農地を買って家を建てるには？農地転用・許可と注意点

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注文住宅の土地を探していると、

「地目が畑だけど家を建てられる？」

「田んぼを買って宅地にできる？」

「農地転用すれば普通の土地と同じ？」

「市街化調整区域の農地は住宅にできる？」

「農振除外とは何？」

と疑問に感じる方も多いでしょう。

田や畑などの農地へ住宅を建てる場合、単純に土地を購入して建築確認を取ればよいとは限りません。

農林水産省では、農地に住宅や駐車場などを設けて農地以外の用途に利用することを「農地転用」とし、原則として農地法に基づく許可が必要としています。市街化区域内の農地については、許可ではなくあらかじめ農業委員会への届出が必要となる仕組みです。

さらに注意したいのが、

「農地転用できる農地」と「簡単には転用できない農地」がある

ことです。

特に農業振興地域の「農用地区域」に含まれる農地は、原則として農地転用が認められず、住宅へ転用するには、まず農用地区域からの除外が必要になる場合があります。除外自体にも複数の要件があり、希望すれば必ず認められるものではありません。

この記事では、農地を買って注文住宅を建てるために必要な農地転用、農地法4条・5条、市街化区域、市街化調整区域、農振除外、地目変更、造成・インフラ費用まで詳しく解説します。

この記事のポイント

田・畑へ住宅を建てるには農地転用が必要になる
農地転用とは農地を住宅など農地以外へ利用すること
自分の農地を転用する場合は農地法4条が関係する
農地を買って転用する場合は農地法5条が関係する
市街化区域内農地は原則として許可ではなく事前届出
市街化区域外では原則として農地転用許可が必要
市街化調整区域なら都市計画法の建築条件も確認する
農用地区域内農地は原則として転用できない
農振除外が必要になる場合がある
農振除外は申請すれば必ず認められる制度ではない
登記地目だけで農地法の対象か判断しない
現況が農地なら農地法が適用される場合がある
農地の種類によって転用許可の難易度が違う
第1種農地など優良農地は転用が制限される
第3種農地など市街地内農地は転用が認められやすい
農業委員会へ土地契約前に確認する
住宅会社にも建築可能性を確認してもらう
水道・下水・道路を確認する
土地価格だけでなく造成費を含める
建築可能になるまでの期間も土地計画へ入れる

結論｜農地は「買ってから転用」ではなく「転用できるか確認してから買う」

農地に注文住宅を建てたい場合、最も大切なのは、

土地購入前に農地転用できる土地なのかを確認すること

です。

おすすめの順番は、

登記地目と現況を確認する
市街化区域・市街化調整区域を確認する
農用地区域に入っていないか確認する
農業委員会へ農地転用の可否を確認する
住宅会社へ建築可否を確認する
接道・上下水道・造成条件を確認する
総額を確認する
住宅ローンを確認する
条件を確認してから土地契約する

