住宅ローンの本審査はいつ？事前審査との違い・必要書類と注意点

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注文住宅の資金計画を進めていると、

「住宅ローンの本審査はいつ受けるの？」

「事前審査に通っていれば本審査も大丈夫？」

「土地契約と建築請負契約の前後どちら？」

「本審査ではどんな書類が必要？」

と疑問に感じる方は多いでしょう。

住宅ローンでは一般的に、最初に行う「事前審査」と、必要書類をそろえて詳しく確認される「本審査」があります。三菱UFJ銀行も、事前審査を申込内容から借入可能性を簡易的に判断する審査、本審査を提出書類に基づき返済能力や物件などを詳しく確認する審査として説明しています。

特に注文住宅では、

土地
↓
住宅会社決定
↓
建築請負契約
↓
住宅ローン
↓
着工
↓
引き渡し

と複数の手続きが関係するため、建売住宅よりタイミングが分かりにくくなることがあります。

また、事前審査に通過したからといって、本審査の承認が保証されるわけではありません。 三菱UFJ銀行も、事前審査通過後であっても本審査で結果が変わる場合があると案内しています。

この記事では、注文住宅を建てる人向けに、住宅ローン本審査のタイミング、事前審査との違い、必要書類、本審査前後に注意したい変更、土地代・着工金などの資金計画まで詳しく解説します。

この記事のポイント

事前審査と本審査は別の手続き
事前審査通過＝本審査承認ではない
本審査の時期は金融機関・購入方法で異なる
注文住宅では土地と建物の契約状況が重要
本審査では本人・収入・物件関係の書類が増える
必要書類は金融機関によって異なる
工事請負契約書や見積書を求められる場合がある
ペアローン・収入合算では双方の資料が必要になる場合がある
事前審査後の新たな借入には注意する
転職・収入変更等があれば金融機関へ相談する
建物金額が大きく変わったら放置しない
借入額変更時は再確認が必要になる場合がある
土地先行融資・分割融資などは金融機関によって仕組みが違う
つなぎ融資が必要になるケースもある
融資実行日まで含めて逆算する

結論｜本審査は「契約が具体化した段階」で金融機関と確認する

住宅ローンの本審査について、

「注文住宅なら必ず建築請負契約の○日後」

という全国共通のタイミングはありません。

金融機関・住宅ローン商品・土地取得の有無・資金の支払時期などによって手続きが異なるからです。

一般的なイメージとしては、

住宅予算を決める
↓
住宅ローン事前審査
↓
土地・住宅会社を具体化
↓
売買契約・工事請負契約など
↓
住宅ローン本審査
↓
住宅ローン契約
↓
融資実行

という流れになります。

実際に三井住友銀行では、

事前審査
↓
本審査
↓
住宅ローン契約
↓
融資実行

という流れを案内しています。

ただし注文住宅の場合は、土地代・着工金・中間金など、完成前に支払いが必要になることがあります。

そのため重要なのは、

「本審査をいつ受けるか」だけでなく、「いつ・誰へ・いくら支払う必要があるか」を金融機関と住宅会社の両方へ確認すること

です。

【関連記事：住宅ローンの事前審査はいつ受ける？流れ・必要書類・落ちる原因】

住宅ローンの本審査とは？

本審査とは、住宅ローンの正式な審査です。

事前審査より詳しい資料を提出し、

申込者
収入
借入内容
購入・建築する住宅

などについて確認を受けます。

三菱UFJ銀行では、本審査について提出書類をもとに返済能力や物件の担保価値などを詳しく確認する最終的な審査としています。

事前審査とは？

事前審査は、本格的に契約を進める前に、

「希望する金額を借りられる可能性があるか」

を確認するための審査です。

住宅金融支援機構も、事前審査を本審査の前に融資可否の見込みを知るための仕組みとして説明しています。

注文住宅では、

土地を決める前
住宅会社を絞る前後

など比較的早い段階で受けるケースがあります。

【関連記事：住宅ローン初心者ガイド｜借入可能額と無理のない返済額の考え方】

事前審査と本審査の違い

大まかな違いを整理すると次のようになります。

項目	事前審査	本審査
主な目的	借入可能性を早めに確認	正式な融資可否を確認
タイミング	土地・住宅会社検討中など	契約内容が具体化した段階など
書類	比較的少ない場合がある	本人・収入・物件資料などが増える
物件情報	概要中心の場合がある	契約・見積もり等の詳細資料が必要になる場合
結果	本審査を保証しない	承認後に契約手続きへ進む
手続き	金融機関により異なる	金融機関により異なる

