住宅ローンの基準金利とは？適用金利・優遇幅の違いを解説

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住宅ローンの金利を比較していると、

「基準金利と適用金利は何が違う？」

「金利優遇幅とは何？」

「店頭表示金利が3％台なのに、なぜ実際は1％前後で借りられるの？」

「優遇幅が大きければ、ずっと低金利のまま？」

と疑問に感じる方も多いでしょう。

住宅ローンの金利は、大きく、

基準金利－優遇幅＝適用金利

という関係で考えると分かりやすくなります。

三菱UFJ銀行も、基準金利を住宅ローン金利を決める基準となる金利、優遇幅を基準金利から差し引く幅、そして実際の借入に適用される金利を適用金利と説明しています。

例えば、

基準金利
3.0％

優遇幅
▲2.0％

なら、

適用金利
1.0％

という考え方です。

ただし重要なのは、

優遇幅が同じでも、基準金利が上がれば適用金利も上がる可能性がある

ことです。

また、住宅ローンには、

返済期間を通じて一定の優遇幅を適用するタイプ
当初の固定期間だけ大きく優遇するタイプ

などがあり、固定期間終了後に優遇幅が縮小する商品もあります。

つまり住宅ローンを比較するときは、

「今表示されている適用金利」だけを見るのでは不十分

です。

この記事では、基準金利・適用金利・金利優遇幅の違い、通期優遇型と当初期間優遇型、基準金利が上昇した場合の影響、変動金利・10年固定との関係、住宅ローン比較で確認したいポイントまで詳しく解説します。

この記事のポイント

基準金利と適用金利は違う
基準金利は住宅ローン金利を決める基準となる金利
優遇幅は基準金利から差し引かれる金利幅
適用金利は実際の借入に適用される金利
基本的には「基準金利－優遇幅＝適用金利」
店頭表示金利など名称は金融機関によって異なる
優遇幅が大きいほど適用金利は低くなる
優遇幅は審査・商品・取引条件等で異なる場合がある
通期優遇型と当初期間優遇型がある
通期優遇型は返済期間を通じて一定の引下げ幅を適用するタイプ
当初期間優遇型は最初の一定期間の優遇を大きくするタイプ
固定期間終了後に優遇幅が縮小する商品がある
基準金利が上昇すると適用金利も上がる場合がある
優遇幅があるから金利上昇を防げるわけではない
変動金利では借入後も基準金利を確認する
固定金利は固定期間中の適用金利が変わらない
住宅ローン実行時の金利が適用される商品もある
広告金利だけで住宅ローンを決めない
金利＋事務手数料＋保証料で比較する
固定期間終了後の優遇条件まで確認する