という流れです。

特に避けたいのが、

「周りにも住宅があるので転用できます」

「畑ですが宅地に変更すれば大丈夫です」

という説明だけで契約することです。

農地転用の可否は、

農地の区分
都市計画区域
農業振興地域
周辺農地
道路
排水
建築計画

など複数の条件で判断されます。

農林水産省も、具体的な農地転用については、都道府県、市町村の農業振興地域制度担当部署または農業委員会へ相談するよう案内しています。

【関連記事：市街化調整区域の土地はやめた方がいい？注文住宅の注意点】

農地転用とは？

農地転用とは、

農地を農地以外の用途へ変更すること

です。

例えば、

田

↓

住宅

畑

↓

駐車場

農地

↓

店舗

などです。

農林水産省では、農地へ建築物を建てたり、駐車場・資材置場にしたりすることを農地転用として扱っています。

家を建てるのも農地転用

自宅を建てるだけだから、

「事業ではないので転用ではない」

ということではありません。

農地を住宅敷地へ変更するため、農地転用の手続きが必要になります。

農地法4条と5条の違い

注文住宅で農地を検討するときによく出てくるのが、

農地法4条

と、

農地法5条

です。

農地法4条

現在の農地所有者が、

自分の農地を自分で農地以外へ転用する場合

です。

例えば、

親から所有している畑

↓

自分の住宅を建てる

というケースが代表例です。

農地法5条

農地を転用する目的で、

所有権移転や賃借権などの権利移動を伴う場合

です。

例えば、

売主が所有する畑

↓

自分が購入

↓

注文住宅を建てる

なら、農地法5条が関係します。

農林水産省も、農地法5条について権利の設定・移転を伴う農地転用として整理しています。

注文住宅の土地購入では5条が重要

不動産会社から農地を購入して家を建てるなら、多くの場合は農地法5条による転用手続きの検討が必要です。

ただし土地の状況によって手続きが異なるため、農業委員会へ確認してください。

農地法3条とは？

農地法3条は、

農地を農地のまま耕作する目的で売買・貸借する場合

に関係する制度です。

農林水産省では、農地を売買または貸借して農地として利用する場合には、原則として農業委員会への申請と許可が必要としています。

注文住宅を建てる目的なら、

「農地のまま利用」

ではないため、4条・5条の農地転用との違いを理解しておきましょう。

市街化区域なら農地転用できる？

市街化区域内の農地は、原則として農地法4条・5条の「許可」ではなく、

あらかじめ農業委員会へ届出

を行う仕組みです。

許可不要＝手続き不要ではない

ここは注意してください。

市街化区域だから、

何もしなくても畑へ家を建てられる

わけではありません。

農業委員会への届出など必要な手続きを行います。

さらに、

建築基準法
都市計画
接道
上下水道

などは別に確認する必要があります。

市街化調整区域の農地は要注意

市街化調整区域は、そもそも市街化を抑制する区域です。

そのため、

農地転用できるか

だけでなく、

都市計画法上、住宅を建築できるか

も確認する必要があります。

【関連記事：市街化調整区域の土地はやめた方がいい？注文住宅の注意点】

農地転用できても家を建てられない場合がある

これは重要です。

農地法上、

農地転用可能

でも、

都市計画法上、

住宅建築不可

なら家は建てられません。

逆に、

都市計画上住宅が検討できても、

農地転用許可が取れなければ農地へ住宅を建てることはできません。

2つを別々に確認する

農地法

農地を宅地等へ転用できるか

都市計画法・建築基準法

その土地に住宅を建築できるか

です。

土地契約前に両方を確認してください。

「農振」とは？

農地を探していると、

「農振」

「農振地域」

「農振農用地」

「青地」

などの言葉を聞くことがあります。

農業振興地域制度では、市町村が将来にわたり農業利用を確保すべき土地を、

農用地区域

として定めています。

農用地区域内の農地は原則転用できない

農林水産省は、農用地区域内の農地について、

農用地利用計画で指定された用途以外への転用は原則として認められない

としています。

つまり、

「畑を買って家を建てたい」

と思っても、その畑が農用地区域内にある場合は簡単ではありません。

農振除外とは？

農用地区域内の農地を住宅などへ転用するため、

農用地区域から外すための農用地利用計画変更

を一般に「農振除外」と呼びます。

農振除外が認められた場合、

農振除外

↓

農地転用

↓

建築

という流れになるケースがあります。

農振除外は必ず認められる？

いいえ。

農林水産省では、農用地区域からの除外について、

農用地区域以外に代替できる土地がない
地域計画の達成へ支障を及ぼすおそれがない
農地の効率的利用に支障がない
農地利用の集積に支障がない
土地改良施設機能へ支障がない
一定の農業基盤整備事業との関係

