土地の境界杭がないとどうなる？境界・越境トラブルの確認方法

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注文住宅の土地を見学していると、

「境界杭が1か所見つからない」

「隣のブロック塀はどちらの土地にある？」

「隣家の屋根が少し越境しているように見える」

「登記簿の面積と実際の土地の広さは同じ？」

と不安になることがあります。

土地の価格や立地が気に入っても、境界が曖昧なまま契約するのは慎重に考えるべきポイントです。

境界位置が分からなければ、

建物をどこまで配置できるか
フェンスをどこに設置するか
駐車場を何台確保できるか
隣地との離隔をどの程度取れるか
将来土地を売却するときに問題がないか

など、注文住宅の計画にも影響します。

さらに注意したいのが、「境界」という言葉には異なる意味があることです。

法務局によると、土地が登記された際に区画を示す線を「筆界」、所有権がどこまで及ぶかを示す線を「所有権界」といい、両者は一致することが多いものの、一致しない場合もあります。

そのため、

「ブロック塀があるからここが境界だろう」

と見た目だけで判断するのはおすすめできません。

この記事では、土地の境界杭がない場合の確認方法、筆界と所有権界の違い、地積測量図・公図の見方、確定測量、隣家からの越境、フェンス・塀・屋根・配管などの確認ポイントまで詳しく解説します。

この記事のポイント

土地契約前に境界を確認する
境界杭があるか現地で確認する
境界杭だけで判断しない
筆界と所有権界の違いを理解する
公図を確認する
地積測量図の有無を確認する
登記簿面積と実測面積を区別する
境界確認書の有無を確認する
測量済みか確認する
境界杭が欠損している場所を確認する
隣地所有者との境界認識を確認する
ブロック塀の所有者を確認する
フェンスの位置を確認する
屋根・ひさしの越境を確認する
樹木の越境を確認する
給排水管の越境も確認する
道路との境界も確認する
境界未確定なら住宅会社にも相談する
必要に応じて土地家屋調査士へ相談する
境界問題を土地購入後まで先送りしない

結論｜境界が分からない土地は「契約後に調べる」のではなく契約前に確認する

注文住宅の土地で境界杭が見つからないからといって、

その土地を必ず買ってはいけないわけではありません。

重要なのは、

「境界杭がない」

↓

「では何を根拠に境界を確認できるのか」

まで調べることです。

土地購入前には最低でも、

現地の境界標
登記事項証明書
公図
地積測量図
境界確認関係書類
隣地からの越境
道路との境界

を確認してください。

法務局では、土地の登記事項証明書だけでなく、地図証明書や地積測量図などの図面証明書も取得できます。2026年8月時点では、対象となるものについてオンラインによる交付請求も可能です。

