注文住宅を検討している人にとって、住宅ローン控除はかなり重要な制度です。
「住宅ローン控除はいつまで使える？」
「注文住宅でも対象になる？」
「長期優良住宅やZEH住宅だと何が違う？」
「省エネ基準を満たしていない家は控除を受けられない？」
「初年度は確定申告が必要？」
このような疑問を持つ人は多いでしょう。
結論から言うと、住宅ローン控除は、制度の適用期限が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの入居分へ5年間延長されています。ただし、住宅性能、床面積、所得、入居時期、建築確認の時期、立地によって、控除を受けられるかどうかや借入限度額が変わります。
つまり、「住宅ローン控除があるから大丈夫」と雑に考えるのは危険です。
特に注文住宅では、契約から入居まで時間がかかります。建築確認、着工、引き渡し、入居のタイミングがずれると、想定していた条件と違う扱いになる可能性があります。
この記事では、住宅ローン控除の基本、いつまで使えるのか、注文住宅で確認すべき条件、住宅性能ごとの違い、確定申告の流れ、損しないための注意点を初心者向けに解説します。
この記事でわかること
- 住宅ローン控除はいつまで使えるのか
- 注文住宅で対象になる主な条件
- 控除率・控除期間・借入限度額の考え方
- 長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の違い
- 2028年以降に注意すべきポイント
- 初年度の確定申告と2年目以降の手続き
- 住宅ローン控除で損しないための注意点
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築した場合に、一定の条件を満たすことで、年末の住宅ローン残高等をもとに計算した金額を所得税から控除できる制度です。
正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれます。
国税庁も、住宅ローン等を利用してマイホームの新築・取得・増改築等をした場合、一定の要件を満たすと所得税の減税を受けられると案内しています。
現在の制度では、控除率は0.7％です。
たとえば、年末の住宅ローン残高等が3,000万円で、対象となる借入限度額内に収まっている場合、単純計算では次のようになります。
3,000万円 × 0.7％ ＝ 21万円
ただし、実際の控除額は、住宅の種類、借入限度額、所得税額、住民税からの控除上限、住宅取得価格、補助金、贈与資金などによって変わります。
ここを誤解してはいけません。
住宅ローン控除は「ローン残高の0.7％が必ず全額戻る制度」ではありません。
所得税や住民税から控除する制度なので、そもそも納めている税額が少なければ、控除しきれない可能性があります。
住宅ローン控除はいつまで？
住宅ローン控除は、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合も適用可能となるよう、適用期限が5年間延長されています。
ただし、対象になるかどうかは「契約日」だけで決まるわけではありません。
重要なのは、主に次のタイミングです。
- 建築確認を受けた日
- 建物の完成日
- 引き渡し日
- 実際に入居した日
- 住宅性能の区分
- 床面積
- 所得
- 立地条件
注文住宅では、契約から入居まで半年以上、場合によっては1年以上かかります。
そのため、契約時点では対象になるつもりでも、入居時期や建築確認の時期によって条件が変わる可能性があります。
特に注意したいのは、2028年以降です。
国土交通省の令和8年度税制改正概要では、2028年以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅は、住宅ローン控除の支援対象外になる整理が示されています。ただし、2027年末までに建築確認を受けたもの等は、2,000万円・10年の扱いが示されています。
住宅性能ごとの借入限度額
住宅ローン控除では、住宅の性能区分によって借入限度額と控除期間が変わります。
2026年から2030年までの制度概要では、控除率は0.7％、所得要件は2,000万円、床面積要件は原則40㎡以上とされています。なお、所得1,000万円超の人や子育て世帯等への上乗せ措置を利用する人は、床面積50㎡以上が必要です。
新築住宅の場合
| 住宅の種類 | 借入限度額・控除期間 |
|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円・13年 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅／子育て世帯等 | 5,000万円・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅／子育て世帯等 | 4,500万円・13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2026〜2027年は2,000万円・13年 |
| 省エネ基準適合住宅／子育て世帯等 | 2026〜2027年は3,000万円・13年 |
| 省エネ基準適合住宅／2028年以降 | 原則支援対象外。ただし2027年末までに建築確認を受けたもの等は2,000万円・10年 |
| その他住宅 | 支援対象外 |
