私道の土地はやめた方がいい？通行・掘削・持分トラブルを解説

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注文住宅の土地を探していると、

「前面道路が私道だけど買って大丈夫？」

「私道持分あり・なしは何が違う？」

「家を建てるときに私道を掘削できないことがある？」

「将来、通行や修繕で近隣トラブルにならない？」

と不安になる方も多いでしょう。

私道とは、一般に個人や民間法人が所有・管理している道路を指します。複数の住宅所有者が一つの私道を共有しているケースや、それぞれが道路部分の一部を所有しているケースなどがあります。

私道に面しているからといって、その土地を避けなければならないわけではありません。

ただし公道に面した土地と比べ、

誰が道路を所有しているか
自分に私道持分があるか
通行する権利があるか
建築工事車両が通れるか
水道・ガスなどの工事ができるか
道路補修費を誰が負担するか
建築基準法上の道路なのか

など、確認項目が増えます。

特に注意したいのが、

「見た目が普通の道路だから問題ないだろう」と判断してしまうこと

です。

建物を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。

つまり、道路のように見えていても、

建築基準法上どのような扱いの道なのか

まで確認する必要があります。

この記事では、私道に面した土地はやめた方がいいのか、私道持分、通行、掘削、接道、維持管理、位置指定道路、ライフライン工事など、土地購入前に確認したいポイントを詳しく解説します。

この記事のポイント

私道だから必ず買ってはいけないわけではない
私道は個人・法人が所有管理している道路
私道の所有者を確認する
私道持分の有無を確認する
持分がない場合は通行権の根拠を確認する
自動車通行が認められているか確認する
建築工事車両が通れるか確認する
ライフライン工事の条件を確認する
掘削承諾だけで判断しない
2023年施行の改正民法でライフラインに関する権利が明確化された
私道補修の負担方法を確認する
私道所有者が何人いるか確認する
所有者不明者がいないか確認する
建築基準法上の道路種別を確認する
接道長さを確認する
位置指定道路か確認する
セットバックの有無を確認する
重要事項説明書の私道負担欄を確認する
水道・下水・ガスの引込状況を確認する
契約前に住宅会社にも道路調査を依頼する

結論｜私道の土地は「持分・通行・掘削・接道」を確認できれば選択肢になる

結論からいうと、

私道に面しているという理由だけで、その土地を候補から外す必要はありません。

問題なのは、

「私道であること」

そのものではなく、

権利関係が曖昧なまま土地を購入すること

です。

土地購入前には最低でも、

1．私道所有者

2．私道持分

3．通行できる根拠

4．ライフライン工事

5．建築基準法上の道路種別

6．維持管理・修繕負担

を確認してください。

特に避けたいのは、

「今までみんな普通に通っているから大丈夫です」

という説明だけで契約することです。

現在通行できていることと、

将来も法的・契約上問題なく利用できること

は同じとは限りません。

私道に面する土地こそ、契約前の書面確認が重要です。

私道とは？

私道とは、公道に対する概念として、

個人や民間法人が所有・管理している道路

を指します。

政府広報でも、沿道宅地の所有者が公道までの通路として共同所有している場合や、それぞれが自分の土地の一部を通路として提供している場合などが例として紹介されています。