結論｜見るべき金利は「基準金利」ではなく実際の適用金利。ただし優遇幅も必ず確認する

最初に結論です。

住宅ローンを借りるとき、毎月返済額の計算に直接影響するのは基本的に、

実際に適用される金利

です。

しかし、

「適用金利が低い銀行」

という理由だけで決めるのもおすすめできません。

なぜなら、

その適用金利が、

どのような基準金利と優遇幅によって作られているか

によって、借入後の金利変化が異なる場合があるからです。

例えば、

A銀行

基準金利3.0％
優遇幅▲2.0％
適用金利1.0％

B銀行

基準金利2.5％
優遇幅▲1.5％
適用金利1.0％

なら、

借入時点の適用金利は、

どちらも1.0％

です。

しかし今後、

基準金利がどう見直されるか
優遇幅が完済まで続くか
固定期間終了後に優遇幅が変わるか

によって、その後の金利は違ってくる可能性があります。

したがって住宅ローンでは、

適用金利＋基準金利＋優遇幅＋将来の優遇条件

をセットで確認してください。

【関連記事：変動金利と固定金利どっちがいい？住宅ローン金利タイプの選び方】

基準金利とは？

基準金利とは、

金融機関が住宅ローンの金利を決める基準として設定している金利

です。

三菱UFJ銀行では、住宅ローンの「定価」のようなものと説明しています。金融機関は市場金利や資金調達コストなどを踏まえて基準金利を設定します。

金融機関によって、

基準金利
店頭表示金利
店頭金利

など名称が異なる場合があります。

基準金利そのままで借りるとは限らない

例えば、

基準金利
3.0％

でも、

実際に、

3.0％

で住宅ローンを借りるとは限りません。

ここから金融機関が設定する、

優遇幅

を差し引いて適用金利が決まる商品があります。

優遇幅とは？

優遇幅とは、

基準金利から何％引き下げるかを示す幅

です。

例えば、

基準金利
3.0％

優遇幅
▲2.0％

なら、

適用金利
1.0％

となります。

計算式にすると、

3.0％－2.0％

＝1.0％

です。

三菱UFJ銀行も、

基準金利－優遇幅＝適用金利

という関係で説明しています。

優遇幅が大きいほど適用金利は下がる

同じ基準金利3.0％なら、

優遇幅▲1.5％

適用金利
1.5％

優遇幅▲2.0％

適用金利
1.0％

となります。

そのため優遇幅は住宅ローンを比較する重要な項目です。

適用金利とは？

適用金利とは、

実際の住宅ローン借入に適用される金利

です。

住宅ローンの毎月返済額や利息負担を考えるとき、基本的にはこの適用金利を使います。

広告で目立つのは適用金利

住宅ローンの広告では、

「変動金利年○％」

など、基準金利から優遇を受けた後の金利が大きく表示されることがあります。

ただし小さな文字で、

適用条件
審査結果
借入条件
優遇幅

などが記載されている場合があります。

表示された最低金利が自分にも適用されるとは限らない

住宅ローンの金利は、

商品
申込内容
審査結果
取引条件

などによって異なる場合があります。

したがって、

「サイトに1.0％と書いてある」

から、

「自分も必ず1.0％」

とは考えないようにしてください。

基準金利・優遇幅・適用金利を表で比較

項目	意味
基準金利	金融機関が設定する住宅ローン金利の基準
優遇幅	基準金利から差し引かれる幅
適用金利	実際の借入に適用される金利

例えば、

項目	金利
基準金利	3.00％
優遇幅	▲2.00％
適用金利	1.00％

という関係です。

※上記は仕組みを説明するための仮の数字です。

基準金利が上がったらどうなる？

変動金利では特に重要です。

例えば、

基準金利
3.0％

優遇幅
▲2.0％

適用金利
1.0％

だったとします。

その後、

基準金利
3.5％

へ0.5％上昇し、

優遇幅が、

▲2.0％

のままなら、

適用金利は、

1.5％

となります。

優遇幅があるから金利は上がらない？

違います。

優遇幅が固定されていても、

基準金利が上昇すれば、その分適用金利も上昇する場合があります。