三井住友銀行では、事前審査では本人確認書類を中心とし、本審査では住民票、収入関係資料、売買契約書・工事請負契約書・見積書など、申込内容に応じた書類を求めています。

つまり、

本審査は事前審査をもう一度するだけではありません。

より具体的な契約内容・収入資料・物件資料をそろえて進める手続きです。

事前審査に通れば本審査も通る？

必ず通るとは限りません。

三菱UFJ銀行も、

事前審査を通過していても本審査で結果が変わる場合がある

と明記しています。

そのため、

事前審査通過
＝
融資確定

とは考えないようにしましょう。

なぜ本審査が必要なの？

事前審査では、比較的早い段階で借入可能性を確認します。

本審査では実際の住宅ローン契約へ進むために、

正式な収入資料
本人確認資料
物件資料
契約内容

などをより詳しく確認します。

金融機関によって確認項目・基準・必要書類は異なります。

注文住宅の本審査はいつ？

ここが最も重要です。

注文住宅では、

土地あり
土地から購入
建て替え

で流れが変わります。

土地ありの場合

すでに土地を所有しているなら、

住宅会社決定
↓
建物プラン・見積もり具体化
↓
工事請負契約
↓
本審査

のような流れになる場合があります。

ただし融資商品によって必要なタイミングは異なるため、契約前に金融機関へ確認してください。

土地から購入する場合

さらに複雑です。

土地
↓
売買契約

建物
↓
工事請負契約

という2つの契約が関係します。

そのため、

土地代
建築費
自己資金
住宅ローン

をまとめた資金計画が重要になります。

土地代はいつ払う？

土地の売買では、契約時・決済時などに資金が必要になります。

一方、一般的な住宅ローンの融資実行時期が建物完成時の場合、土地代とのタイミングが合わないケースがあります。

そこで金融機関によって、

土地先行融資
分割融資
つなぎ融資

などを利用できる場合があります。

名称や仕組み、利用条件は金融機関によって異なります。

本審査前に土地契約して大丈夫？

契約内容によります。

重要なのは、

住宅ローンが利用できなかった場合に契約がどうなるのか

を契約前に確認することです。

土地売買契約では住宅ローンに関する条項が設けられる場合がありますが、契約ごとに内容は異なります。

必ず不動産会社・金融機関へ確認してください。

建築請負契約と本審査の順番

注文住宅では本審査に、

工事請負契約書
見積書

などが必要になる金融機関があります。

実際に三井住友銀行は、本審査の物件関係資料として、申込内容に応じて工事請負契約書や見積書などを挙げています。

三菱UFJ銀行でも、土地を購入して建物を建築する場合や建物建築の場合など、利用目的ごとに正式審査の必要書類を案内しています。

したがって、

契約前に「本審査にはどの状態の契約書・見積書が必要か」を金融機関へ聞く

本審査で必要になる書類

必要書類は金融機関・職業・物件・借入方法によって異なります。

代表的には次のような分類があります。

本人確認に関する書類

例えば、

本人確認書類
住民票

などです。

三菱UFJ銀行では正式審査の本人確認資料として顔写真付き本人確認書類や住民票などを案内しています。

三井住友銀行でも、本審査時の本人確認資料として住民票謄本などを案内しています。

収入に関する書類

会社員なら、

源泉徴収票
給与関係資料

などを求められる場合があります。

確定申告をしている人では、

確定申告書
納税証明書

などが必要になることがあります。

三井住友銀行では会社員と確定申告をしている人で提出資料を分けて案内しています。

物件に関する書類

注文住宅では特に重要です。

例えば、

土地売買契約書
重要事項説明書
工事請負契約書
建築見積書

などが候補になります。

何が必要かは金融機関と申込内容によって異なります。

本審査の必要書類を早く集めるコツ

本審査直前になって全部集めようとすると、

「役所へ行く必要がある」

「住宅会社から書類をもらっていない」

という状態になりやすくなります。

事前審査通過後に、

本審査の必要書類一覧をください

と金融機関へ確認しておきましょう。

書類を3つに分ける

自分で準備する

本人確認・収入関係

住宅会社からもらう

工事請負契約書・見積書など