私道でも普通の道路に見える

現地を見ただけでは、

公道

なのか、

私道

なのか分からないことがあります。

アスファルト舗装され、

電柱があり、

車が普通に走っている

私道もあります。

そのため、

見た目ではなく登記・道路調査で確認する

必要があります。

公道と私道の大きな違い

一般的には、

公道

国・都道府県・市区町村などが管理

私道

個人・法人などが所有・管理

という違いがあります。

私道では、補修や権利関係について所有者同士で調整が必要になる場合があります。

私道の土地で最初に確認したいのは「誰の道か」

まず確認するのは、

私道の所有者

です。

私道にはさまざまな所有形態があります。

1人が所有している

前面私道を特定の個人や法人が所有しているケースです。

この場合、自分が土地を購入しても私道持分を取得しない可能性があります。

複数人で共有している

例えば私道1筆を、

Aさん4分の1

Bさん4分の1

Cさん4分の1

Dさん4分の1

のように共有しているケースです。

道路を分筆してそれぞれ所有している

道路部分が複数筆に分かれ、

沿道所有者がそれぞれ一部分を所有しているケースもあります。

法務省の共有私道に関するガイドラインでも、このような複数者が関係する私道について整理されています。

私道持分とは？

私道持分とは、

私道となっている土地に対して自分が持っている所有権の割合

です。

例えば、

私道全体100㎡

自分の持分4分の1

なら、

私道全体について4分の1の共有持分を所有する形式があります。

私道持分ありなら絶対安心？

そうとは限りません。

持分があっても、

道路補修
配管工事
利用方法
他の共有者との調整

が必要になる場合があります。

そのため、

「持分あり＝何でも自由にできる」ではありません。

私道持分なしなら買ってはいけない？

こちらも一概にはいえません。

私道持分がなくても、

地役権
契約による通行権
民法上の通行権
その他の権利関係

によって通行できるケースがあります。

民法では、他の土地に囲まれ公道へ出られない土地について、公道に至るため他の土地を通行できる制度が定められています。

ただし、

どの法律関係によって通行できるのかは個別事情で異なります。

「持分なしだから即NG」

とも、

「今まで通っているから問題なし」

とも判断しないようにしてください。

一番重要なのは「通行できる根拠」

私道持分の有無だけでなく、

自分と将来の所有者が私道を通行できる根拠

を確認します。

人だけでなく車も確認する

「通行可能」

といっても、

人の徒歩通行

自転車

自動車

工事車両

がすべて同じとは限りません。

土地購入前に、

徒歩
自転車
自家用車
宅配車
引っ越し車両
建築工事車両

まで想定してください。

注文住宅では工事車両が重要

更地を購入して注文住宅を建てる場合、

完成後の自家用車だけを考えてはいけません。

建築中には、

ミキサー車
クレーン
資材運搬車
工事業者車両

などが出入りする可能性があります。

そのため住宅会社にも、

「この私道を使って建築工事ができるか」

を契約前に確認してもらうことをおすすめします。

通行承諾書は必要？

私道では、

「通行承諾書」

「通行・掘削承諾書」

などが用意されている場合があります。

ただし、

承諾書という名前の書類があれば絶対安心というわけではありません。

確認したいのは内容です。

通行承諾書で見る内容

誰が承諾しているか
誰に対して承諾しているか
徒歩だけか
車両通行も含むか
建築工事車両を含むか
将来の所有者へ承継される内容か
有効期間があるか

を確認します。

契約内容は物件ごとに異なるため、宅地建物取引士、不動産会社、必要に応じて法律専門家へ確認してください。

私道の「掘削」とは？

注文住宅では、

水道

下水

ガス

などを敷地へ引き込むため、道路を掘ることがあります。

前面道路が私道なら、

他人が所有する私道部分で工事する可能性

があります。

以前から私道では、このようなライフライン工事について所有者の所在不明や承諾問題が工事の支障となるケースが指摘されていました。

2023年からライフライン工事の民法ルールが明確化

ここは重要です。

2023年4月1日に施行された改正民法では、

自分の土地へ、

電気
ガス
水道水
その他類似する継続的給付

を受けるために必要な場合、一定の条件のもとで他人の土地へ設備を設置する権利などが明文化されました。

「私道所有者全員の承諾が必ず必要」とは限らなくなった

法務省のガイドラインでは、他人の通路敷の下に給水管を設置する以外に方法がない事例について、必要な範囲で事前通知などの手続きをしたうえで、所有者の同意を得ずに設備を設置できる例が示されています。

ただし、

だから承諾や調整を一切気にしなくてよいわけではありません。

勝手に掘削してよいという制度ではない

設備を設置する場所・方法は、

他の土地等への損害が最も少ない方法

に限定されるなどのルールがあります。

また、

事前通知
費用負担
償金
個別事業者の工事条件

などの検討も必要になります。

したがって、

「法律上できる可能性がある」

ことと、

「土地購入後にスムーズに工事できる」

ことは分けて考えてください。

契約前にライフライン事業者へ確認する

私道に面する土地なら、

不動産会社だけでなく、

必要に応じて、

水道事業者
下水道担当部署
ガス会社
電力会社

などへ確認します。

既存の配管位置を確認する

特に水道では、

前面道路に本管がある

だけでは十分ではありません。

確認するのは、

敷地まで引込管があるか
口径
老朽化
新規引込が必要か
私道掘削が必要か

です。

私道の土地で建築できるかは「道路種別」が重要

非常に重要です。

私道であっても、

建築基準法上の道路

として認められているものがあります。

逆に、

見た目は道路でも建築基準法上の道路ではない場合があります。

接道義務とは？

建築基準法では原則として、

建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならない

と定めています。

そのため、

「私道に接している」

だけで判断せず、

その私道が建築基準法上どの道路に該当するのか

を確認する必要があります。

位置指定道路とは？

私道でよく見かけるのが、

位置指定道路

です。

建築基準法第42条第1項第5号の道路で、土地を建築物の敷地として利用するために築造され、特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。