三菱UFJ銀行も、基準金利が上昇すると借入中の適用金利も上昇すると案内しています。

実際の例でも基準金利と適用金利は連動する

三菱UFJ銀行が示す通期優遇型の例では、優遇幅が一定でも基準金利が引き上げられると、適用金利も同じ上昇幅で上がるケースが示されています。

つまり、

優遇幅＝金利上昇を止める仕組み

ではありません。

変動金利の基準金利は何で決まる？

金融機関によって異なります。

三菱UFJ銀行では、変動金利の基準金利を同行所定の短期プライムレートをもとに決定するとしています。

みずほ銀行でも、変動金利方式について短期プライムレート連動長期貸出金利を基準に適用金利を決める仕組みを案内しています。

「日銀の政策金利と完全に同じ」ではない

住宅ローンの変動金利は、日銀の金融政策などから影響を受ける可能性がありますが、

日銀が0.25％上げた
↓
すべての住宅ローンが必ず翌日0.25％上がる

という単純な仕組みではありません。

実際の見直し方法・時期は金融機関の商品条件に従います。

変動金利では基準金利を確認する

住宅ローンを借りた後も、

適用金利だけでなく、

基準金利
優遇幅
次回見直し時期

を確認してください。

【関連記事：住宅ローンの金利が上がったら？5年ルール・125％ルールを解説】

基準金利が上がると返済額もすぐ上がる？

必ずしもそうではありません。

例えば三菱UFJ銀行では、元利均等返済の場合、金利が上昇しても次回の返済額見直しまで返済額は変わらず、元金と利息の内訳が変化します。

さらに5年ルール・125％ルールによって返済額を見直します。

元金均等返済の場合

三菱UFJ銀行では元金均等返済の場合、基準金利が上昇すると利息部分が増えるため返済額も増加します。

また、同行の元金均等返済には5年ルール・125％ルールがありません。

【関連記事：住宅ローンの元利均等・元金均等どっち？違いと選び方を解説】

優遇幅には2つの代表的なタイプがある

住宅ローンの優遇方法は、大きく、

通期優遇型

当初期間優遇型

に分けて考えると分かりやすくなります。

三菱UFJ銀行もこの2種類を紹介しています。

通期優遇型とは？

通期優遇型とは、

住宅ローン返済期間を通して一定の優遇幅を適用するタイプ

です。

例えば、

基準金利から完済まで▲2.0％

という仕組みです。

基準金利が変われば適用金利は変わる

通期優遇型でも、

基準金利
3.0％

↓

3.5％

と上昇すれば、

優遇幅が同じでも適用金利は上昇する可能性があります。

優遇幅が一定という意味

つまり、

「適用金利が完済まで一定」

ではなく、

「基準金利から差し引く幅が一定」

という意味です。

ここを混同しないようにしてください。

当初期間優遇型とは？

当初期間優遇型とは、

住宅ローン借入当初の一定期間について、優遇幅を大きく設定するタイプ

です。

10年固定などの固定期間選択型で利用されることがあります。

最初の10年間だけ優遇幅が大きいケース

例えば、

最初の10年間

基準金利
5.0％

優遇幅
▲3.0％

適用金利
2.0％

11年目以降

基準金利
5.0％

優遇幅
▲1.5％

適用金利
3.5％

というように、基準金利が同じでも優遇幅が縮小すれば適用金利は上がります。

※数字は仕組みを説明するための例です。

実際に固定期間終了後の優遇幅が変わる商品がある

三菱UFJ銀行では2026年9月の新規借入向け固定金利について、当初固定期間終了後は当初期間とは異なる引下げ幅を設定しています。

つまり、

「10年後の市場金利が今と同じなら返済額も同じ」

とは限りません。

優遇幅が変わる可能性も確認する必要があります。

【関連記事：住宅ローンの10年固定とは？固定期間選択型の仕組みと注意点】

10年固定で特に重要なのは優遇幅

10年固定を選ぶ場合、

最初の10年の金利

だけを見てはいけません。

確認するのは、

当初10年間の優遇幅

11年目以降の優遇幅

です。

基準金利と優遇幅の両方が変わる可能性

10年後には、

基準金利
変化

さらに、

優遇幅
縮小

となる可能性があります。

