市街化調整区域の土地はやめた方がいい？注文住宅の注意点

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注文住宅の土地を探していると、

「市街化調整区域だから土地が安いと言われた」

「市街化調整区域でも家は建てられる？」

「すでに家が建っている土地なら建て替えできる？」

「将来売却しにくくならない？」

と不安になる方も多いでしょう。

市街化調整区域は、原則として市街化を抑制すべき区域として位置付けられています。国土交通省によると、市街化調整区域では許可できる開発行為の類型が都市計画法第34条によって限定され、開発許可を受けた土地以外で一定の建築を行う場合にも許可が必要になります。

ただし、

「市街化調整区域＝住宅を絶対に建てられない」

という意味ではありません。

自治体の条例で指定された区域など、一定の条件を満たせば住宅を建築できるケースがあります。実際に愛知県では、都市計画法第34条第11号に基づき指定された一定の区域で専用住宅などを建築できる基準を設けています。

重要なのは、

「市街化調整区域でも建てられるらしい」ではなく、「この土地に自分たちが希望する住宅を合法的に建てられることを契約前に確認する」こと

です。

この記事では、市街化調整区域とは何か、注文住宅を建てられる条件、開発許可・建築許可、土地価格が安く見える理由、インフラ、住宅ローン、建て替え、将来売却まで、土地購入前に確認したいポイントを詳しく解説します。

この記事のポイント

市街化調整区域は市街化を抑制する区域
原則として自由に住宅を建てられる区域ではない
条件を満たせば住宅を建てられるケースがある
開発許可が必要になる場合がある
開発行為がなくても建築許可が必要になる場合がある
都市計画法第34条の立地基準が重要
自治体条例によって許可条件が異なる
「以前家があった」だけで建て替え可能とは判断しない
売主の説明だけで建築可能と判断しない
行政窓口への確認が重要
住宅会社にも土地購入前に確認してもらう
上下水道・ガスなどの整備状況を確認する
接道条件も別に確認する
建ぺい率・容積率など建築条件を確認する
造成費・地盤改良費も確認する
農地の場合は別の手続きが関係する可能性がある
住宅ローンは金融機関へ事前確認する
将来の建て替え条件も確認する
売却時に次の買主が建築できる条件も確認する
土地価格ではなく建築可能状態までの総額で比較する

結論｜市街化調整区域は「安いか」より「自分が建てられるか」を先に確認する

市街化調整区域の土地を検討するとき、最初に確認するのは価格ではありません。

最優先は、

その土地に希望する注文住宅を建てられるか

です。

おすすめの確認順は、

市街化調整区域か確認する
開発・建築許可の条件を確認する
自治体の担当窓口へ確認する
住宅会社に建築可能性を確認してもらう
接道・インフラを確認する
建築費・造成費を確認する
住宅ローンを確認する
その後に土地契約を判断する