国土交通省の資料でも、位置指定道路を設けることで接道条件を満たし、建築可能となる仕組みが示されています。

位置指定道路なら何も確認しなくていい？

違います。

建築基準法上の道路であることと、

私法上の通行・所有・維持管理の問題

は別に確認する必要があります。

つまり、

位置指定道路

↓

建築基準法上の接道は確認

↓

さらに私道持分・通行・管理を確認

という順番です。

42条2項道路にも注意

幅員4m未満の既存道路が、建築基準法上の道路として扱われている場合があります。

この場合、

セットバック

が必要になる可能性があります。

セットバックとは？

道路中心線などを基準に建築可能な位置を後退させることです。

その結果、

購入した土地の面積すべてを建物敷地として自由に使えない場合があります。

私道に面した土地では、

道路種別
現況幅員
セットバック
有効宅地面積

を確認してください。

「私道負担あり」とは？

不動産広告で、

私道負担○㎡

と表示されることがあります。

これは、購入対象となる土地のうち道路として負担する部分があるケースなどを示します。

私道負担は重要事項説明の対象

不動産売買では、私道に関する負担は重要事項説明の対象です。

国土交通省が示す重要事項説明の内容にも、建物の賃貸借を除く取引について「私道に関する負担」が含まれています。

重要事項説明書で確認すること

私道負担面積
持分
所有者
道路種別
接道
通行条件
掘削条件
ライフライン
維持管理

を確認します。

「私道負担面積」と「私道持分」は同じとは限らない

混同しやすいポイントです。

私道負担

宅地の一部を道路として提供している面積など

私道持分

私道の所有権を何分の何持っているか

と考えると分かりやすいでしょう。

物件ごとの権利関係を登記・重要事項説明書で確認してください。

私道の補修費は誰が払う？

公道では道路管理者が維持管理します。

一方、私道は原則として所有者側で管理することになります。

法務省の資料でも、私道は所有者が管理すべき土地として扱われており、補修や工事で共有者間の調整が問題となるケースが示されています。

将来アスファルトが傷んだら？

例えば、

ひび割れ
陥没
排水不良
側溝破損

などが発生する可能性があります。

そのとき、

誰が、

いくら負担するのか

確認しておくと安心です。

私道補修ルールがあるか確認

分譲地などでは、

所有者同士で費用分担

している場合があります。

確認するのは、

過去の補修履歴
費用負担方法
管理組織
清掃
側溝管理
除雪

などです。

自治体の助成制度がある場合もある

自治体によっては私道整備への助成制度を設けています。

ただし制度や条件は自治体ごとに異なります。

法務省の資料でも、地方公共団体が私道整備に助成金を支出しているケースがある一方、所有者の同意関係が申請上の課題になることが示されています。

購入候補地の自治体で確認してください。

私道所有者が多い場合の注意点

例えば、

共有者2人

と、

共有者20人

では、

将来の意思調整の難しさが異なる可能性があります。

所有者不明者がいないか確認

長期間利用されている私道では、

相続
転居
法人解散

などにより権利者確認が難しくなる場合があります。

法務省が所有者不明私道への対応ガイドラインを整備した背景にも、こうした所有者不明による工事上の問題があります。

登記簿で所有者を確認する

不動産会社へ、

「私道の登記は確認しましたか？」

と聞いてください。

私道部分についても、

所有者
持分
抵当権などの権利

を確認します。

私道トラブルで起こりやすいこと

1．車を通すことで揉める

以前は徒歩だけだった道へ、

新しい所有者が車を頻繁に通す

ことで問題になるケースが考えられます。

2．工事車両で揉める

注文住宅では特に注意します。

工事期間中、

大型車両が何度も通行するためです。

3．配管工事で揉める

水道・ガス等の引込工事で道路を掘削する場合です。

民法改正によりライフライン設備設置等に関するルールは明確化されましたが、実際の施工条件や通知などは事前確認が重要です。

4．道路補修費で揉める