そのため11年目以降の適用金利が大きく変わる場合があります。

住宅ローンの優遇幅は途中で変更できる？

商品によりますが、契約時に決まった優遇幅を借入後に自由に大きくすることは基本的に期待できません。

三菱UFJ銀行では、優遇幅は契約時に決まり、原則として借入後に変更できないと説明しています。

他の銀行の新規金利の方が安くても自動で下がらない

例えば、

自分の住宅ローン
適用金利1.5％

新規顧客向け広告
0.9％

となっても、

「自分も0.9％にしてください」

と自動的に変更されるとは限りません。

借り換えという方法がある

現在より有利な適用金利・優遇幅の商品がある場合、

他の金融機関へ住宅ローンを借り換える

という選択肢があります。

三菱UFJ銀行も、優遇幅を見直したい場合の方法として住宅ローン借り換えを案内しています。

【関連記事：住宅ローンの借り換えはいつ？金利差・諸費用と注意点を解説】

借り換えは金利差だけで決めない

借り換えには、

事務手数料
登記関連費用
その他諸費用

が発生する可能性があります。

【関連記事：住宅ローンの事務手数料と保証料の違いは？諸費用の選び方を解説】

金利が0.1％低ければ必ず得？

必ずしもそうではありません。

例えば、

A銀行
適用金利1.0％

B銀行
適用金利0.9％

でも、

B銀行への借り換え費用
100万円

なら、住宅ローン残高や残期間によっては費用を回収できない可能性があります。

適用金利はいつ決まる？

これも金融機関・商品によって確認が必要です。

例えばみずほ銀行では住宅ローンについて、

申込時ではなく、実際に借り入れる日の金利を適用する

と案内しています。

注文住宅では特に注意

注文住宅の場合、

住宅会社を決める

↓

住宅ローンを申し込む

↓

工事

↓

引き渡し・融資実行

まで時間がかかります。

その間に金利が変わる可能性があります。

申込時金利と実行時金利を確認する

住宅ローンを比較するときは金融機関へ、

申込時の金利が適用されますか？

融資実行時の金利が適用されますか？

と確認してください。

「今の金利で資金計画」を作りすぎない

例えば申込時、

適用金利
1.0％

で資金計画を作っても、

融資実行時
1.3％

となれば返済額が変わる可能性があります。

注文住宅では金利上昇ケースも含めて予算を決めてください。

金利＋0.5％・1％を試算する

変動金利を検討している人なら、

現在想定金利

だけでなく、

＋0.5％

＋1.0％

＋2.0％

などでも返済額を確認すると安全です。

【関連記事：住宅ローンの金利が上がったら？5年ルール・125％ルールを解説】

基準金利が0.5％上がると適用金利も0.5％上がる？

優遇幅が一定であれば、

基準金利
＋0.5％

↓

適用金利
＋0.5％

となる考え方があります。

実際に三菱UFJ銀行が示す通期優遇型の事例でも、優遇幅を一定としたまま基準金利の引上げに応じて適用金利が上昇しています。

ただし実際の金利決定方法は金融機関・住宅ローン商品によって異なります。

基準金利が下がれば適用金利も下がる？

優遇幅が一定の商品で基準金利が引き下げられれば、適用金利も下がる可能性があります。

ただし、

見直し時期
基準日
契約時期
商品条件

によって反映時期等は異なります。

新規客の適用金利と既存客の適用金利は同じ？

同じとは限りません。

住宅ローンでは、

現在借りている人

と、

これから新規契約する人

で、

基準金利
優遇幅
商品
キャンペーン

などが異なる場合があります。

「新規金利が安い＝自分の金利も下がった」ではない

現在住宅ローンを利用している人は、

金融機関の新規契約向け広告ではなく、

自分の契約内容・適用金利

を確認してください。

金利優遇幅だけで銀行を比較しない

例えば、

A銀行
優遇幅▲2.5％

B銀行
優遇幅▲2.0％

なら、

A銀行が有利に見えます。

しかし、

A銀行基準金利
3.5％

B銀行基準金利
3.0％

なら、

どちらも適用金利
1.0％

です。

比較する順番

まず、

適用金利

を比較します。

次に、