不動産会社からもらう

土地売買関係資料など

と分類すると分かりやすくなります。

有効期限にも注意

住民票などは、

発行から一定期間以内

という条件が設定されている場合があります。

例えば三菱UFJ銀行や三井住友銀行では、住民票について発行後3か月以内などの条件を案内しています。

必要以上に早く取得しすぎないようにしましょう。

ペアローンの本審査

ペアローンでは夫婦などがそれぞれ住宅ローンを利用するため、必要資料も増えます。

三菱UFJ銀行では、ペアローンや収入合算の場合、それぞれの申込者について本人確認資料・収入確認資料を準備するよう案内しています。

第23記事で解説したように、ペアローンは借入可能額だけではなく、

出産
育児休業
退職
働き方変更

など長期的な返済計画まで考えることが重要です。

収入合算の場合

収入合算でも金融機関・商品によって必要書類・契約形態が異なります。

事前審査段階で、

誰が申込者か
誰の収入を合算するか
本審査に何が必要か

を確認してください。

本審査前に避けたい「無断の変更」

事前審査後から融資実行までに状況が変わった場合は、自己判断せず金融機関へ相談することが重要です。

新しくローンを組む

例えば、

自動車ローン
カードローン
その他の借入

などです。

事前審査時と借入状況が変わるため、住宅ローン審査へ影響する可能性があります。

住宅購入時期には、大きな買い物をまとめてしたくなりますが、

住宅ローンの融資実行前に新たな借入を考えている場合は、先に金融機関へ確認する

のが安全です。

車をローンで買い替える

注文住宅では、

「新居に合わせて車も買い替えたい」

と考えることがあります。

しかし住宅ローン手続き中なら、契約前に金融機関へ相談しましょう。

クレジットカードを使ってはいけない？

日常的なカード利用を一律に禁止するものではありません。

注意したいのは、

住宅ローンの審査内容へ影響し得る大きな借入・支払い条件の変更を自己判断で進めないこと

です。

金融機関によって判断が異なるため、不安なら相談してください。

転職したらどうなる？

事前審査後に転職・退職など勤務状況が変わった場合は、速やかに金融機関へ確認しましょう。

変更内容によっては追加資料や再確認が必要になる可能性があります。

「事前審査に通っているから申告しなくていい」

とは考えないことが重要です。

収入が変わったら？

勤務形態や収入状況に大きな変更があった場合も同様です。

金融機関へ伝えて必要な手続きを確認してください。

建築費が増えたら？

注文住宅では打ち合わせ中に、

キッチン変更
収納追加
窓変更
外構
太陽光
造作

などで金額が変わることがあります。

第99記事でも、契約後の仕様変更によって追加費用が増える問題を解説しています。

【関連記事：注文住宅の契約後に追加費用が増える理由｜予算超過を防ぐ方法】

借入希望額が変わる可能性

例えば、

事前審査
4,000万円

最終建築費
4,300万円

となり、自己資金で300万円を追加できなければ、借入希望額そのものを変更したくなる可能性があります。

その場合、

勝手に「少しくらいなら増やせる」と考えず金融機関へ相談

してください。

減額なら問題ない？

借入額を減らす場合でも、金融機関の手続き上どのような変更が必要か確認してください。

住宅ローンは、

借入額
物件価格
自己資金

を含む資金計画として手続きします。

間取り変更は本審査へ影響する？

間取りを少し変更しただけで必ず本審査をやり直すという意味ではありません。

ただし、

建築費
延床面積
住宅内容
借入額

など本審査に提出した情報が変わる場合があります。

どの程度の変更で金融機関への連絡が必要か、事前に確認してください。

【関連記事：注文住宅の間取りはいつまで変更できる？契約後の変更費用と注意点】

見積もり金額が変わったら？

最終見積もりと住宅ローン申込時の金額が違う場合も、金融機関へ確認します。

特に、

建物本体
付帯工事
外構
諸費用

のどこまで借入対象にできるかは金融機関・商品によって異なります。

【関連記事：注文住宅の見積書の見方｜本体工事・付帯工事・別途工事の違い】

本審査は何日かかる？

審査期間は金融機関・申込内容・書類状況などによって異なります。

全国共通で、