「自分はほとんど車を使わない」

など費用負担への考え方が異なる場合があります。

5．私物を置かれる

道路部分に、

植木鉢
自転車
車
ゴミ

などが置かれ、通行しにくくなる可能性があります。

6．所有者が変わる

現在の所有者とは関係が良くても、

相続

売却

で私道所有者が変わる可能性があります。

そのため口約束だけでなく、権利関係を確認しておくことが重要です。

私道の土地が向いているケース

次のような条件が明確なら、私道に面する土地でも十分選択肢になります。

私道持分が明確
通行権が明確
建築工事に問題がない
ライフライン工事を確認済み
建築基準法上の道路
接道条件を満たす
修繕負担が明確
住宅会社も問題なしと確認

慎重に考えたいケース

反対に、

誰が私道所有者か分からない
通行権の説明が曖昧
持分なしで根拠も不明
建築工事車両について未確認
配管位置が不明
道路種別が不明
共有者に所在不明者がいる
口約束しかない
修繕ルールが全くない

場合は慎重に判断してください。

土地価格が安いから買ってもいい？

私道に面する土地が、公道沿いの類似物件より安く感じる場合があります。

ただし、

安い

↓

即お得

とは限りません。

追加費用まで確認する

例えば、

水道引込
私道補修
セットバック
測量
権利関係の確認

などで費用や手間が増える可能性があります。

【関連記事：土地の予算はいくらにする？土地と建物の理想的な配分を解説】

土地を買う前に住宅会社へ確認する

私道の土地では、

不動産会社だけで土地購入を進めない

ことをおすすめします。

建築予定の住宅会社へ候補地を見せます。

住宅会社へ聞きたいこと

1．この道路で建築できますか？

接道を確認。

2．工事車両は入れますか？

道路幅・電柱などを確認。

3．水道引込はできますか？

私道掘削の有無を確認。

4．セットバックは必要ですか？

有効敷地面積を確認。

5．追加工事費は出そうですか？

土地価格以外の費用を確認します。

【関連記事：注文住宅の諸費用はいくら？土地あり・土地なし別の内訳と注意点】

不動産会社へ聞きたい10の質問

1．この道路は公道ですか私道ですか？

基本確認です。

2．建築基準法上は何条の道路ですか？

道路種別を確認します。

3．私道所有者は誰ですか？

登記で確認します。

4．購入すると私道持分も取得しますか？

持分割合も確認します。

5．持分がない場合、通行する権利の根拠は何ですか？

書面を確認します。

6．自動車も通行できますか？

徒歩通行だけでは不十分です。

7．建築工事車両も通れますか？

注文住宅では重要です。

8．水道などの新規引込・掘削は必要ですか？

既存管を確認します。

9．道路補修費は誰が負担しますか？

過去の実績も確認します。

10．セットバックは必要ですか？

建築可能面積を確認します。

私道の土地チェックリスト

道路

☐ 公道・私道のどちらか確認した
☐ 建築基準法上の道路種別を確認した
☐ 道路幅員を確認した
☐ 接道長さを確認した
☐ セットバックの有無を確認した
☐ 位置指定道路か確認した

所有権

☐ 私道所有者を確認した
☐ 私道持分を取得できるか確認した
☐ 持分割合を確認した
☐ 共有者の人数を確認した
☐ 所有者不明者がいないか確認した

通行

☐ 徒歩通行できる根拠を確認した
☐ 自転車通行を確認した
☐ 自動車通行を確認した
☐ 宅配・引っ越し車両の通行を確認した
☐ 建築工事車両の通行を確認した
☐ 将来の買主にも権利関係が引き継がれるか確認した

ライフライン

☐ 水道管の位置を確認した
☐ 下水道管の位置を確認した
☐ ガス管の位置を確認した
☐ 新規引込工事の必要性を確認した
☐ 私道掘削の必要性を確認した
☐ 工事条件を各事業者へ確認した

維持管理

☐ 私道の管理者を確認した
☐ 道路補修費の負担方法を確認した
☐ 側溝・排水の管理方法を確認した
☐ 過去の補修履歴を確認した
☐ 自治体の助成制度があるか確認した

契約前

☐ 重要事項説明書の私道負担を確認した
☐ 私道部分の登記を確認した
☐ 通行に関する書面を確認した
☐ ライフライン関係の書面を確認した
☐ 住宅会社にも土地を確認してもらった