基準金利
優遇幅
優遇期間
将来の優遇条件

を確認します。

最後は総費用を見る

さらに、

事務手数料
保証料
団信
登記費用

などを加えて比較します。

金利が低くても手数料が高い場合がある

例えば、

金利0.1％低い

代わりに、

事務手数料100万円

ということも考えられます。

住宅ローンは適用金利だけではなく、

完済までの総負担

で比較してください。

【関連記事：住宅ローンの事務手数料と保証料の違いは？諸費用の選び方を解説】

団信の金利上乗せも忘れない

住宅ローンの適用金利が、

年1.0％

でも、

疾病保障を付けることで、

＋0.2％

などの金利上乗せがある商品では、

実質的な適用条件が変わります。

【関連記事：住宅ローンの団信とは？種類・保障内容・選び方と注意点】

「最低金利」で返済比率を計算しない

住宅ローン借入額を決めるときに、

広告に掲載されている最低金利だけ

で返済計画を作るのは注意が必要です。

実際の適用金利で計算する

事前審査等で金融機関から提示された条件を確認してください。

金利上昇ケースでも計算する

さらに変動金利なら、

現在金利

＋1％

などでも家計を確認します。

【関連記事：住宅ローンの返済比率とは？無理のない返済額と計算方法を解説】

40年ローンでは優遇条件をより長く確認する

40年住宅ローンでは返済期間が長いため、金利変動の影響を受ける期間も長くなります。

【関連記事：住宅ローン40年は後悔する？35年との違い・メリットと注意点】

「現在の低い適用金利×40年」で決めない

変動金利なら40年間同じ適用金利が続く保証はありません。

また固定期間選択型なら、

固定期間終了後の、

基準金利
優遇幅

によって適用金利が変わります。

通期優遇型が必ず有利？

必ずしもそうではありません。

返済期間全体で優遇幅が一定なのは分かりやすい一方、

当初期間優遇型の方が最初の固定金利を低くできる場合があります。

当初優遇型が必ず有利？

こちらも違います。

最初の金利が低くても、

固定期間終了後に優遇幅が小さくなれば、長期では負担が増える可能性があります。

35年間の時間軸で見る

例えば、

最初10年間

だけでなく、

11～20年

21～35年

まで考えて比較します。

金利タイプごとの確認ポイント

変動金利

基準金利
優遇幅
金利見直し時期
5年ルール
125％ルール

10年固定

当初適用金利
当初優遇幅
固定終了後の優遇幅
再固定条件
固定終了時の返済額

全期間固定

適用金利
返済期間
総返済額

を確認します。

基準金利・優遇幅チェックリスト

金利表示

☐ 基準金利を確認した
☐ 実際に適用される金利を確認した
☐ 基準金利からの優遇幅を確認した
☐ 表示されている最低金利の適用条件を確認した
☐ 自分の審査結果・借入条件で適用される金利を確認した

優遇条件

☐ 通期優遇型か当初期間優遇型か確認した
☐ 優遇幅がいつまで適用されるか確認した
☐ 返済期間中も同じ優遇幅が続くか確認した
☐ 固定期間終了後の優遇幅を確認した
☐ 固定期間終了後に優遇幅が縮小する可能性を確認した
☐ 優遇を受けるための取引条件や適用条件を確認した

変動金利

☐ 基準金利が見直される時期を確認した
☐ 新しい適用金利が反映される時期を確認した
☐ 金利見直しと返済額見直しの時期をそれぞれ確認した
☐ 5年ルールの有無を確認した
☐ 125％ルールの有無を確認した
☐ 基準金利が上昇した場合に適用金利がどう変わるか確認した
☐ 現在の金利から＋1.0％上昇しても返済を続けられるか試算した

契約・融資実行時期

☐ 申込時と融資実行時のどちらの金利が適用されるか確認した
☐ 住宅ローン申込から融資実行までの予定期間を確認した
☐ 融資実行までに金利が上昇した場合の返済額を試算した
☐ 金利上昇によって借入可能額や資金計画に影響がないか確認した

総費用

☐ 住宅ローンの事務手数料を確認した
☐ 保証料の有無と支払方法を確認した
☐ 団信や疾病保障による金利上乗せを確認した
☐ 登記費用などその他の諸費用を確認した
☐ 金利だけでなく総返済額と諸費用を含めて比較した