子育て世帯等とは、19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指すとされています。
既存住宅の場合
| 住宅の種類 | 借入限度額・控除期間 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,500万円・13年 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅／子育て世帯等 | 4,500万円・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅／子育て世帯等 | 4,500万円・13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円・13年 |
| 省エネ基準適合住宅／子育て世帯等 | 3,000万円・13年 |
| その他住宅 | 2,000万円・10年 |
注文住宅では、新築扱いになるため、基本的には新築住宅の区分で考えます。
ただし、買取再販住宅や中古住宅を検討する場合は、既存住宅の区分も関係します。
注文住宅で特に重要な条件
注文住宅で住宅ローン控除を考えるなら、次の条件を必ず確認してください。
省エネ性能
2024年以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準適合が住宅ローン減税の要件化されています。国土交通省も、令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅について、省エネ基準適合を要件化すると案内しています。
ここで注意すべきなのは、「新築なら何でも控除対象」という時代ではないことです。
注文住宅で住宅ローン控除を確実に狙うなら、最低でも省エネ基準適合住宅であることを確認する必要があります。
さらに、2028年以降は省エネ基準適合住宅の扱いが厳しくなります。
2028年以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅は支援対象外とされ、より高い性能区分であるZEH水準省エネ住宅や長期優良住宅・低炭素住宅の重要性が高くなります。
住宅会社へは、次のように確認してください。
- この建物は住宅ローン控除の対象になりますか？
- 住宅性能の区分は何ですか？
- 省エネ基準適合住宅ですか？
- ZEH水準省エネ住宅ですか？
- 長期優良住宅にできますか？
- 控除を受けるために必要な証明書は何ですか？
- 追加費用はいくらですか？
- 建築確認の時期はいつになりますか？
- 入居予定日はいつになりますか？
「たぶん対象です」という回答で進めるべきではありません。
住宅ローン控除は税金の制度です。契約前に、住宅性能、証明書、入居時期を明確にしてください。
床面積
住宅ローン控除には床面積要件があります。
令和8年度税制改正概要では、床面積要件は40㎡以上とされています。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する人は50㎡以上が必要です。
一般的な注文住宅では40㎡や50㎡を下回るケースは少ないかもしれません。
しかし、都市部のコンパクト住宅、狭小住宅、平屋の小規模住宅、単身・夫婦向け住宅では注意が必要です。
特に、登記簿上の床面積で判断される点に注意してください。
広告や図面上の面積と、登記簿上の床面積が完全に同じとは限りません。
住宅会社へ、住宅ローン控除の床面積要件を満たすか必ず確認しましょう。
所得要件
住宅ローン控除には所得要件があります。
制度概要では、所得要件は2,000万円とされています。
国税庁も、合計所得金額が2,000万円を超える年分については住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできないが、2,000万円以下の年分については受けられると説明しています。
ここで重要なのは、「一度でも2,000万円を超えたら、その後ずっと使えない」というわけではない点です。
所得が2,000万円を超えた年は使えませんが、別の年に2,000万円以下なら、その年は控除を受けられる可能性があります。
ただし、個別の所得計算は複雑です。
給与だけでなく、事業所得、不動産所得、株式譲渡、退職所得などが絡む人は、税務署や税理士へ確認した方が安全です。
入居時期
住宅ローン控除では、入居時期が重要です。
制度の適用期限は、入居日を基準に扱われます。
注文住宅では、次のような遅れが起こることがあります。
- 土地探しが長引く
- 住宅会社選びに時間がかかる
- 建築確認が遅れる
- 着工が遅れる
- 資材不足で工期が伸びる
- 外構工事が遅れる
- 引き渡し後の入居が遅れる
契約時に「控除を受けられる予定」と聞いていても、入居時期が変われば扱いが変わる可能性があります。
住宅会社へは、契約前に次を確認してください。
- 建築確認予定日
- 着工予定日
- 完成予定日
- 引き渡し予定日
- 入居予定日
- 控除対象となる住宅性能区分
- 必要書類の発行時期
住宅ローン控除を前提に資金計画を組むなら、スケジュール管理はかなり重要です。
立地条件
令和10年以降の入居分から、土砂災害等の災害レッドゾーンにある新築住宅は、住宅ローン控除の適用対象外とされています。ただし、建替え・既存住宅・リフォームは適用対象とされています。
