住宅ローン控除について調べていると、
「床面積は50㎡以上必要なの？」
「2026年から40㎡でも対象になる？」
「45㎡の家でも住宅ローン控除を受けられる？」
「図面では50㎡あるけれど、登記面積が49㎡ならどうなる？」
と迷う方も多いでしょう。
2026年度の税制改正により、住宅ローン減税は2030年12月31日までの入居分へ延長され、床面積要件についても新築住宅・既存住宅とも40㎡以上へ緩和されました。
ただし、誰でも40㎡以上なら対象になるわけではありません。
合計所得金額が1,000万円を超える方や、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せ措置を利用する方については、50㎡以上が必要です。
さらに重要なのが、
住宅ローン控除の床面積は、間取り図や住宅会社のカタログに記載された面積ではなく、原則として登記事項証明書に表示された床面積で判定する
という点です。国税庁も、床面積は登記事項証明書に記載された面積によって判断するとしています。
この記事では、2026年以降の住宅ローン控除について、40㎡・50㎡の違い、所得条件、注文住宅での注意点、共有名義、店舗併用住宅、登記面積が50㎡未満になった場合まで分かりやすく解説します。
この記事のポイント
- 2026年以降の住宅ローン控除は床面積40㎡以上が基本
- 一定の場合は50㎡以上必要
- 合計所得金額1,000万円超なら50㎡以上
- 子育て世帯等の借入限度額上乗せ利用時も50㎡以上
- 40㎡以上50㎡未満では所得条件に注意
- 新築住宅は省エネ性能など他の条件も確認する
- 住宅ローン控除は床面積だけで決まらない
- 判定は原則として登記事項証明書の床面積
- 間取り図の延床面積だけで判断しない
- 50㎡ちょうどなら「50㎡以上」に含まれる
- 49.9㎡なら50㎡以上にはならない
- マンションは登記上の専有部分で判定する
- 共有住宅は持分割合を掛けて判定しない
- 店舗併用住宅は居住部分の割合にも注意
- 床面積の2分の1以上を自己居住用にする必要がある
- 住宅ローンの返済期間は原則10年以上
- 新築・取得後6か月以内の入居要件がある
- 合計所得金額2,000万円以下という要件もある
- 確定申告では登記事項証明書等を使用する
- 設計段階から余裕のある床面積で確認する
結論｜2026年は基本40㎡以上、ただし条件によって50㎡以上必要
最初に結論です。
2026年以降の住宅ローン減税では、床面積要件が新築・既存とも40㎡以上へ緩和されています。
ただし、次の場合は50㎡以上が必要です。
| 条件 | 必要な床面積 |
|---|---|
| 合計所得金額1,000万円以下で一定の要件を満たす | 40㎡以上 |
| 合計所得金額1,000万円超 | 50㎡以上 |
| 子育て世帯等の借入限度額上乗せ措置を利用 | 50㎡以上 |
国土交通省は、2026年以降の住宅ローン減税について、床面積要件を40㎡以上へ緩和する一方、合計所得金額1,000万円超の方と子育て世帯等への上乗せ措置利用者については50㎡以上としています。
つまり、
「40㎡以上なら全員住宅ローン控除を受けられる」
という理解は正しくありません。
床面積だけでなく、
- 所得
- 住宅性能
- 入居時期
- 住宅ローン期間
- 居住割合
なども確認する必要があります。
2026年から住宅ローン控除はどう変わった？
2026年度税制改正では、住宅ローン減税の適用期限が5年間延長されました。
対象となるのは、
2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する場合
です。
同時に床面積要件も見直され、
新築住宅
既存住宅
ともに40㎡以上へ緩和されました。
40㎡未満では原則として対象外
例えば、
登記上39㎡
の場合は、
40㎡以上
という床面積要件を満たしません。
39.9㎡であっても同様です。
「ほぼ40㎡」
ではなく、登記上の数値で判断します。
40㎡ちょうどなら？
40㎡以上なので、
床面積要件については40㎡ちょうどでも下限を満たします。
ただし、所得や住宅性能など他の要件を満たす必要があります。
50㎡以上必要になる人
特に注意したいのが所得です。
国税庁では、通常の住宅について、
床面積50㎡以上