など複数の要件を示しています。

したがって、

申請すれば必ず住宅用地にできる制度ではありません。

「青地」「白地」とは？

一般に、

青地

農用地区域内農地

白地

農業振興地域内ではあるものの農用地区域外

と呼ばれることがあります。

白地なら自由に建てられる？

これも違います。

農林水産省では、農用地区域外の農業振興地域、いわゆる白地について、農業振興地域制度上の開発規制はないものの、

農地法による農地転用許可が必要

としています。

つまり、

青地
→ 農振除外を検討＋農地転用

白地
→ 農地転用を確認

という違いがあります。

農地区分によって転用しやすさが違う

農地転用では、

すべての農地が同じように扱われるわけではありません。

農林水産省では農地を、

農用地区域内農地
甲種農地
第1種農地
第2種農地
第3種農地

などに区分しています。

農用地区域内農地

農業振興地域整備計画で農用地区域とされた農地です。

原則として転用は厳しく制限されます。

甲種農地

市街化調整区域内で、農業公共投資後の一定期間内の農地など、特に良好な営農条件を備えた農地です。

原則不許可を基本とし、例外が限定されています。

第1種農地

まとまった農地

農業公共投資対象農地

生産力の高い農地

などです。

こちらも優良農地として転用が厳しく制限されます。

第2種農地

市街地として発展する可能性がある農地や、比較的小規模で生産力が低い農地などが含まれます。

周辺土地で目的を達成できるかなども含めて許可判断されます。

第3種農地

市街地内や都市的整備が進んだ区域内にある農地です。

農地転用制度では、比較的転用を認める方向の区分とされています。

不動産広告だけでは農地区分が分からない

広告に、

地目：畑

と書いてあっても、

それだけでは、

第1種

第2種

第3種

農用地区域

などは判断できません。

農業委員会等へ確認してください。

登記地目が「畑」なら必ず農地？

ここも重要です。

農地法では、登記簿の地目だけで判断するとは限りません。

農林水産省の農政局は、農地であるかどうかについて、

土地の現況によって判断する

と説明しています。

登記簿地目が原野でも現況が農地なら、農地法が適用される場合があります。

「登記では宅地だから大丈夫」とも限らない

反対に、

登記地目が宅地

でも、

現況が長年農地として利用されている

などの場合は、農地法上の扱いについて確認が必要になる可能性があります。

自己判断せず農業委員会へ相談してください。

地目変更と農地転用は同じ？

違います。

農地転用

農地を農地以外へ利用するための農地法上の手続き

地目変更登記

土地の利用状況が変わった後、その現況に合わせて登記上の地目を変更する手続き

です。

「畑という地目を宅地へ書き換えれば家を建てられる」

という順番ではありません。

農地転用許可前に勝手に造成しない

農林水産省では、

許可や届出を行わず、

農地へ建物を建てたり、

駐車場・資材置場へ変更したりすることを違反転用として注意喚起しています。

「まだ家を建てないから整地だけ」も確認する

農地へ、

盛土
砕石
駐車場造成
資材置場化

などを行えば、農地法上の問題が生じる場合があります。

工事前に必ず確認してください。

農地を宅地にすると造成費が増えやすい？

土地によりますが、農地は住宅建築を前提として造成されていない場合があります。

そのため、

土地価格が安い

↓

家づくり総額も安い

とは限りません。

田んぼでは地盤にも注意

田として利用されていた土地では、

表土
盛土
地盤
排水

などを確認します。

住宅建築前には地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良を検討します。

高低差も確認する

道路より農地が低ければ、

住宅敷地として利用するために盛土が必要になる場合があります。

反対に道路より高い場合には、

造成

擁壁

階段

駐車場

などが建築計画に影響することがあります。

水道引き込みを確認する

農地は住宅利用を想定していないため、

敷地内に水道管が引き込まれていない

場合があります。

確認するのは、

前面道路の水道本管
敷地内引込
口径
新規工事
負担金等

です。

下水道も確認する

農地周辺では公共下水道が整備されていない地域もあります。

その場合、

浄化槽

など別の排水方法が必要になる可能性があります。

排水先は特に重要

注文住宅では、

雨水

生活排水

をどこへ流すのか確認します。

周囲が農地の場合、

農業用水路

が近くにあっても、

自由に住宅排水を流せるとは限りません。

住宅会社と自治体へ確認してください。

前面道路を確認する

農地へ家を建てる場合でも、

建築基準法上の接道条件は必要です。

確認するのは、

建築基準法上の道路か
道路幅
接道長さ
私道
セットバック
工事車両

です。

農道に面していれば建築できる？

必ずしもそうではありません。

見た目が道路でも、

建築基準法上の道路として扱われるか