災害レッドゾーンには、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域などが含まれます。
土地探しをしている人は、住宅ローン控除だけでなく、安全性の面からもハザード情報を確認すべきです。
「土地が安いから」「景色が良いから」という理由だけで、災害リスクの高い土地を選ぶと、住宅ローン控除以前に住まいの安全性で問題が出ます。
長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅を検討すべき理由
住宅ローン控除だけを考えるなら、借入限度額が大きい住宅性能区分の方が有利になりやすいです。
特に新築注文住宅では、長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅の方が、省エネ基準適合住宅より借入限度額が大きく設定されています。
ただし、ここで誤解してはいけません。
住宅ローン控除を増やすためだけに、無理に高性能住宅へするのは本末転倒です。
見るべきなのは、次の3つです。
- 性能アップにかかる追加費用
- 住宅ローン控除の増加見込み
- 光熱費・快適性・将来の資産性
たとえば、長期優良住宅にするために追加費用が大きくかかる場合、その費用に見合うメリットがあるか確認する必要があります。
一方で、断熱性能や省エネ性能は、住み始めてからの快適性や光熱費にも影響します。
住宅ローン控除だけでなく、暮らし全体で判断してください。
控除額を過大評価してはいけない
住宅ローン控除でよくある失敗は、控除額を過大評価することです。
たとえば、借入限度額が5,000万円で控除率0.7％なら、単純計算では年間35万円です。
しかし、実際に35万円戻るとは限りません。
理由は次のとおりです。
- 所得税・住民税から控除する制度だから
- 納税額が少ないと控除しきれない可能性があるから
- 借入残高が年々減るから
- 借入限度額を超える部分は対象外だから
- 住宅取得対価や補助金の扱いで計算が変わるから
- 所得要件を超えた年は使えないから
住宅ローン控除は、資金計画を助ける制度です。
しかし、返済能力そのものを引き上げる制度ではありません。
「控除があるから予算を上げる」という考え方は危険です。
初年度は確定申告が必要
住宅ローン控除を初めて受ける年は、確定申告が必要です。
国税庁は、住宅ローン控除を初めて受ける場合、住宅の区分に応じた提出書類を添付して確定申告をする必要があると案内しています。
会社員でも、初年度は年末調整だけでは済みません。
初年度の確定申告で必要になりやすい書類は、次のとおりです。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 登記事項証明書
- 工事請負契約書または売買契約書の写し
- 本人確認書類
- 源泉徴収票の内容
- 住宅性能を証明する書類
- 補助金や贈与がある場合の関連書類
実際に必要な書類は、住宅の種類や控除区分によって変わります。
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、住宅ローン控除の入力や控除額の自動計算に対応しています。
2年目以降は年末調整で対応できる場合がある
給与所得者の場合、住宅ローン控除の2年目以降は、年末調整で適用を受けられる場合があります。
国税庁は、給与所得者について、控除を受ける最初の年分は確定申告が必要だが、2年目以後は年末調整で特別控除の適用を受けることができると案内しています。
2年目以降に必要になりやすい書類は、次のとおりです。
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
- 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
- 住宅ローンの年末残高証明書
ただし、転職した場合、複数の借入がある場合、借り換えをした場合、住宅ローン控除の内容が変わる場合は、勤務先や税務署へ確認した方が安全です。
ペアローンの場合の注意点
ペアローンを利用する場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
ただし、条件を満たせば自動的に有利になるわけではありません。
注意すべき点は次のとおりです。
- 夫婦それぞれの借入額
- 夫婦それぞれの持分
- 実際の返済負担割合
- 所得税・住民税から控除しきれるか
- 片方が育休・時短勤務になった場合
- 住宅ローン控除を受けるための書類
- 持分と負担割合がずれた場合の税務上の扱い
国税庁は、共有家屋の取得に関する住宅ローン控除では、負担割合や持分によって控除対象となる借入金額が変わることを説明しています。
ペアローンでは、住宅ローン控除のメリットだけを見て借入額を増やすのは危険です。
控除よりも大事なのは、夫婦それぞれが長期間返済できるかどうかです。
関連記事：ペアローンはやめた方がいい？共働き夫婦の住宅ローンで後悔しない考え方
住宅ローン控除で損しやすいパターン
住宅性能を確認せずに契約する
注文住宅では、住宅性能区分によって借入限度額や控除期間が変わります。
にもかかわらず、契約前に住宅性能を確認しない人がいます。
これは危険です。
住宅会社へは、口頭ではなく書面や資料で確認してください。
- 住宅性能区分
- 証明書の種類
- 追加費用
- 発行時期
- 控除対象になる根拠
「控除対象になると思います」では不十分です。