ただし、古い土地などでは精度の高い地積測量図が備え付けられていない場合があります。

その場合は、

不動産会社

↓

売主

↓

住宅会社

↓

必要に応じて土地家屋調査士

という順で確認するとよいでしょう。

土地の境界とは？

一般的には、

「自分の土地と隣の土地を分ける線」

という意味で境界という言葉を使います。

しかし法律・登記では、

筆界

と、

所有権界

を区別して考える必要があります。

筆界とは？

筆界とは、

土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線

です。

法務局によると、筆界は所有者同士が話し合って自由に変更できるものではありません。

所有権界とは？

所有権界とは、

土地所有者の所有権がどこまで及ぶかを示す境界

です。

法務局では、所有者同士の合意などによって所有権界が変わる場合があると説明しています。

筆界と所有権界は同じ？

多くの場合は一致しています。

しかし、

土地の一部を売買した
土地を交換した
時効取得など特殊な事情がある
必要な登記が行われていない

などによって一致しない場合があります。

注文住宅の土地を購入する場合は、

「どこまで自分の土地として利用できるのか」

を曖昧にしないことが重要です。

境界杭とは？

境界杭・境界標は、

土地の境界となる地点を現地で確認するための目印

です。

例えば、

コンクリート杭
石杭
金属鋲
金属プレート

などがあります。

法務省では、境界位置を明確に表示するため、永続性のある境界石・コンクリート標・金属鋲などの利用を紹介しています。

境界杭はどこにある？

一般的には、

土地の角

道路との境

隣地との境

などに設置されています。

四角形の土地だから、

必ず4本

というわけではありません。

土地形状が複雑なら境界点も増えます。

土地見学では境界杭を探す

不動産会社へ、

この土地の境界標を全部教えてください

と聞いてみましょう。

自分だけで探すより、不動産会社や売主から境界位置の説明を受けることが重要です。

境界杭が1本ない場合は？

境界杭が見つからないからといって、

即購入不可

とは限りません。

例えば、

工事でなくなった
土に埋まっている
古い測量資料がある
地積測量図から確認できる
再測量できる

場合があります。

「その辺です」で済ませない

避けたいのは、

だいたいこの辺だと思います

という状態です。

数十cm境界が違えば、

建物位置
駐車場
フェンス
建ぺい率計算
土地面積

などへ影響する可能性があります。

境界標があれば絶対安心？

境界標が存在することは重要な確認材料ですが、

現地の標だけを見て土地購入を決めない

ことをおすすめします。

公図

地積測量図

境界確認資料

などと合わせて確認します。

境界杭は維持管理も大切

法務省では、一度境界標を設置した後も、ときどき自分で確認するなど維持管理することを推奨しています。

新築工事では、

掘削
外構
ブロック工事
道路工事

などがあります。

引き渡し後にも境界標の位置を確認できる状態にしておくと安心です。

公図とは？

土地調査でよく出てくるのが、

公図

です。

法務省では、

「地図または地図に準ずる図面」

の証明書を取得できます。一般に後者も含めて公図と呼ばれることがあります。

公図で分かること

主に、

土地の位置関係
隣接する土地
筆の形状
地番

などを確認する資料として使われます。

公図だけで現地寸法を決めない

法務局では、現在備え付けられている地図の中には、明治時代に作られた資料を基にしているものもあり、地図上の形状と現地が一致しないものや、筆界が正確に表示されていないものがあると説明しています。