は別問題です。

農地転用可能でも、接道条件を満たさなければ住宅建築に問題が生じる可能性があります。

私道の場合も注意

農地までの道が私道なら、

通行
掘削
私道持分
工事車両

などを確認します。

【関連記事：私道の土地はやめた方がいい？通行・掘削・持分トラブルを解説】

農地転用にかかる費用は？

農地転用そのものについて一律の費用が決まっているわけではありません。

土地によって発生する費用が異なります。

考えておきたい費用

申請を専門家へ依頼する場合の報酬
測量費
造成費
盛土・残土処分
擁壁
水道引込
浄化槽
排水工事
地盤改良
登記関係費用

などです。

「農地が500万円安い」だけで決めない

例えば、

宅地
2,000万円

農地
1,500万円

なら、

500万円安く見えます。

しかし農地側で、

造成

水道

排水

地盤

などに追加費用がかかれば、最終差額は小さくなります。

家が完成するまでの総額で比較する

比較するのは、

土地価格

ではなく、

土地取得

＋

農地転用

＋

造成

＋

インフラ

＋

建物

＋

外構

までの総額です。

農地転用にはどのくらい時間がかかる？

必要期間は、

農地の場所
市街化区域か
許可か届出か
農振除外が必要か
自治体の受付時期
申請内容

などによって変わります。

そのため、

「必ず○週間」

「必ず○か月」

とは一律にいえません。

農振除外が必要なら特に余裕を持つ

農振除外が必要なケースでは、

農振除外

↓

農地転用

↓

造成

↓

建築

と手続きが増える可能性があります。

土地を見つけてから住宅着工までのスケジュールを住宅会社・行政と確認してください。

土地売買契約で注意すること

農地を購入して住宅を建てる場合、

農地転用できなかったときどうなるか

を契約前に確認することが重要です。

契約条件を確認する

例えば、

農地法上の許可等を得られない場合

住宅を建築できない場合

について契約上どのように扱われるのか、不動産会社や宅地建物取引士へ確認してください。

手付金を払う前に確認

「農地転用はたぶん大丈夫」

という状態で高額な契約を進めないことをおすすめします。

住宅会社へ先に相談する

農地の購入では、

不動産会社だけで進めない

ことが重要です。

住宅会社には、

建築可能性
造成方法
地盤
接道
水道
排水
建築費

を確認してもらいます。

不動産会社と住宅会社の役割を分ける

不動産会社

土地売買・権利関係

住宅会社

住宅建築・造成・資金計画

です。

農業委員会へ相談する

農地転用について特に重要なのが、

土地がある市町村の農業委員会

です。

農林水産省も、具体的な農地転用について農業委員会等へ相談するよう案内しています。

聞きたいこと

この土地は農地法上の農地か
農用地区域内か
農地区分は何か
農振除外が必要か
4条・5条どちらか
許可か届出か
住宅への転用可能性
必要書類
受付方法

などです。

農地を買って家を建てる7ステップ

ステップ1｜土地の現況を確認する

田・畑として利用されているか確認します。

ステップ2｜登記を確認する

地目・所有者などを確認します。

ステップ3｜農業委員会へ相談する

農地転用可能性を確認します。

ステップ4｜都市計画を確認する

市街化区域・市街化調整区域を確認します。

ステップ5｜住宅会社へ調査を依頼する

接道・造成・インフラを確認します。

ステップ6｜総額とスケジュールを確認する

農地転用だけでなく住宅完成まで計算します。

ステップ7｜条件を確認してから契約する

建築できる根拠を確認して土地契約へ進みます。

農地購入前チェックリスト

農地

☐ 登記地目を確認した
☐ 現在の土地利用状況を確認した
☐ 農地法上の農地に該当するか確認した
☐ 農地の区分を確認した
☐ 農業委員会へ相談した

農振

☐ 農業振興地域か確認した
☐ 農用地区域内か確認した
☐ 農振除外が必要か確認した
☐ 農振除外が可能か確認した
☐ 農振除外後の農地転用も確認した

都市計画

☐ 市街化区域か確認した
☐ 市街化調整区域か確認した
☐ 都市計画法上住宅を建てられるか確認した
☐ 建ぺい率・容積率を確認した
☐ その他の建築制限を確認した

道路

☐ 建築基準法上の道路か確認した
☐ 道路幅を確認した
☐ 接道長さを確認した
☐ 私道の有無を確認した
☐ 工事車両が進入できるか確認した

インフラ

☐ 水道本管を確認した
☐ 敷地への引込管を確認した
☐ 下水道を確認した
☐ 浄化槽の必要性を確認した
☐ 排水先を確認した
☐ ガス・電気を確認した

費用

☐ 農地転用関連費用を確認した
☐ 造成費を確認した
☐ 盛土・残土処分費を確認した
☐ 水道引込費を確認した
☐ 地盤改良予備費を考えた
☐ 土地から住宅完成までの総額を確認した

契約前

☐ 不動産会社へ確認した
☐ 住宅会社へ確認した
☐ 農業委員会へ確認した
☐ 必要に応じ都市計画担当部署へ確認した
☐ 住宅ローンを相談した
☐ 農地転用できなかった場合の契約条件を確認した