「必ず○営業日」

というものではありません。

必要書類に不足があれば追加提出が必要になる場合もあります。

そのため土地決済・着工金など支払期限がある場合は、

結果が出る最短日ではなく余裕を持ったスケジュール

で動くことが重要です。

「何日で出ますか？」だけではなく期限を伝える

金融機関へは、

土地の決済日が○月○日です

建築会社への支払予定日が○月○日です

のように、必要な日を伝えましょう。

本審査後の流れ

一般的には、

本審査承認
↓
住宅ローン契約
↓
融資実行

へ進みます。

三井住友銀行でも、本審査後に住宅ローン契約を締結し、その後指定日に融資を実行する流れを案内しています。

金銭消費貸借契約とは？

金融機関と住宅ローンを借りるために締結する契約です。

本審査承認と、

住宅ローン契約
融資実行

は同じ意味ではありません。

スケジュール上、分けて考えてください。

融資実行とは？

住宅ローン資金が実際に動く段階です。

例えば完成した住宅を取得するときなど、金融機関・取引条件に応じた日に実行されます。

注文住宅では完成前にも支払いが発生することがあるため、資金計画が重要になります。

注文住宅は支払いタイミングが複数ある

住宅会社との契約によって、

契約時
着工時
上棟・中間時
引き渡し時

など複数回の支払いになる場合があります。

支払い回数・比率は住宅会社によって異なります。

住宅ローン実行が引き渡し時だけなら？

完成前の支払いに自己資金が足りない場合、

つなぎ融資
分割融資

などを検討する場合があります。

利用できる方法・条件・名称は金融機関によって異なります。

つなぎ融資とは？

一般的には、本融資が実行されるまでの間に必要になる、

土地代
着工金
中間金

などの資金を一時的に借りる仕組みです。

ただし金融機関・住宅ローン商品によって対応は異なります。

次回第153記事以降で、注文住宅特有の「つなぎ融資」を独立テーマとして詳しく扱う価値があります。

分割融資とは？

住宅ローン資金を一度に全額実行するのではなく、土地取得・建築工程などに応じて複数回に分けて実行できる商品があります。

こちらも金融機関によって条件が異なります。

土地先行融資とは？

土地を先に購入する注文住宅で、土地取得に必要な資金を先行して借りられるタイプがあります。

正式な名称や仕組みは金融機関によって異なるため、

土地代を住宅ローンで支払う場合、どの商品を使いますか？

と直接確認してください。

本審査が通らなかったらどうする？

まず、

契約書と金融機関の結果を確認する

ことが重要です。

本審査が承認されなかった場合でも、

別の金融機関
借入額
自己資金
住宅予算

などを検討するケースがあります。

ただし、

「必ず別銀行なら通る」

というものではありません。

住宅会社だけの判断で進めない

金融機関の審査は金融機関が行います。

住宅会社から、

「大丈夫だと思います」

と言われても、それが融資承認を意味するわけではありません。

正式な結果を確認してください。

ローン特約を確認する

土地・住宅の契約を締結する場合、住宅ローンを利用できなかったときの扱いを確認します。

契約書の条文・期限・対象金融機関などによって内容が異なるため、

契約前に具体的な条件を確認してください。

【関連記事：注文住宅は契約後にキャンセルできる？解約金・申込金と注意点】

事前審査は複数銀行で受ける？

住宅ローンは、

金利
手数料
団信
融資方法
注文住宅への対応

など金融機関によって違います。

特に土地から購入する注文住宅なら、

金利だけでなく、土地代・着工金・中間金をどう支払えるか

も比較しましょう。

金利だけで決めない

例えば金利が低く見えても、

「土地代の融資方法が自分のスケジュールに合わない」

なら利用しにくい可能性があります。

諸費用も確認する

住宅ローンには商品によって、

事務手数料
保証関係費用
登記関連費用

などが発生します。

借入金利だけではなく総額で比較しましょう。

【関連記事：注文住宅の諸費用はいくら？土地あり・土地なし別の内訳と注意点】

本審査前チェックリスト

契約

土地売買契約を確認した
建築請負契約を確認した
住宅ローンに関する契約条件を確認した
支払期限を確認した

資金計画

土地代を確認した