そのため、

公図の形＝実際の土地形状

と単純に判断することはできません。

地積測量図とは？

地積測量図は、

土地の面積や境界点など測量に関する情報を記録した図面

です。

法務局で備え付けられているものについては取得できます。

地積測量図で確認したいこと

土地形状
辺長
面積
境界点
座標
作成年月日

などです。

ただし、作成年代によって情報量・精度が異なる場合があります。

地積測量図がない土地もある

すべての土地に現在の精度で作成された地積測量図が備えられているとは限りません。

法務省も、精度の高い地図や地積測量図などが備え付けられている場合には、それらの資料によって筆界を確認できる場合があると説明しています。

つまり、

「地積測量図があるか」

だけではなく、

いつ・どのような目的で作られたものか

も確認します。

登記簿面積と実測面積が違うことはある？

あります。

法務省では、登記簿に記録された地積と実際に測量した面積が異なる場合に、地積更正登記が行われることがあると説明しています。

100㎡と書いてあれば必ず100㎡？

登記簿上100㎡でも、

実測した結果

99㎡

101㎡

などになる可能性があります。

特に古くから存在する土地では確認しておきたいポイントです。

公簿売買と実測売買

土地売買には契約内容によって、

公簿面積を基準

実測面積を基準

とする考え方があります。

どちらなのか売買契約書で確認してください。

実測差があった場合の精算も確認

例えば、

登記簿
150㎡

実測
147㎡

となった場合、

土地代を精算する契約なのか

精算しない契約なのか

によって扱いが変わります。

契約前に不動産会社へ確認してください。

確定測量とは？

不動産取引でよく使われる「確定測量」は、

隣接地や道路との境界について必要な確認を行い、

土地の境界を明確にして測量する実務上の呼び方

です。

必要性は土地・取引内容によって異なります。

現況測量との違い

一般的には、

現況測量

現在見えている塀・杭などを基に土地の状況を測る

確定測量

隣地所有者や道路管理者などとの境界確認を伴って境界を明確にする

という違いで使われます。

ただし、依頼する測量の内容は土地家屋調査士等へ確認してください。

誰が測量する？

土地の境界・登記に関する調査や測量の専門家が、

土地家屋調査士

です。

法務省でも、分筆や地積更正では土地を測量し、地積測量図などを作成する必要があるため、土地家屋調査士へ委任することが一般的と案内しています。

土地購入前に測量してもらえる？

土地売買の条件によります。

売主負担で測量するのか、

現況のまま引き渡すのか、

買主側で対応するのか

を確認します。

境界確認書とは？

隣接する土地所有者同士で、

境界について確認した内容

を記録した書類が存在する場合があります。

名称は、

境界確認書
筆界確認書
境界確認図

など異なる場合があります。

古い境界確認書も確認する

過去に測量されているなら、

「測量済みです」

だけではなく、

測量年月日
測量図
境界確認資料
現在の境界標

まで確認します。

隣地所有者が変わっている場合

以前の境界確認後に、

相続

売却

などで所有者が変わっていることがあります。

現在の登記事項証明書と照らして確認してください。

隣地所有者が分からない場合は？

法務省では、隣地所有者が不明だったり、亡くなって相続人が分からなかったりすることで、分筆・地積更正に必要な筆界確認が難しくなる場合があるとしています。

近年は所有者不明土地への対応制度も整備されていますが、

土地購入前なら、境界確認に時間がかかる可能性も織り込む

ことが重要です。

境界でもめている土地は慎重に

売主と隣人が、

「境界はここ」

「いや、もっとこちら」

という状態なら、特に慎重に判断してください。

住宅会社が建物配置を決めるためにも、敷地範囲が明確であることは重要です。

筆界特定制度とは？

筆界について問題がある場合、

筆界特定制度

という制度があります。

法務省によると、土地所有者などからの申請に基づき、筆界特定登記官が土地の筆界の位置を特定する制度です。

新しく境界を決める制度ではない

重要です。

筆界特定制度は、

隣同士で新しい境界を決める制度

ではありません。

調査・測量などを行い、

もともと存在していた筆界が現地のどこにあるかを明らかにする制度

です。

所有権界を決める制度でもない

筆界特定制度は、

所有権がどこまで及ぶかを直接確定する制度ではありません。

法務省もこの点を明確にしています。

そのため境界問題の内容によって、適切な専門家・手続きが異なります。

越境とは？

越境とは一般に、

土地・建物・設備などの一部が隣地側へ入り込んでいる状態

を指します。

土地見学では境界線だけでなく、

境界線を越えている物

がないか確認します。

よくある越境物

屋根・ひさし

隣家の屋根やひさしが敷地側へ出ている。

雨どい

雨どいが境界を越えている。

ブロック塀

塀が境界線上、またはどちらかの敷地内にある。

フェンス

境界位置とフェンス位置が一致していない。

樹木

枝・根が境界を越えている。

配管

給排水管などが他人の敷地を通っている。

屋根の越境を確認する

土地だけを見ると見落としやすい項目です。

敷地の上空も見てください。

隣家の、

屋根

雨どい

ひさし

エアコン設備

などが候補地側へ出ていないか確認します。

建て替え時に問題になる場合がある

現在は空き地だから問題なく見えても、

注文住宅の外壁を境界付近へ配置すると、

隣家の越境物が建築工事と干渉する可能性があります。

住宅会社にも現地確認してもらいましょう。

越境がある場合は書面を確認する