です。

特に避けたいのは、

「近所にも家が建っているので大丈夫です」

「昔ここにも家があったので建て替えできます」

という説明だけで判断することです。

市街化調整区域では、土地の所在地、建物用途、過去の許可、条例、土地の成立経緯などによって扱いが変わる可能性があります。

国土交通省も、市街化調整区域の許可について、地域の実情に応じた条例や審査基準による運用が行われることを示しています。

市街化調整区域とは？

都市計画では、市街化区域と市街化調整区域に区域を区分する制度があります。

大まかに整理すると、

市街化区域

すでに市街地を形成している区域や、計画的に市街化を進める区域

市街化調整区域

市街化を抑制する区域

です。

開発許可制度は、無秩序な市街化を防ぎ、良好で安全な市街地形成を図ることなどを目的としています。

市街化調整区域では自由に家を建てられない

市街化区域で土地を購入する場合と違い、市街化調整区域では、

「住宅用の土地だから自由に注文住宅を建てられる」

とは限りません。

国土交通省は、市街化調整区域に適用される都市計画法第34条の立地基準について、許可できる開発行為を限定しています。

市街化調整区域でも家を建てられる？

条件を満たせば建てられるケースがあります。

重要なのは、

土地ごとに確認すること

です。

例えば自治体によっては、都市計画法第34条第11号に基づく条例指定区域などで住宅建築を認めています。

愛知県では、一定の指定区域について、専用住宅・兼用住宅・共同住宅などを対象とした基準を設けています。

一方、条例や指定区域、許可基準は全国一律ではありません。

同じ市街化調整区域でも結果が違う

例えば、

A市の市街化調整区域では建築できる条件

でも、

B市では同じ条件で建築できるとは限りません。

自治体によって、

条例指定区域
敷地条件
建物用途
周辺集落
過去の土地利用
災害リスク

などの取扱いが異なるためです。

「隣に家があるから建てられる」は危険

候補地の左右に住宅が並んでいると、

「ここも当然建てられる」

と思いやすくなります。

しかし、

隣家と候補地では、

建築時期
開発許可
建築許可
土地の履歴
適用された許可基準

が違う可能性があります。

必ず候補地そのものについて確認してください。

開発許可とは？

開発行為とは、建築物の建築などを目的として行う、

土地の区画形質の変更

をいいます。

開発許可制度では、一定の開発行為について許可が必要になります。

土地を造成する場合などが関係する

例えば、

土地を造成する
区画を変更する
盛土・切土を行う

など、土地の形状や利用状態を変更して住宅を建てる場合に関係することがあります。

市街化調整区域では立地基準もある

市街化調整区域では、道路・排水などの技術基準だけではなく、

その場所でその開発を認めてよいか

という立地基準も重要です。

都市計画法第34条によって許可可能な開発行為の類型が限定されています。

開発行為がなければ自由に建てられる？

これも違います。

国土交通省によると、市街化調整区域のうち開発許可を受けた土地以外では、開発行為を伴わない場合でも一定の建築行為について都市計画法第43条による許可が必要になります。