建物代を確認した
付帯工事を確認した
外構費を確認した
諸費用を確認した
自己資金を確認した

本審査

金融機関を決めた
本審査申込日を確認した
必要書類一覧をもらった
審査結果が必要な日を伝えた

本人関係

本人確認資料を確認した
住民票等の必要性を確認した
書類の有効期限を確認した

収入関係

源泉徴収票等を準備した
確定申告関係資料を確認した
ペアローン双方の資料を確認した
収入合算者の資料を確認した

物件関係

土地契約書類を準備した
工事請負契約書を準備した
見積書を準備した
追加で必要な物件資料を確認した

変更

事前審査後に新しい借入をしていない
転職等の変更があれば金融機関へ相談した
建築費変更を確認した
借入希望額変更を確認した

融資実行

土地決済日を確認した
着工金を確認した
中間金を確認した
引き渡し時支払いを確認した
つなぎ融資等の必要性を確認した

注文住宅の資金スケジュール例

具体的な日付・支払い回数は契約によって異なりますが、考え方としては次のように整理できます。

ステップ1

総予算を決める

ステップ2

事前審査を受ける

ステップ3

土地・住宅会社を具体化する

ステップ4

土地・建物の契約条件を確認する

ステップ5

本審査に必要な書類をそろえる

ステップ6

本審査を申し込む

ステップ7

承認後に住宅ローン契約を進める

ステップ8

土地代・建築費の支払方法を確認する

ステップ9

必要に応じて土地先行・分割・つなぎ融資等を確認する

ステップ10

融資実行・引き渡しへ進む

重要なのは、

住宅会社の建築スケジュールと銀行の住宅ローンスケジュールを別々に管理しないこと

です。

住宅会社へ聞きたい質問

1．工事代金はいつ何回支払いますか？

最優先です。

2．着工金はいくらですか？

住宅ローン実行前なら資金方法を確認します。

3．中間金はありますか？

上棟時などの支払い有無を確認します。

4．本審査用にどの書類を用意してもらえますか？

工事請負契約書・見積書などを確認します。

5．仕様変更で金額が変わった場合はどうしますか？

住宅ローンとの連携を確認します。

6．利用者が多い融資方法は？

参考として聞くのは有効ですが、最終判断は金融機関へ確認します。

7．融資実行日と引き渡し日はどう調整しますか？

最後の資金決済を確認します。

金融機関へ聞きたい10の質問

1．本審査はいつ申し込むべきですか？

自分の契約スケジュールを伝えて確認します。

2．本審査には何が必要ですか？

必要書類一覧をもらいます。

3．工事請負契約前に本審査できますか？

金融機関の商品条件を確認します。

4．土地代はどのように融資されますか？

土地から購入する人は重要です。

5．着工金・中間金には対応できますか？

完成前資金を確認します。

6．つなぎ融資は必要ですか？

他の融資方法とも比較します。

7．建築費が増えた場合どうなりますか？

変更手続きを確認します。

8．事前審査後に勤務状況などが変わった場合どうすればよいですか？

変更時の連絡方法を確認します。

9．本審査から融資実行まで何が必要ですか？

本審査だけでなく最終日まで確認します。

10．いつまでにすべての書類を提出すればよいですか？

土地・住宅会社への支払期限から逆算します。

よくある質問

住宅ローンの本審査はいつ受けますか？

一般的には事前審査後、土地・建物・契約内容が具体化した段階で申し込みます。

ただし、正確なタイミングは金融機関・商品・注文住宅の資金計画によって異なります。

事前審査と本審査の違いは？

事前審査は借入可能性を比較的早い段階で確認する審査、本審査は必要書類に基づいてより詳しく確認する正式な審査です。

事前審査に通れば本審査も通りますか？

保証されません。

金融機関も、事前審査通過後でも本審査で結果が変わる場合があると案内しています。

本審査には何が必要？

金融機関によって異なりますが、

本人確認資料
収入関係資料
土地・建物など物件関係資料

が代表的です。

三井住友銀行では本審査時に、住民票、収入関係資料、売買契約書や工事請負契約書、見積書など、申込内容に応じた資料を案内しています。

源泉徴収票は必要？

金融機関・職業などによって異なります。

会社員について源泉徴収票を必要資料としている金融機関もあります。