かつ、
合計所得金額2,000万円以下
を基本要件としています。
一方、40㎡以上50㎡未満の対象住宅については、合計所得金額1,000万円以下という追加条件があります。
「年収1,000万円」ではない
ここは非常に重要です。
制度上使われているのは、
合計所得金額1,000万円
です。
会社員の給与収入そのものと、税法上の合計所得金額は同じではありません。
「年収が1,000万円を超えたから必ず50㎡必要」
と単純には判断せず、所得金額を確認してください。
税務上の具体的な判定について不明な場合は、税務署や税理士へ確認すると安心です。
子育て世帯なら40㎡でも上乗せされる？
ここも間違えやすいポイントです。
2026年以降、子育て世帯・若者夫婦世帯には、住宅性能によって借入限度額の上乗せ措置があります。
しかし、この上乗せ措置を利用する場合は床面積50㎡以上が必要です。
つまり、
45㎡の住宅
＋
子育て世帯
だから、
借入限度額上乗せも使える
とは限りません。
40㎡以上50㎡未満の住宅を検討している場合は、
通常の住宅ローン控除
と、
子育て世帯等の上乗せ措置
を分けて確認してください。
住宅ローン控除は「登記上の床面積」で判断する
注文住宅ではここが重要です。
国税庁は、床面積について、
登記事項証明書に表示されている床面積
で判断すると明記しています。
図面で50㎡あれば大丈夫とは限らない
住宅会社の間取り図には、
延床面積50.5㎡
と書かれている。
しかし完成後の登記事項証明書では、
49.8㎡
となる可能性があるなら注意が必要です。
住宅ローン控除の税務上の判定では、原則として登記面積が基準となります。
50㎡ギリギリの設計は慎重に
例えば、
設計上50.1㎡
という住宅なら、
「50㎡を超えているから大丈夫」
と安心するのではなく、
登記上でも50㎡以上になるか
を住宅会社や土地家屋調査士へ確認してください。
特に、
50㎡以上でなければ制度を利用できない所得条件
などに該当する家庭では重要です。
余裕を持った面積で計画する
床面積50㎡を条件にするなら、
50.01㎡を狙う
ような設計ではなく、ある程度余裕を持つ方が安心です。
税制だけを理由に無理に家を広くする必要はありませんが、
制度利用を前提に住宅計画を立てるなら、境界ぎりぎりの数値は避ける
という考え方があります。
マンションの床面積はどこを見る？
国税庁ではマンションについて、
階段
廊下
など共同使用する部分は含めず、
登記事項証明書上の専有部分の床面積
で判断するとしています。
広告の面積だけで判断しない
マンションでは、
販売資料
不動産広告
に掲載される面積と、税務上確認する登記面積を同じものだと思い込まないよう注意してください。
住宅ローン控除を検討する場合は、登記事項証明書等で確認することが重要です。
注文住宅なら登記面積を確認するタイミングは？
完成前はまだ建物登記が完了していません。
そのため設計段階では、
住宅会社
設計者
土地家屋調査士
などへ、
「住宅ローン控除の床面積要件を満たしたい」
と事前に伝えておくことをおすすめします。
共有名義なら床面積を持分で割る？
共有名義の場合、
「夫50％・妻50％だから床面積も半分？」
と疑問に思う方もいるでしょう。
国税庁では、夫婦や親子などで共有する住宅について、
建物全体の床面積に共有持分を掛けて判定するのではなく、他の共有者の持分を含めた建物全体の床面積で判断する
としています。
例えば、
住宅全体60㎡
夫持分50％
妻持分50％
だから、
夫30㎡
妻30㎡
として床面積不足になる
という判定ではありません。
区分所有マンションは別
マンションなど区分所有の場合は、
自分が区分所有する専有部分
の床面積で判断します。
店舗併用住宅の場合は？
自宅兼事務所
自宅兼店舗
などを考えている方も注意してください。
国税庁では、店舗・事務所などとの併用住宅について、床面積の判定自体は店舗・事務所部分も含めた建物全体で行うとしています。
ただし住宅ローン控除には、
床面積の2分の1以上を専ら自己の居住用として使用する
という要件があります。
例｜60㎡の店舗併用住宅
建物全体60㎡
住宅部分40㎡
店舗部分20㎡
なら、
住宅部分が2分の1以上
となります。
一方で店舗・事務所部分が大きい住宅は、居住割合を必ず確認してください。