よくある質問

私道に面した土地はやめた方がいい？

私道というだけで避ける必要はありません。

重要なのは、私道持分・通行権・建築基準法上の道路種別・ライフライン工事・維持管理などを確認することです。

私道とは何ですか？

一般に個人や民間法人が所有・管理している道路を指します。沿道所有者が共有するケースや、それぞれが道路部分を所有するケースがあります。

私道持分なしは危険？

持分がなくても通行する法的根拠がある場合があります。

反対に、持分があるだけで全ての問題が解決するわけでもありません。

持分だけではなく、通行・工事・管理の権利関係を確認してください。

通行承諾書があれば安心？

内容次第です。

車両通行、工事車両、将来の所有者への承継などまで確認してください。

私道を掘るには全員の承諾が必要？

一律に「全員の承諾が必須」とはいえません。

2023年施行の改正民法では、一定の場合にライフライン設備を他人の土地へ設置する権利などが明文化されています。

ただし、事前通知や工事方法等のルールがあり、事業者独自の手続きもあるため、実際の工事条件を事前に確認してください。

位置指定道路とは？

土地を建築物の敷地として利用するために築造され、特定行政庁から位置の指定を受けた建築基準法上の道路です。

位置指定道路なら持分はいらない？

道路としての建築基準法上の扱いと、私道の所有・通行等の私法上の権利関係は別問題です。

個別物件ごとに確認してください。

私道負担とは？

購入する土地の一部が私道として利用されている場合などの負担です。

不動産売買における重要事項説明の対象にも私道に関する負担が含まれています。

私道の修理費は誰が払う？

私道の所有・管理状況によります。

所有者間で費用分担する場合などがあるため、購入前に維持管理ルールを確認してください。

建築できるかどうかはどう確認する？

建築基準法上の道路種別と接道条件を確認します。

原則として建築物の敷地は道路へ2m以上接する必要があります。

最終的には住宅会社・建築士や行政窓口にも確認してください。

私道の土地は売却しにくい？

権利関係が複雑な土地では、将来の購入者が慎重になる可能性があります。

そのため購入時から、

私道持分
通行
接道
ライフライン

を明確にしておくことが重要です。

まとめ｜私道トラブルは土地購入前の書面確認で防ぐ

私道に面した土地は、

「私道だから危険」

という単純な話ではありません。

実際に住宅街では、複数の宅地所有者が共同利用する私道が存在します。

問題になりやすいのは、

権利関係を十分確認せずに土地を購入するケースです。

特に確認したいのは、

私道所有者
私道持分
通行する権利
自動車通行
建築工事車両
ライフライン工事
建築基準法上の道路種別
接道条件
セットバック
維持管理費

です。

建築基準法では、原則として建築物の敷地は道路へ2m以上接する必要があります。

そのため、

「道路に面しているから家を建てられる」

ではなく、

「建築基準法上の道路へ適切に接道しているか」

まで確認することが重要です。

また、私道では水道・ガス等を敷地へ引き込むための工事も確認します。

2023年施行の改正民法ではライフライン設備の設置・使用に関する権利が明確化され、他人の土地へ設備を設置しなければ供給を受けられない一定の場合について新しいルールが整備されています。

ただし、

「民法が改正されたから何も確認しなくてよい」わけではありません。

工事位置

通知

費用

事業者の施工条件

などは別途確認が必要です。

私道の土地を検討するときは、

不動産会社に聞く

↓

重要事項説明書を確認する

↓

登記・道路種別を確認する

↓

ライフラインを確認する

↓

住宅会社にも建築可能性を確認してもらう

という順番がおすすめです。

私道に面した土地で最も避けたいのは、

「今まで問題が起きていないから、自分も大丈夫だろう」

と考えて契約することです。

土地は、一度購入すると簡単には変更できません。

現在だけではなく、

建築時

入居後

道路補修時

将来売却時

まで考え、

通行・掘削・持分・接道を契約前に明確にすること

が私道トラブルを防ぐポイントです。

※私道の通行権、設備設置、共有物の管理、建築可否などは、登記内容、道路形態、契約、土地の成立経緯、自治体の取扱い等によって結論が異なる場合があります。土地購入前に不動産会社・住宅会社へ確認し、権利関係が複雑な場合は司法書士・弁護士・土地家屋調査士など適切な専門家への確認も検討してください。