工事請負契約書は必要？

注文住宅の本審査で必要になる場合があります。

申込前に金融機関へ確認してください。

見積書も必要？

必要になる場合があります。

どの段階の見積書が必要かも金融機関へ確認しましょう。

土地契約前に本審査できますか？

金融機関・商品によって異なります。

本審査に必要な物件資料がそろっているかも関係するため、土地契約前に金融機関へ相談してください。

建築請負契約前に本審査できますか？

こちらも金融機関によります。

工事請負契約書などを正式審査資料として求める金融機関もあるため、一律には言えません。

本審査中に車のローンを組んでもいい？

住宅ローン審査中に新しい借入を予定しているなら、先に金融機関へ相談することをおすすめします。

本審査後なら新しい借入をしてもいい？

本審査承認後でも融資実行前であれば、自己判断で大きな借入や状況変更を進めず金融機関へ確認する方が安全です。

転職すると住宅ローンはどうなる？

審査中や融資実行前に転職等がある場合は、金融機関へ速やかに相談してください。

必要な確認・手続きは金融機関によって異なります。

建築費が増えたら本審査をやり直す？

変更額・借入額・金融機関などによって異なります。

借入希望額や提出した資金計画が変わる場合は、住宅会社だけで判断せず金融機関へ確認してください。

本審査には何日かかる？

金融機関・申込内容・必要書類・追加確認の有無などによって異なります。

土地決済など期限がある場合は余裕を持って申し込んでください。

本審査後は何をする？

一般的には、承認後に住宅ローン契約を行い、その後融資実行へ進みます。三井住友銀行もこの流れを案内しています。

注文住宅ではつなぎ融資が必要？

必ず必要とは限りません。

土地代・着工金・中間金の支払時期と住宅ローンの融資実行時期が合わない場合に検討されます。

金融機関によって分割融資など別の方法が利用できる場合もあります。

ペアローンでは書類が増える？

金融機関によって異なりますが、双方について本人確認・収入資料を求めるケースがあります。三菱UFJ銀行も、ペアローンや収入合算ではそれぞれの資料を準備するよう案内しています。

本審査が通らなかったら契約はどうなる？

土地・建物の契約内容によります。

住宅ローンに関する契約条項や期限を確認し、不動産会社・住宅会社・金融機関へ相談してください。

まとめ｜本審査は「いつ受けるか」より支払日から逆算する

住宅ローンの本審査は、事前審査より詳しい書類を提出して、正式な融資可否を確認する重要な手続きです。

一般的に住宅ローンは、

事前審査
↓
本審査
↓
住宅ローン契約
↓
融資実行

という流れで進みます。

ただし注文住宅では、

土地代
契約金
着工金
中間金
最終金

など複数の支払いが関係することがあります。

そのため、本当に重要なのは、

「本審査を○月に受ければいい」

と単独で決めることではありません。

次を一つのスケジュールにまとめてください。

土地契約日
土地決済日
建築請負契約日
事前審査
本審査
着工金
中間金
住宅ローン契約
融資実行日
引き渡し日

また、本審査の必要書類は金融機関によって異なります。

実際に金融機関では、本人確認資料、収入資料に加え、注文住宅では工事請負契約書や見積書などを求める場合があります。

本審査前には、

必要書類を早めに確認する
書類の有効期限を見る
土地・住宅会社から必要資料をもらう
新しい借入をする前に金融機関へ相談する
転職等の変更があれば連絡する
建物金額が変わったら確認する
借入希望額変更を放置しない
土地代の融資方法を確認する
着工金・中間金を確認する
つなぎ融資・分割融資などの必要性を確認する
融資実行日まで逆算する

ことが重要です。

特に注文住宅では、

「住宅ローンはいくら借りられるか」だけでなく「必要な日にお金を用意できるか」

まで確認してください。

住宅会社には建築費の支払日を、金融機関には融資可能な時期を確認し、その2つを照合することで資金不足やスケジュールのずれを防ぎやすくなります。

※住宅ローンの審査基準、必要書類、審査期間、融資実行方法、土地先行融資・分割融資・つなぎ融資の利用条件は金融機関・住宅ローン商品・申込内容によって異なります。契約や支払いを進める前に、利用予定の金融機関と住宅会社の双方へ最新条件を確認してください。