つまり、

「造成しないから許可不要」と自己判断しない

ことが大切です。

開発許可と建築確認は同じ？

別の手続きです。

大まかには、

都市計画法

その場所で開発・建築できるか

建築基準法

建物が建築基準を満たしているか

という観点があります。

市街化調整区域の土地では、

都市計画法上の許可

↓

建築基準法などの条件

をそれぞれ確認する必要があります。

市街化調整区域でも建ぺい率・容積率がある

市街化調整区域だから、

建ぺい率

容積率

が自由になるわけではありません。

例えば横浜市では、用途地域の指定がない市街化調整区域についても、建ぺい率・容積率・道路斜線など建築物の形態制限を定めています。

自治体によって指定内容が異なるため、候補地の条件を確認してください。

市街化調整区域の土地が安いことがある理由

土地探しをしていると、

市街化区域
2,000万円

市街化調整区域
1,200万円

など、大きな価格差を見かける場合があります。

しかし、

安い理由を確認せずに飛びつかないこと

が重要です。

建築条件が厳しい

誰でも自由に住宅を建てられる土地ではない場合、購入できる人の条件も限定されやすくなります。

インフラ条件が違う場合がある

市街化調整区域は、市街化を積極的に進める区域ではありません。

そのため候補地によって、

上水道
下水道
都市ガス
道路

などの条件が市街化区域とは異なる可能性があります。

土地ごとに実際の整備状況を確認してください。

造成費が必要な場合がある

郊外では、

高低差
擁壁
盛土
地盤
排水

などの条件によって追加工事費が発生することがあります。

「土地価格＋建物価格」だけでは比較しない

例えば、

市街化区域

土地2,000万円
追加造成100万円

市街化調整区域

土地1,300万円
造成300万円
水道引込150万円
その他手続き・工事

となれば、最終的な差は土地価格だけで見た場合より小さくなります。

金額は土地ごとに異なるため、

家を建てて住める状態までの総額

で比較してください。

上下水道を必ず確認する

土地価格が安くても、

敷地内に水道引込がない

場合があります。

確認するのは、

前面道路に水道本管があるか
宅地内への引込管があるか
口径
新規引込費用
下水道区域か
浄化槽が必要か

などです。

下水道がなければどうする？

地域によっては公共下水道ではなく、

合併処理浄化槽

などを利用するケースがあります。

設置費だけでなく、

点検
清掃
維持管理

まで確認してください。

都市ガスも確認する

都市ガス供給区域外なら、

LPガス

オール電化

などを検討することになります。

「市街化調整区域だから必ず都市ガスがない」という意味ではありません。

候補地ごとに確認してください。

道路条件も重要

家を建てられるかは、市街化調整区域だけでは決まりません。

接道条件も確認します。

建築基準法上の道路

道路幅員

接道長さ

私道

セットバック

などです。

私道ならさらに確認項目が増える

市街化調整区域

＋

私道

の場合は、

私道持分
通行
掘削
工事車両

なども確認します。

【関連記事：私道の土地はやめた方がいい？通行・掘削・持分トラブルを解説】

「既存住宅あり」なら建て替えできる？

ここは特に注意してください。

中古住宅や古家付き土地で、

「今家が建っている」

からといって、

希望する住宅へ自由に建て替えられるとは限りません。

市街化調整区域の建築・開発には許可基準があり、自治体は個別の許可手続きを設けています。

横浜市でも、市街化調整区域での開発・建築について専門窓口を設け、公図、登記事項証明書などを準備して相談するよう案内しています。

売主の「建て替えできます」だけで決めない

最低でも、

何を根拠に建築可能なのか
過去の許可内容
同じ用途・規模で建て替え可能か
自分が所有者になっても条件を満たすか

を確認します。

建物用途が変わると扱いが違う可能性

以前、

店舗併用住宅

事業所

農家住宅

などだった建物を、

一般の専用住宅

へ変更したい場合、同じ扱いになるとは限りません。

住宅会社と行政窓口へ事前相談してください。

「誰でも建てられる土地」か確認する

これは将来売却を考えるうえでも重要です。

例えば、

現在の所有者だから建てられる

一定の資格・条件を満たす人だから建てられる

という土地と、

購入者が変わっても一定条件下で住宅建築できる土地

では意味が違います。

将来の売却も考える

注文住宅は20年・30年と住む可能性がありますが、

転勤
離婚
相続
老後の住み替え

などで売却する可能性があります。

市街化調整区域の土地を購入するなら、

次の所有者も建て替えできるのか

という視点まで確認してください。

売却価格が必ず下がる？

市街化調整区域だから必ず売却価格が安くなるとはいえません。

立地

建築条件

建物

需要

道路

周辺環境

などで異なります。

ただし、建築できる人や用途が限定される土地では、売却時にも許可条件について説明・確認が必要になります。

土地価格が安いことだけを購入理由にしない

土地購入時に500万円安くても、

将来、

「買える人が限られる」

という条件があるなら、価格差だけで判断するのは危険です。

市街化調整区域と住宅ローン

住宅ローンについても早めに確認してください。

市街化調整区域だから一律に住宅ローンが利用できないわけではありません。

ただし金融機関ごとに、

土地
建物
担保
許可
融資実行条件

などの審査があります。

そのため、

土地契約前に利用予定金融機関へ物件資料を見せる

ことをおすすめします。

【関連記事：住宅ローンの事前審査はいつ受ける？流れ・必要書類・落ちる原因】

「土地だけ先に買う」は慎重に

特に避けたいのは、

土地が安い

↓

急いで契約

↓

住宅会社へ持ち込む

↓

希望する家を建てられない

という流れです。

先に住宅会社へ確認してください。

住宅会社によって対応力も違う

市街化調整区域の建築経験が豊富な住宅会社と、経験が少ない住宅会社では、行政との事前相談や土地判断に差が出る可能性があります。

住宅会社へ、

市街化調整区域で建築した実績はありますか？

と確認してもよいでしょう。

不動産会社と住宅会社の両方へ相談する

役割が違います。

不動産会社

土地売買
登記情報
重要事項
土地条件

住宅会社

建築可能性
希望間取り
造成
インフラ
建築費

を確認します。

行政窓口への確認も重要

市街化調整区域では自治体ごとに許可基準が異なるため、行政窓口への事前相談が特に重要です。

実際に横浜市でも、市街化調整区域で開発・建築を計画する場合、案内図、公図、土地・建物の登記事項証明書等を準備して相談するよう案内しています。

行政に確認したいこと

市街化調整区域か
建築可能な土地か
どの許可基準に該当するか
開発許可が必要か
建築許可が必要か
建物用途に制限があるか
敷地面積要件があるか
建築物の高さなどの制限
必要な手続き