40㎡以上50㎡未満ならどんな住宅でも対象？
ここも重要です。
2026年以降は床面積要件が40㎡以上へ緩和されましたが、
新築住宅では住宅性能などの適用条件も満たす必要があります。
国税庁では、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などを「認定住宅等」として区分しています。
さらに、新築住宅の住宅ローン減税は住宅性能区分によって、
借入限度額
控除期間
対象期間
が異なります。
したがって、
45㎡だから対象
ではなく、
45㎡＋所得条件＋対象住宅区分＋その他の要件
をすべて確認してください。
2026年の新築住宅は省エネ性能も重要
国土交通省の2026年以降の住宅ローン減税では、新築住宅について住宅性能によって支援内容が分かれています。
認定長期優良住宅
低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
などで借入限度額や控除期間が異なります。
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床面積以外の主な住宅ローン控除条件
床面積だけ満たしても住宅ローン控除を受けられるとは限りません。
代表的な条件も確認しましょう。
1．自分が住む住宅であること
投資用住宅ではなく、主として自分が住む住宅である必要があります。
2．新築・取得後6か月以内に入居
国税庁では、住宅の新築等の日から6か月以内に居住することを要件としています。
3．年末まで引き続き居住
控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住している必要があります。
4．住宅ローン返済期間10年以上
一定の住宅ローン等について、
10年以上にわたって返済する契約
であることが必要です。
5．合計所得金額2,000万円以下
一般的な所得要件として、合計所得金額2,000万円以下という条件があります。
40㎡以上50㎡未満の特例を利用する場合は、さらに1,000万円以下という条件に注意してください。
40㎡・45㎡・49㎡・50㎡を具体例で確認
分かりやすく整理します。
登記床面積39㎡
40㎡未満なので、床面積要件を満たしません。
登記床面積40㎡
40㎡以上の条件には該当します。
所得や住宅性能など他の要件を確認します。
登記床面積45㎡
40㎡以上50㎡未満です。
合計所得金額1,000万円以下など、小規模住宅に関する要件を確認します。
登記床面積49.9㎡
50㎡未満です。
50㎡以上が必要な人については床面積条件を満たしません。
登記床面積50㎡
50㎡以上に該当します。
一般の床面積要件を満たす方向になります。
合計所得900万円・45㎡なら？
床面積だけを見ると、40㎡以上50㎡未満の範囲です。
2026年以降の対象住宅で、
合計所得金額1,000万円以下
住宅性能
住宅ローン期間
入居時期
その他の要件
を満たせば、住宅ローン控除の対象となる可能性があります。
合計所得1,100万円・45㎡なら？
合計所得金額が1,000万円を超えているため、
床面積については50㎡以上が必要です。
45㎡では床面積要件を満たしません。
子育て世帯・45㎡なら？
40㎡以上50㎡未満で通常の住宅ローン減税対象となる可能性はあります。
ただし、子育て世帯等を対象とした借入限度額上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要です。
「50㎡」は何坪？
1坪は約3.3㎡なので、
50㎡は約15.1坪
40㎡は約12.1坪
です。
ただし住宅ローン控除では、
坪数に換算して判断するのではなく、
登記事項証明書の㎡表示
を確認してください。
「約15坪だから大丈夫」
という判断は避けましょう。
延床面積と施工面積を混同しない
住宅会社の資料には、
延床面積
施工面積
建築面積
など複数の数字が掲載されることがあります。
住宅ローン控除で確認するのは、原則として登記事項証明書に表示された床面積です。
バルコニーを含めて50㎡なら大丈夫？
間取り図の面積計算に何を含めているかは住宅会社の表示方法によって異なります。
住宅ローン控除の判定は登記上の床面積で行うため、
「バルコニーなどを含めた施工面積では50㎡を超える」