入居時期を甘く見る
住宅ローン控除は、入居時期が重要です。
特に年末入居予定の人は注意してください。
工事遅延や引き渡し遅れにより、入居が翌年になると、制度条件が変わる可能性があります。
契約前に、余裕のあるスケジュールか確認しましょう。
控除額を返済原資に組み込む
住宅ローン控除で戻るお金を、毎月返済の前提にするのは危険です。
控除額は、所得税額や住民税額、借入残高、所得要件などで変わります。
また、確定申告や年末調整のタイミングで戻るため、毎月の返済に直接充てられるわけではありません。
住宅ローン控除なしでも返済できる資金計画にしてください。
省エネ基準の変化を見落とす
2028年以降は、新築の省エネ基準適合住宅について、支援対象外となる扱いが示されています。
これから注文住宅を建てる人は、住宅性能をギリギリで考えるべきではありません。
長く住む家である以上、控除だけでなく、断熱性能、光熱費、快適性、将来の売却性も含めて考えるべきです。
所得要件を見落とす
合計所得金額が2,000万円を超える年は、住宅ローン控除を受けられません。
会社員でも、役員報酬、株式売却、不動産売却、退職金、副業収入などがある場合は注意が必要です。
所得が高い人ほど、住宅ローン控除を前提にした資金計画は慎重に行うべきです。
住宅ローン控除前のチェックリスト
住宅性能
□ 住宅ローン控除の対象住宅か確認した
□ 住宅性能区分を確認した
□ 長期優良住宅・低炭素住宅か確認した
□ ZEH水準省エネ住宅か確認した
□ 省エネ基準適合住宅か確認した
□ 必要な証明書を確認した
□ 証明書の発行費用を確認した
□ 2028年以降の扱いを確認した
スケジュール
□ 建築確認予定日を確認した
□ 着工予定日を確認した
□ 引き渡し予定日を確認した
□ 入居予定日を確認した
□ 年末入居の場合のリスクを確認した
□ 遅延時の対応を確認した
お金
□ 控除額を過大評価していない
□ 所得税・住民税から控除しきれるか確認した
□ 住宅ローン控除なしでも返済できる
□ 借入限度額を超える部分を理解した
□ 補助金や贈与資金の扱いを確認した
□ 住宅ローン控除を理由に借入額を増やしていない
手続き
□ 初年度に確定申告が必要なことを理解した
□ 必要書類を確認した
□ 住宅ローン年末残高証明書を確認した
□ 登記事項証明書を準備する
□ 工事請負契約書を保管する
□ 住宅性能の証明書を保管する
□ 2年目以降の年末調整書類を確認した
よくある質問
Q1. 住宅ローン控除はいつまで使えますか？
制度概要では、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合も適用可能となるよう、適用期限が5年間延長されています。
ただし、住宅性能、入居時期、床面積、所得、建築確認の時期、立地条件によって対象可否や借入限度額が変わります。
Q2. 注文住宅でも住宅ローン控除は使えますか？
条件を満たせば使えます。
ただし、2024年以降に建築確認を受ける新築住宅では省エネ基準適合が要件化されています。住宅会社へ、住宅性能区分と必要書類を必ず確認してください。
Q3. 控除率は何％ですか？
制度概要では、控除率は0.7％です。
ただし、実際の控除額は、年末ローン残高、借入限度額、納税額、住宅取得価格などによって変わります。
Q4. 長期優良住宅にした方が得ですか？
住宅ローン控除の借入限度額だけを見ると、長期優良住宅・低炭素住宅は有利になりやすいです。
ただし、追加費用、認定手続き、性能メリット、光熱費、維持管理まで含めて判断してください。
Q5. 初年度は年末調整でできますか？
初年度は確定申告が必要です。
国税庁は、住宅ローン控除を初めて受ける場合、住宅の区分に応じた提出書類を添付して確定申告をする必要があると案内しています。
Q6. 2年目以降はどうなりますか？
給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けられる場合があります。
勤務先に必要書類を提出する必要があるため、税務署から届く証明書や金融機関の年末残高証明書を保管してください。
まとめ｜住宅ローン控除は「使える前提」で借りすぎない
住宅ローン控除は、注文住宅を建てる人にとって大きなメリットがある制度です。
しかし、制度の内容は住宅性能や入居時期によって変わります。
特にこれから注文住宅を建てる人は、次のポイントを押さえてください。
- 住宅ローン控除は令和12年12月31日までの入居分へ延長されている
- 控除率は0.7％
- 住宅性能によって借入限度額と控除期間が変わる
- 注文住宅では省エネ性能の確認が必須
- 2028年以降は省エネ基準適合住宅の扱いに注意する
- 所得要件は2,000万円
- 床面積は原則40㎡以上。ただし条件により50㎡以上
- 令和10年以降は災害レッドゾーンの新築住宅に注意する
- 初年度は確定申告が必要
- 住宅ローン控除を理由に借入額を増やさない
住宅ローン控除は、資金計画を助ける制度です。
しかし、家計を守ってくれる万能制度ではありません。
本当に重要なのは、控除がなくても無理なく返済できる予算で家を建てることです。
注文住宅を検討する場合は、住宅性能、入居スケジュール、必要書類、住宅ローン返済額を早めに確認し、制度に振り回されない資金計画を作りましょう。
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