です。

市街化調整区域で土地を選ぶメリット

注意点だけではありません。

条件が合えばメリットもあります。

土地価格を抑えられる場合がある

周辺の市街化区域より価格が低い土地を見つけられる場合があります。

広い土地を探しやすい場合がある

郊外では、

庭
駐車場
平屋

などに必要な土地面積を確保しやすいケースがあります。

静かな環境を選べる場合がある

都市部から離れた地域では、住宅密度が低く静かな環境を得られる場合があります。

ただし地域によって異なります。

市街化調整区域で後悔しやすいケース

1．土地価格だけで購入した

家を建てられる状態にするまでの費用が高かった。

2．建築可能と口頭で聞いただけ

契約後に許可条件が違うと分かった。

3．既存住宅があるから安心した

希望する建て替えができないことが分かった。

4．上下水道を調べなかった

引込工事や浄化槽関連費用が必要になった。

5．道路条件を確認しなかった

接道・工事車両などで建築計画へ影響した。

6．住宅ローンを後から相談した

金融機関の条件確認に時間がかかった。

7．将来売却を考えなかった

買主にも建築条件が関係する土地だった。

市街化調整区域が向いている可能性がある人

次の条件を満たすなら検討できます。

建築可能性を行政で確認済み
住宅会社も問題なしと判断
希望の間取りが入る
インフラ費用を確認済み
造成費を含めても予算内
車中心の生活で問題ない
将来売却条件も理解している

慎重に考えたい人

反対に、

土地だけ先に買いたい
許可条件を理解していない
通勤・通学で公共交通を重視
インフラ追加費用に余裕がない
短期間で住み替える可能性が高い
将来売却のしやすさを最優先

なら、より慎重に比較してください。

土地購入前の7ステップ

ステップ1｜都市計画区域を確認する

市街化区域か市街化調整区域か確認します。

ステップ2｜行政へ確認する

候補地そのものについて建築可否を確認します。

ステップ3｜住宅会社へ見せる

希望する住宅が建てられるか確認します。

ステップ4｜道路・インフラを確認する

水道・下水・ガス・接道を確認します。

ステップ5｜追加費用を見積もる

造成・地盤・外構まで入れます。

ステップ6｜住宅ローンを確認する

金融機関へ物件条件を伝えます。

ステップ7｜すべて確認後に契約する

建築可能性を曖昧にしたまま契約しないことが重要です。

市街化調整区域チェックリスト

建築可否

☐ 市街化調整区域であることを確認した
☐ 行政窓口で候補地の建築可否を確認した
☐ 該当する許可基準を確認した
☐ 開発許可の必要性を確認した
☐ 建築許可の必要性を確認した
☐ 希望する住宅用途で建築できるか確認した

土地条件

☐ 接道条件を確認した
☐ 前面道路幅を確認した
☐ 私道の有無を確認した
☐ セットバックの有無を確認した
☐ 建ぺい率・容積率を確認した
☐ 高さなどの建築制限を確認した

インフラ

☐ 水道本管を確認した
☐ 宅地内への水道引込を確認した
☐ 下水道の利用可否を確認した
☐ 浄化槽の必要性を確認した
☐ ガスの供給方法を確認した
☐ インフラ工事費を確認した

費用

☐ 土地価格だけで比較していない
☐ 造成費を確認した
☐ 地盤改良費の予備費を確保した
☐ 水道などの引込費用を確認した
☐ 外構費まで確認した
☐ 土地＋建物＋諸費用の総額を確認した

将来

☐ 将来建て替えできる条件を確認した
☐ 所有者が変わった場合の条件を確認した
☐ 将来売却する場合も考えた
☐ 子どもへの相続も考えた
☐ 車を使わなくなった場合の生活も確認した

契約前

☐ 不動産会社へ確認した
☐ 住宅会社へ確認した
☐ 行政窓口へ確認した
☐ 金融機関へ相談した
☐ 重要事項説明書を確認した
☐ 建築できる根拠を口頭だけでなく資料でも確認した