だけでは判断できません。
住宅会社へ、
登記上の床面積は何㎡になる予定ですか？
と確認してください。
吹き抜けがある場合は？
吹き抜けを採用すると、建物全体の大きさに対して床がない部分が生じます。
50㎡前後のコンパクト住宅で住宅ローン控除の床面積を重視する場合は、
デザイン上の吹き抜けだけでなく、
完成後の登記床面積が要件を満たすか
まで設計担当者へ確認すると安心です。
【関連記事：吹き抜けは後悔する？注文住宅で寒さ・音・掃除に失敗しない対策】
ロフト・小屋裏収納は床面積に入る？
設計条件や登記上の扱いによって異なるため、
「ロフトを作れば床面積50㎡になる」
と自己判断しないことが重要です。
住宅ローン控除では最終的に登記上の床面積で判定されます。
50㎡前後の住宅では、土地家屋調査士や住宅会社へ事前に確認してください。
床面積要件を設計前に伝える
注文住宅では、
住宅ローン控除を利用する予定
であることを、早い段階で設計担当者へ伝えてください。
特に、
40㎡前後
50㎡前後
のコンパクト住宅では重要です。
住宅会社へ確認する質問
次のように確認できます。
「この間取りは登記上何㎡になる予定ですか？」
「住宅ローン控除の50㎡要件を満たしますか？」
「完成後に登記面積が50㎡未満になる可能性はありますか？」
「住宅ローン控除対象となる住宅性能ですか？」
この4点を確認しておくと安心です。
確定申告では床面積をどう証明する？
住宅ローン控除を最初に受ける年は、原則として確定申告が必要です。
国税庁では、住宅の床面積要件を明らかにする書類として、家屋の登記事項証明書などを挙げています。
注文住宅で主に確認する書類
代表的には、
- 登記事項証明書
- 工事請負契約書
- 住宅ローン年末残高等に関する書類
- 住宅性能区分に応じた証明書
などがあります。
必要書類は制度・申告方法によって異なるため、申告する年の国税庁情報を確認してください。
【関連記事：住宅ローン控除を受けるための確定申告｜必要書類と手順】
2026年住宅ローン控除の床面積チェックリスト
床面積
- ☐ 登記上40㎡以上ある
- ☐ 50㎡以上必要な条件に該当しないか確認した
- ☐ 間取り図だけで判断していない
- ☐ 登記予定面積を住宅会社へ確認した
- ☐ 50㎡ぎりぎりの設計になっていない
所得
- ☐ 合計所得金額を確認した
- ☐ 給与年収と所得金額を混同していない
- ☐ 1,000万円超か確認した
- ☐ 2,000万円以下か確認した
子育て世帯等
- ☐ 借入限度額上乗せを利用するか確認した
- ☐ 上乗せ利用時の50㎡条件を確認した
- ☐ 年齢・扶養親族要件を確認した
住宅性能
- ☐ 長期優良住宅か確認した
- ☐ 低炭素住宅か確認した
- ☐ ZEH水準省エネ住宅か確認した
- ☐ 省エネ基準適合住宅か確認した
- ☐ 必要な証明書を確認した
入居
- ☐ 新築・取得後6か月以内に入居予定
- ☐ 入居年の12月31日まで居住する
- ☐ 自分が主として住む住宅である
住宅ローン
- ☐ 返済期間10年以上
- ☐ 対象となる住宅ローンか確認した
- ☐ 年末残高証明等の手続きを確認した
登記
- ☐ 登記事項証明書を確認した
- ☐ 共有名義の場合の扱いを確認した
- ☐ 店舗併用住宅なら居住割合を確認した
- ☐ マンションなら専有部分の登記面積を確認した
よくある質問
2026年の住宅ローン控除は40㎡から使えますか？
一定の条件を満たせば40㎡以上から対象になります。
2026年度税制改正では、新築・既存住宅とも床面積要件が40㎡以上へ緩和されました。ただし合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等の借入限度額上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要です。
45㎡でも住宅ローン控除を受けられますか？
一定の条件を満たせば可能性があります。
ただし合計所得金額1,000万円以下であることや、住宅性能などその他の要件を確認する必要があります。
49㎡では住宅ローン控除を受けられない？
一律に対象外ではありません。
40㎡以上50㎡未満の要件に該当する可能性があります。
ただし50㎡以上が必要となる所得条件や上乗せ措置を利用する場合は対象外となります。
