を考えていい？

ボーナス返済を利用する場合は年間の返済総額で確認してください。

さらに、ボーナスが減った場合にも返済できる計画にしておく方が安全です。

住宅ローン控除があれば返済比率を高くしても大丈夫？

住宅ローン控除だけを理由に借入額を増やすことはおすすめできません。

控除は一定期間・一定条件の税制であり、住宅ローン返済は長期間続くからです。

返済比率が高すぎる場合はどうする？

まず住宅予算を下げる方法を検討してください。

そのうえで土地・建物・頭金・返済期間・他の借入れを見直します。

まとめ｜返済比率は「借りられるか」より「返し続けられるか」で使う

住宅ローンの返済比率とは、

年収に対して年間のローン返済額が占める割合

です。

基本的には、

年間返済額
÷
年収
×100

で計算できます。

ただし住宅ローン審査では、住宅ローンだけを見るとは限りません。

フラット35では、

自動車ローン
教育ローン
カードローン
キャッシング
分割払い
リボ払い

なども含めた総返済負担率を確認し、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下という基準を設けています。

しかし、

35％以内だから家計が安全という意味ではありません。

住宅ローン審査は、

「金融機関として融資できるか」

を見るものです。

家計では、

「35年間返し続けられるか」

を見る必要があります。

そのため住宅ローンを決めるときは、

税込年収を確認する
手取り収入を確認する
住宅ローン以外の借入を確認する
毎月の生活費を確認する
固定資産税・修繕費を追加する
教育費を考える
車費用を考える
ボーナスなしでも試算する
金利上昇時も試算する
定年時の残債を確認する

という順番がおすすめです。

特に重要なのは、

「年収の何％まで借りられるか」から住宅予算を決めないことです。

先に、

「毎月いくらなら住宅ローンを払っても貯金を続けられるか」

を決めてください。

例えば金融機関から、

4,500万円まで借入可能

と言われても、

家計上無理なく返せる金額が3,800万円なら、

3,800万円前後を住宅予算の基準にする方が安全です。

三菱UFJ銀行も、住宅ローンは最大借入可能額ではなく、毎月返済できる金額と将来の家計変化を踏まえて考えることが重要と説明しています。

注文住宅は完成したら終わりではありません。

その後、

教育費
車
修繕
老後資金

を準備しながら住宅ローンを返していきます。

したがって返済比率は、

「住宅ローン審査に通るための数字」ではなく「家を建てた後の暮らしを守るための数字」

として使うことが大切です。

※住宅ローンの返済比率・返済負担率の計算方法、審査基準、審査金利、対象となる他の借入れは金融機関・住宅ローン商品によって異なります。フラット35の30％・35％という基準は同商品の利用条件であり、すべての金融機関に共通する審査基準や「無理なく返せる割合」を示すものではありません。利用予定の金融機関へ最新条件を確認し、審査上限とは別に手取り収入・生活費・教育費・修繕費を含めた家計シミュレーションを行ってください。