金融機関へ聞きたい10の質問

1．基準金利はいくらですか？

最初に確認します。

2．私に適用される金利はいくらですか？

広告上の最低金利ではなく、自分の条件を確認します。

3．優遇幅はいくらですか？

基準金利との差を確認します。

4．優遇幅は完済まで変わりませんか？

通期優遇か確認します。

5．固定期間終了後の優遇幅はいくらですか？

10年固定などでは特に重要です。

6．基準金利は何をもとに決まりますか？

金融機関の商品ルールを確認します。

7．基準金利はいつ見直されますか？

変動金利では重要です。

8．申込時と融資実行時のどちらの金利が適用されますか？

注文住宅では必ず確認します。

9．団信を追加した場合の適用金利はいくらですか？

疾病保障込みで比較します。

10．金利が1％上がった場合の返済額はいくらですか？

具体的に試算してもらいます。

よくある質問

住宅ローンの基準金利とは？

金融機関が住宅ローン金利を決める際の基準となる金利です。

三菱UFJ銀行では住宅ローン金利の「定価」のようなものと説明しています。

適用金利とは？

実際の住宅ローン借入に適用される金利です。

基準金利から優遇幅を差し引いて決まる商品があります。

優遇幅とは？

基準金利から差し引く金利幅です。

例えば基準金利3％、優遇幅▲2％なら、適用金利は1％という考え方です。

店頭金利と基準金利は同じ？

金融機関によって呼び方が異なります。

「店頭表示金利」などの名称を使用する金融機関もあるため、商品説明書で確認してください。

優遇幅が大きい銀行ほど安い？

必ずしもそうではありません。

基準金利が異なるため、最終的な適用金利を比較する必要があります。

基準金利が上がると適用金利も上がる？

優遇幅が一定なら、基準金利上昇に応じて適用金利も上昇する場合があります。

三菱UFJ銀行では基準金利が上昇すると借入中の適用金利も上昇すると案内しています。

優遇幅があるから金利上昇しても安心？

優遇幅は金利上昇を止める仕組みではありません。

基準金利そのものが上昇すれば、適用金利も上がる可能性があります。

通期優遇型とは？

返済期間を通して一定の優遇幅を適用するタイプです。

当初期間優遇型とは？

最初の一定期間について大きな優遇幅を設定するタイプです。

固定期間終了後に優遇幅が縮小する商品があります。

10年固定なら11年目の優遇幅も同じ？

商品によります。

固定期間終了後に引下げ幅が変わる商品があるため確認してください。

優遇幅は住宅ローン契約後に大きくできる？

金融機関・契約によりますが、三菱UFJ銀行では優遇幅は契約時に決まり、原則借入後に変更できないとしています。

新規顧客の金利が下がったら自分も下がる？

必ずしも下がりません。

自分の住宅ローンについては現在の基準金利・優遇幅・契約条件を確認してください。

住宅ローン金利は申込時に決まる？

金融機関・商品によります。

みずほ銀行では、住宅ローンの借入金利は申込時ではなく実際の借入日の金利を適用するとしています。

注文住宅では金利上昇に注意した方がいい？

申込から融資実行まで時間がかかる場合があるため、実行時金利を採用する住宅ローンでは金利変化に注意が必要です。

適用金利だけ比べればいい？

不十分です。

優遇期間、事務手数料、保証料、団信、固定期間終了後の条件なども比較してください。

金利が一番低い銀行を選べばいい？

必ずしもそうではありません。

金利に加えて諸費用と総返済額まで比較してください。

【関連記事：住宅ローンの事務手数料と保証料の違いは？諸費用の選び方を解説】

まとめ｜「適用金利」だけでなく、その金利がどう作られているかを見る

住宅ローンの金利には、

基準金利

優遇幅

適用金利

があります。

基本的な関係は、

基準金利－優遇幅＝適用金利

です。

例えば、

基準金利3.0％

優遇幅▲2.0％

なら、

適用金利1.0％

です。

ここで住宅ローンを比較するときに最初に見るべきなのは、

実際に自分へ適用される金利

です。

しかし、それだけでは十分ではありません。

特に変動金利では、

基準金利上昇
↓
適用金利上昇

となる可能性があります。

三菱UFJ銀行でも、基準金利が上昇すると借入中の適用金利も上昇すると案内しています。

さらに優遇方式には、

通期優遇型

返済期間を通して一定の優遇幅

当初期間優遇型

借入当初の一定期間だけ大きな優遇幅

があります。

10年固定などでは、

最初の10年間
大きな優遇

↓

11年目以降
優遇幅縮小

となる商品もあります。

そのため住宅ローンを比較するときは、

基準金利を確認する
優遇幅を確認する
適用金利を確認する
自分にもその金利が適用されるか確認する
優遇幅がいつまで続くか確認する
固定期間終了後の優遇幅を確認する
変動金利の見直しルールを確認する
融資実行時金利か確認する
団信・諸費用を含める
総返済額で比較する

という順番がおすすめです。

避けたいのは、

「広告で一番金利が低かったからこの銀行」

という決め方です。

また、

「優遇幅が大きいから一番安い」

とも限りません。

住宅ローンは、

基準金利

だけでも、

優遇幅

だけでもなく、

最終的な適用金利と将来の金利条件

を見る必要があります。

特に35年・40年住宅ローンでは、借入時の低金利よりも、

その優遇条件がいつまで続き、基準金利が変わった場合に自分の適用金利がどう動くのか

まで理解して選ぶことが重要です。

※基準金利・店頭表示金利・優遇幅・適用金利の名称や計算方法、金利見直し時期、優遇条件、固定期間終了後の取扱いは金融機関・住宅ローン商品によって異なります。また、広告に表示されている最低金利がすべての申込者へ適用されるとは限りません。利用予定の金融機関で、自分に適用される金利と返済期間中の優遇条件を確認してください。