50㎡ちょうどでも大丈夫？
「50㎡以上」という条件には50㎡ちょうども含まれます。
ただし住宅ローン控除は床面積以外の要件も満たす必要があります。
図面で50㎡なら大丈夫？
必ずしもそうとは限りません。
床面積は原則として登記事項証明書に表示された面積で判断します。
登記面積49.9㎡の場合は？
50㎡以上には該当しません。
50㎡条件が必要な場合は床面積不足になります。
夫婦共有なら持分分だけの床面積で判断する？
いいえ。
国税庁では、共有住宅は持分割合を掛けず、他の共有者の持分も含めた建物全体の床面積で判断するとしています。
マンションの共用廊下は床面積に入る？
住宅ローン控除の判定では、マンションは登記事項証明書上の専有部分の床面積で判断し、共同使用する階段・廊下などは含めません。
店舗併用住宅でも利用できますか？
一定の条件を満たせば可能です。
ただし床面積の2分の1以上を自己の居住用として使用する必要があります。
住宅ローン控除は何年までありますか？
2026年度税制改正により適用期限が5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までの入居分が対象期間に含まれます。
所得1,000万円とは年収のこと？
いいえ。
制度上は「合計所得金額」で判定します。
給与収入そのものとは異なるため、税務上の所得金額を確認してください。
子育て世帯なら床面積40㎡で上乗せ措置も使える？
借入限度額の子育て世帯等への上乗せ措置を利用する場合は、床面積50㎡以上が必要です。
まとめ｜住宅ローン控除は「40㎡か50㎡か」を所得と制度利用から判断する
2026年以降の住宅ローン控除では、
床面積40㎡以上
が一つの基本条件になりました。
国土交通省では、新築・既存住宅とも床面積要件を40㎡以上へ緩和しています。
ただし、
誰でも40㎡以上でよい
わけではありません。
特に、
合計所得金額1,000万円を超える方
子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せ措置を利用する方
については50㎡以上が必要です。
さらに住宅ローン控除では、
床面積だけではなく、
- 自己居住用住宅であること
- 一定の所得要件を満たすこと
- 住宅ローン返済期間が10年以上であること
- 新築・取得後6か月以内に入居すること
- 対象となる住宅性能を満たすこと
など複数の条件があります。
そして注文住宅で最も注意したいのが、
床面積は原則として登記事項証明書の数値で判定される
ことです。
間取り図で、
50.2㎡
と書かれていても、
税務上確認する登記床面積が50㎡未満なら、50㎡以上の要件を満たしません。
そのため、住宅ローン控除を前提にコンパクトな注文住宅を建てる場合は、
- 必要な床面積条件を確認する
- 自分の合計所得金額を確認する
- 子育て世帯等の上乗せ措置を利用するか確認する
- 対象住宅の性能区分を確認する
- 設計担当者へ住宅ローン控除利用予定を伝える
- 登記予定床面積を確認する
- 40㎡・50㎡ぎりぎりを避ける
- 完成後に登記事項証明書を確認する
- 必要書類を準備する
- 初年度の確定申告を行う
という順番がおすすめです。
特に、
49㎡
50㎡
付近のコンパクト住宅では、数㎡の違いが住宅ローン控除の適用可否へ影響する可能性があります。
住宅の広さは本来、
家族人数
暮らし方
予算
土地
から決めるものです。
税制だけを理由に必要以上に家を広くする必要はありません。
一方で、
「あとから床面積不足に気づいて住宅ローン控除を使えなかった」
という事態は、設計段階で確認することで防ぎやすくなります。
注文住宅を計画するときは、
「図面上何㎡か」だけでなく「登記上何㎡になり、2026年の住宅ローン控除条件を満たすか」
まで確認しておきましょう。
※本記事は2026年9月時点の国税庁・国土交通省の公表情報を基にしています。住宅ローン控除は入居年、住宅性能、所得、住宅の取得形態などによって適用条件が異なります。税制は変更される可能性があるため、実際の申告前には国税庁・国土交通省の最新情報を確認し、判断が難しい場合は税務署または税理士等の専門家へ相談してください。
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