よくある質問

市街化調整区域とは何ですか？

市街化を抑制すべき区域です。

国土交通省では、市街化調整区域について都市計画法第34条により許可できる開発行為を限定しています。

市街化調整区域では家を建てられない？

一律に建てられないわけではありません。

都市計画法上の許可基準や自治体条例などの条件を満たせば建築できるケースがあります。

なぜ市街化調整区域の土地は安いことがある？

建築・開発に制限があり、インフラや立地条件も市街化区域とは異なる場合があるためです。

ただし土地ごとに事情は異なります。

家が建っている土地なら建て替えできますか？

現在建物があることだけで判断しないでください。

過去の許可や現在の許可基準などによって扱いが変わる可能性があります。

行政窓口と住宅会社へ候補地ごとに確認してください。

開発許可とは？

建築物の建築などを目的とした土地の区画形質の変更を行う際などに関係する都市計画法上の許可制度です。

造成しなければ許可はいらない？

必ずしもそうではありません。

市街化調整区域では開発許可を受けた土地以外で一定の建築をする場合、都市計画法第43条による許可が必要になる場合があります。

自治体によって建築条件は違いますか？

異なります。

都市計画法第34条第11号・第12号などに基づく条例や許可基準は自治体ごとに設定される場合があります。

市街化調整区域でも住宅ローンは利用できますか？

一律に利用不可ではありません。

ただし金融機関ごとに物件・担保・許可などの審査条件があるため、土地契約前に利用予定金融機関へ確認してください。

水道は普通に使えますか？

土地によります。

前面道路に本管があるか、敷地内への引込があるかまで確認してください。

下水道がないこともありますか？

あります。

その場合は浄化槽など別の方式が必要になる可能性があるため、自治体・住宅会社へ確認してください。

売却しにくいですか？

一概にはいえません。

ただし建築可能な条件が限定されている土地では、売却時にも次の購入者が条件を確認する必要があります。

市街化調整区域の土地は買わない方がいい？

建築可否・許可・インフラ・費用・将来性まで確認でき、条件に納得できるなら候補になります。

反対に、

「安いから」

だけで買うのはおすすめできません。

まとめ｜市街化調整区域は土地契約より先に建築可否を確定させる

市街化調整区域は、

市街化を抑制すべき区域

として位置付けられています。

そのため、市街化区域と同じ感覚で、

土地を買う

↓

好きな住宅を建てる

とは限りません。

国土交通省では、市街化調整区域に適用する都市計画法第34条について、許可できる開発行為の類型を限定しています。また、開発許可を受けた土地以外で一定の建築をする場合には都市計画法第43条の許可も関係します。

一方で、

一定条件を満たせば住宅を建てられる区域もあります。

例えば愛知県では、都市計画法第34条第11号に基づく一定の指定区域で住宅等を建築できる基準を設けています。

つまり、

「市街化調整区域だからダメ」

でも、

「周りに家があるから大丈夫」

でもありません。

候補地ごとの確認が必要です。

土地購入前には、

市街化調整区域か確認
行政へ建築可否を確認
開発・建築許可を確認
住宅会社にプランを作ってもらう
接道を確認
上下水道等を確認
造成・地盤・外構費を確認
住宅ローンを確認
将来の建て替え条件を確認
すべて確認してから契約

という順番がおすすめです。

特に重要なのは、

「建てられます」という口頭説明ではなく、何を根拠に建築できるのかを確認すること

です。

市街化調整区域の許可基準は地域によって異なります。国土交通省も、市街化調整区域の開発許可について、条例や審査基準などを通じ地域の実情に応じた運用を行う考え方を示しています。

また、横浜市のように、市街化調整区域で開発・建築を計画するときに、公図・登記事項証明書などを準備して専門窓口へ相談するよう案内している自治体もあります。

市街化調整区域の土地では、

「安く土地を買えたか」ではなく、「希望する家を問題なく建て、長く暮らし、将来も処分できる土地か」

まで確認して判断することが、後悔を防ぐポイントです。

※市街化調整区域における開発・建築の可否は、土地の所在地、用途、過去の許可、自治体条例、審査基準等によって異なります。この記事だけで建築可能と判断せず、土地契約前に必ず対象自治体の開発許可担当部署、不動産会社、住宅会社等へ候補地そのものについて確認してください。