越境が見つかったから即購入不可ではありません。

例えば、

「建て替え時に解消する」

などの取り決めが存在することがあります。

確認するのは、

越境物
所有者
越境範囲
解消時期
将来の取扱い
書面の有無

です。

口頭説明だけで終わらせないようにしましょう。

自分の土地からも越境していないか確認

隣地からの越境だけではありません。

購入予定地側の、

塀
樹木
配管
既存建物

が隣地へ越境している可能性もあります。

古家付き土地では特に確認してください。

古家の屋根を確認する

古家を解体する予定でも、

現在越境している場合は確認しておくと安心です。

解体によって越境が解消されるとしても、

隣家との関係

境界位置

を明確にしてから工事へ進む方が安全です。

ブロック塀は誰のもの？

土地境界付近にあるブロック塀では、

所有者

を確認してください。

境界線の真ん中だから共有とは限らない

見た目だけでは判断できません。

隣家所有

売主所有

などが考えられます。

不動産会社へ確認します。

古いブロック塀なら状態も確認

所有関係だけでなく、

傾き
ひび
高さ
基礎

などを住宅会社・外構会社へ確認してもらう方法があります。

新築時に撤去・再施工する場合の費用も確認してください。

フェンスは境界のどちら側に設置する？

新築後にフェンスを作る場合、

自分の敷地内

に設置する方法があります。

境界線上へ共有フェンスを作る場合は、将来の修繕・交換で調整が必要になる可能性があります。

自分の敷地内へ設置する場合も境界確認が必要

境界そのものが分からなければ、

「自分の土地内のつもり」

でフェンスを作っても問題になる可能性があります。

外構工事前にも境界標を確認します。

道路との境界も重要

隣地だけではありません。

土地と、

道路

との境界も確認してください。

道路境界が曖昧な場合

建物配置

駐車場

門柱

塀

などへ影響する場合があります。

セットバックが必要な土地

前面道路が狭い土地では、

建築時にセットバックが必要になる場合があります。

境界確認と道路条件はセットで調査してください。

私道ならさらに確認

道路が私道なら、

境界に加えて、

私道持分
通行
掘削
維持管理

を確認します。

【関連記事：私道の土地はやめた方がいい？通行・掘削・持分トラブルを解説】

境界が曖昧だと間取りへどう影響する？

注文住宅では敷地形状を基に設計します。

境界位置が変われば、

建物を配置できる範囲

も変わる可能性があります。

駐車場

数十cm違うだけでも、

車を横に2台置けるか

ドアを開けられるか

が変わる場合があります。

建物と隣地の距離

建物を境界近くへ配置する場合は特に重要です。

庭

「幅3mの庭」

と思っていたものが、境界確認後に狭くなる可能性もあります。

外構

フェンス

門柱

物置

カーポート

なども境界を基準に計画します。

土地面積が違えば建ぺい率・容積率にも関係

建ぺい率・容積率は敷地面積を基に計算します。

そのため敷地面積が想定と違えば、設計条件へ影響する可能性があります。

土地購入前に住宅会社へ見てもらう

境界問題が気になる土地では、

不動産会社だけで判断しない

ことをおすすめします。

住宅会社にも候補地を確認してもらいます。

住宅会社に確認する項目

境界標
建物配置
駐車場
外構
越境物
擁壁
接道
セットバック
工事スペース

です。

工事スペースも確認する

境界ぎりぎりへ住宅を建てると、

足場

重機

資材搬入

などにも影響する場合があります。

図面上で入るだけではなく、

施工できるか

も確認しましょう。

不動産会社へ聞きたい10の質問

1．境界標は全部ありますか？

位置を現地で確認します。

2．境界未確認の場所はありますか？

「一部不明」を見落とさないようにします。

3．地積測量図はありますか？

作成年月日も確認します。

4．境界確認書はありますか？

隣地との確認資料を確認します。

5．確定測量済みですか？

どの範囲をどの方法で確認したのか聞きます。

6．登記簿面積と実測面積は同じですか？

差があれば確認します。

7．面積差があった場合に代金精算しますか？

契約条件を確認します。

8．越境物はありますか？

隣から・自分から両方向を確認します。

9．ブロック塀は誰の所有ですか？

所有関係を確認します。

10．道路境界は確定していますか？

道路側も忘れず確認します。

境界・越境チェックリスト

現地

☐ 境界標の位置を確認した
☐ 全境界点に目印があるか確認した
☐ 境界標が見つからない場所を確認した
☐ 境界線と塀の位置を確認した
☐ 道路との境界を確認した

書類

☐ 登記事項証明書を確認した
☐ 公図を確認した
☐ 地積測量図の有無を確認した
☐ 地積測量図の作成年月日を確認した
☐ 境界確認関係書類を確認した
☐ 実測図があるか確認した

面積

☐ 登記簿面積を確認した
☐ 実測面積を確認した
☐ 面積差の有無を確認した
☐ 公簿売買・実測売買のどちらか確認した
☐ 面積差の精算条件を確認した

越境

☐ 隣家の屋根を確認した
☐ ひさし・雨どいを確認した
☐ ブロック塀を確認した
☐ フェンスを確認した
☐ 樹木を確認した
☐ 配管の越境を確認した
☐ 自分側から隣地への越境も確認した

建築

☐ 住宅会社にも境界を確認してもらった
☐ 建物配置に問題がないか確認した
☐ 駐車場寸法を確認した
☐ 外構計画を確認した
☐ 工事スペースを確認した
☐ セットバックの有無を確認した

契約前

☐ 境界未確定部分を確認した
☐ 売主がどこまで境界を明示する契約か確認した
☐ 測量費を誰が負担するか確認した
☐ 越境解消方法を確認した
☐ 越境に関する書面を確認した
☐ 必要に応じ土地家屋調査士へ相談した