よくある質問

畑を買って家を建てられますか？

農地転用など必要な条件を満たせば建築できる場合があります。

ただし農地の区分や都市計画によっては転用できない、または住宅を建築できない場合があります。

土地ごとに農業委員会と住宅会社へ確認してください。

田んぼにも家を建てられますか？

条件を満たせば可能な場合があります。

ただし農地転用だけでなく、地盤・盛土・排水・道路・上下水道なども確認する必要があります。

農地転用とは何ですか？

農地を住宅、駐車場など農地以外の用途へ変更することです。農林水産省では、市街化区域内農地の場合を除き、原則として農地法に基づく許可が必要としています。

農地法4条と5条の違いは？

現在の所有者が自分の農地を転用する場合は4条、所有権移転などを伴って農地を転用する場合は5条が基本です。

市街化区域なら農地転用許可はいらない？

市街化区域内の農地は、原則として許可ではなく農業委員会への事前届出となります。

手続き不要という意味ではありません。

市街化調整区域の農地へ家を建てられますか？

農地転用に加え、都市計画法上の建築可否も確認する必要があります。

【関連記事：市街化調整区域の土地はやめた方がいい？注文住宅の注意点】

農振除外とは？

農用地区域内の土地を、一定の要件を満たしたうえで農用地区域から外すための計画変更です。

農振除外が認められた後に、さらに農地法上の転用許可が必要になる場合があります。

農振除外は誰でもできますか？

希望すれば必ず認められるものではありません。

農林水産省が示す複数の除外要件を満たす必要があります。

青地は家を建てられない？

農用地区域内農地は原則として転用が認められません。

住宅利用を希望する場合、農振除外が可能かどうかから確認する必要があります。

白地なら家を建てられる？

農用地区域外でも、農地であれば農地法上の農地転用許可が必要になる場合があります。

さらに都市計画・接道等も確認してください。

地目が畑なら農地ですか？

登記地目だけで判断できるとは限りません。

農地法上の農地かどうかは現況で判断される場合があります。農林水産省も、登記簿地目が原野でも現況が農地なら農地法が適用されると説明しています。

地目を宅地に変えれば家を建てられる？

地目変更だけで農地転用手続きの代わりになるわけではありません。

農地転用・建築条件を先に確認してください。

農地は宅地より安い？

安く売られている場合があります。

ただし造成・水道・地盤・排水などの費用を含めると、必ずしも総額が安いとは限りません。

農地転用に時間はかかりますか？

必要期間は土地・申請内容・自治体・農振除外の有無などで異なります。

住宅の着工予定から逆算し、農業委員会と住宅会社へ事前に確認してください。

まとめ｜農地は土地価格より「住宅を建てられる状態まで」を確認する

農地を購入して注文住宅を建てることは、

条件を満たせば可能です。

しかし、

土地を買う

↓

地目を宅地へ変更

↓

住宅を建てる

という単純な流れではありません。

農地を住宅敷地へ変更する場合、農地転用の手続きが必要です。

農林水産省では、農地を住宅や駐車場など農地以外へ利用する場合、原則として農地法上の許可が必要で、市街化区域内農地については届出による制度としています。

また、

自分の農地を転用

農地法4条

農地を購入して転用

農地法5条

という違いがあります。

さらに重要なのが、

農業振興地域の農用地区域

です。

農用地区域内農地は原則として農地転用が認められず、住宅へ利用するためには、農用地区域からの除外が認められる必要があるケースがあります。農林水産省は除外について複数の要件を定めています。

したがって土地探しでは、

「地目：畑」

だけを見るのではなく、

農地法上の農地か
農用地区域内か
農地区分は何か
市街化区域か
市街化調整区域か
農地転用できるか
住宅を建築できるか
接道しているか
上下水道があるか
造成費はいくらか

まで確認することが重要です。

特に注意したいのは、

「農地転用できる＝すぐ家を建てられる」ではない

ことです。

農地転用とは別に、

都市計画

建築基準法

道路

上下水道

地盤

などを確認する必要があります。

農地は土地価格が安く見えることがあります。

しかし、

土地価格1,000万円

という数字だけを見るのではなく、

農地転用

造成

水道

排水

地盤

外構

まで含めて、

注文住宅が完成して住める状態までに総額いくらかかるのか

で比較してください。

そして最も大切なのは、

土地契約をしてから農地転用できるか調べるのではなく、農地転用と建築の見通しを確認してから土地契約へ進むこと

です。

農業委員会

不動産会社

住宅会社

必要に応じて自治体の都市計画担当部署

へ確認し、

「この土地に自分たちの希望する注文住宅を建てられる」

ことを確認してから購入を判断すると、農地購入での後悔を防ぎやすくなります。

※農地転用や農振除外の可否・手続きは、土地の所在地、現況、農地区分、都市計画、農業振興地域整備計画、自治体の運用等によって異なります。この記事だけで転用可能と判断せず、土地契約前に対象地の農業委員会、自治体担当部署、不動産会社、住宅会社へ候補地そのものについて確認してください。