よくある質問

境界杭がない土地は買わない方がいい？

境界杭がないという理由だけで購入不可とはいえません。

ただし、何を根拠に境界を確認できるのかを土地契約前に調べることが重要です。

境界杭が1本なくても大丈夫？

地積測量図や過去の測量資料から確認できる場合があります。

必要に応じて土地家屋調査士へ相談してください。

境界杭とは何ですか？

土地の境界地点を現地で示すための標識です。

法務省ではコンクリート標、境界石、金属鋲など永続性のある境界標を紹介しています。

公図で境界は正確に分かりますか？

必ずしも現地と完全に一致するとは限りません。

法務局でも、古い資料を基に作成された地図には現地と一致しないもの等があると説明しています。

地積測量図とは何ですか？

土地の測量結果などを記録した図面です。

法務局に備え付けられている場合には、図面証明書として取得できます。

地積測量図がないことはありますか？

あります。

古い土地などでは現在の精度の地積測量図が備え付けられていない場合があります。

筆界とは何ですか？

土地が登記された際に土地の範囲を区画するものとして定められた線です。所有者同士の合意だけで自由に変更することはできません。

所有権界とは何ですか？

所有権がどこまで及ぶかを示す境界です。

筆界と一致することが多いものの、一致しない場合もあります。

確定測量は必ず必要？

すべての土地売買で一律に必要というわけではありません。

土地の状況・契約条件・境界資料などによって判断します。

誰に境界測量を相談する？

土地の境界・登記に関する調査測量では土地家屋調査士が専門家です。

法務省も分筆・地積更正などの測量や地積測量図作成について、土地家屋調査士へ委任することが一般的と案内しています。

隣の屋根が越境していたら買わない方がいい？

越境しているだけで即購入不可とはいえません。

越境範囲、解消方法、将来の取扱い、書面の有無を確認して判断してください。

隣家との境界でもめている場合は？

土地購入前に問題を明確にしておくことをおすすめします。

筆界そのものが争いになっている場合には、筆界特定制度などの手続きもあります。

筆界特定制度とは？

法務局が調査・測量などを行い、もともと存在していた筆界の現地での位置を明らかにする制度です。新しい筆界を作る制度ではありません。

まとめ｜土地の境界は「杭があるか」だけでなく書類・測量・越境まで確認する

注文住宅の土地を購入するとき、

境界杭があるか

を見ることは重要です。

しかし、本当に確認したいのは、

「自分が購入する土地の範囲を客観的に確認できる状態になっているか」

です。

法務局では、土地の境界について、

筆界

土地が登記された際に定められた区画線

所有権界

所有権が及ぶ範囲を示す線

を区別しており、両者が一致しない場合もあると説明しています。

そのため、

ブロック塀

フェンス

植木

などを見ただけで、

「ここが境界」

と決めることはできません。

土地契約前には、

境界標を確認する
登記事項証明書を確認する
公図を確認する
地積測量図を確認する
境界確認資料を確認する
登記面積と実測面積を確認する
越境物を確認する
道路境界を確認する
住宅会社にも現地を確認してもらう
不明点があれば土地家屋調査士へ相談する

という順番がおすすめです。

法務局では、登記事項証明書に加え、公図や地積測量図などの証明書を取得できます。

一方で、法務局が地図作成事業を行っている背景には、古い地図の中に現地形状と一致しないものや筆界を正確に表示できていないものが存在するという事情があります。

つまり、

「公図があるから安心」

でも、

「境界杭があるから安心」

でもありません。

複数の資料と現地を照合することが大切です。

さらに注文住宅では、

境界

↓

建物配置

↓

駐車場

↓

フェンス

↓

カーポート

↓

物置

まで影響します。

特に敷地をぎりぎりまで使う間取りでは、数十cmの違いでも計画へ影響する可能性があります。

そして越境についても、

隣家から自分の土地

だけではなく、

購入予定地から隣地へ越境していないか

まで確認してください。

屋根

ひさし

雨どい

塀

樹木

配管

などが対象になります。

境界に不明点がある土地で避けたいのは、

「家を建てるときに測ればいい」

と問題を土地契約後へ先送りすることです。

土地契約前に、

不動産会社

売主

住宅会社

必要に応じて土地家屋調査士

へ確認し、

どこからどこまでが購入する土地なのかを理解したうえで契約すること

が、境界・越境トラブルを防ぐポイントです。

※土地の境界・筆界・所有権界・越境に関する判断は、登記資料、測量資料、土地の成立経緯、隣接所有者との関係などによって異なります。境界位置や権利関係に疑問がある場合は、土地契約前に不動産会社だけで判断せず、土地家屋調査士・司法書士・弁護士など問題内容に応じた専門家へ確認してください。