注文住宅の仮契約とは？申込金・本契約との違いと注意点

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注文住宅の住宅会社を比較していると、「まず仮契約をお願いします」「申込金を入れていただければプランを進められます」と案内されることがあります。

まだ間取りも金額も完全に決まっていないため、「仮契約なら後から簡単にキャンセルできるだろう」と考えてしまう方もいるでしょう。

しかし、「仮契約」という名称だけで、法的な責任が軽い契約だと判断するのは危険です。

国土交通省は、建設工事の請負契約は当事者同士の合意によって成立するものと説明しています。また、住まいるダイヤルの相談事例でも、「建築申込書」という名称であっても、内容によっては工事契約書と考えられる場合があるとされています。

つまり重要なのは、「仮契約」「申込書」「予約」という書類の名前ではなく、何を約束し、キャンセルした場合に何が発生するのかです。

この記事では、注文住宅の仮契約とは何か、本契約との違い、申込金・設計料・解約時の返金、契約前に確認する項目、住宅会社から契約を急かされた場合の対応まで詳しく解説します。

この記事のポイント

「仮契約」という名前だけで判断しない
建築申込書でも契約と扱われる場合がある
申込金が必ず全額返金されるとは限らない
返金条件は支払う前に書面で確認する
無料で行われる業務と有料業務を分ける
間取り・見積もりが固まる前の本契約は慎重に判断する
土地と建物の契約を混同しない
住宅ローン事前審査と契約も別に考える
「今日だけ」の条件で急いで署名しない
署名前に申込書・約款を持ち帰って確認する

結論｜仮契約でも署名前に条件を確認する

住宅会社から「これは本契約ではなく仮契約です」と説明されても、

「仮だからいつでも無料でやめられる」とは考えないでください。

住まいるダイヤルには、「解約すれば申込金は全額返金される」と説明を受けて建築申込書へ署名し10万円を支払ったものの、その後に返金を断られた相談事例があります。

この事例について住まいるダイヤルは、工事契約書を交わしていなくても契約が成立する場合があり、「建築申込書」という名称でも内容によっては工事契約書と考えられる場合があると説明しています。

したがって、署名前には最低でも次の項目を確認してください。

この書面は何の契約なのか
工事請負契約なのか
設計契約なのか
単なる建築申込みなのか
申込金はいくらか
キャンセルしたら返金されるか
返金されない費用は何か
いつから費用が発生するか
契約後に住宅会社が行う業務は何か
本契約は別に締結するのか

少しでも曖昧なら、サインする前に説明を求めましょう。

注文住宅の仮契約とは？

注文住宅では住宅会社によって、

仮契約
建築申込み
設計申込み
プラン申込み
商談申込み

など、さまざまな名称が使われることがあります。

問題は、全国共通で同じ内容の「仮契約」が存在するわけではないことです。

A社では、

「仮契約＝プラン作成を進めるための申込み」

でも、

B社では、

「仮契約と呼んでいるが実質的には工事請負契約に近い」

可能性があります。

国土交通省も、建設工事の請負契約は当事者間の合意によって成立するものであり、内容が不明確だと後日の紛争につながりかねないと説明しています。

したがって、「仮契約」という呼び方ではなく書類の中身を確認することが大切です。

仮契約と本契約の違い

一般的な家づくりでは、住宅会社を決める前後に複数の段階があります。

例えば、

資料請求
相談
プラン作成
概算見積もり
建築申込み
詳細設計
工事請負契約
着工

という流れです。

ただし、どの段階で「仮契約」「本契約」と呼ぶかは住宅会社によって異なります。

そのため、

「仮契約と本契約は何が違いますか」

だけではなく、

「今回サインする書類によって、私には具体的にどのような義務が発生しますか」

と聞く方が分かりやすくなります。

「仮」という言葉に安心しない

「仮契約」と聞くと、

予約のようなもの
いつでもやめられる
費用はかからない
正式な契約ではない

という印象を持ちやすいでしょう。

しかし、実際の契約関係は名称だけでは判断できません。

住まいるダイヤルも、建築申込書という名称であっても、その内容によっては工事契約書と考えられる場合があるとしています。

そのため、

「仮契約だから大丈夫ですよ」

という口頭説明だけで署名しないようにしましょう。

申込金とは？

住宅会社へ建築を申し込む際に、

5万円
10万円
数十万円

などの申込金を求められる場合があります。

金額や目的は住宅会社によって異なります。

重要なのは金額より、

何のためのお金なのか

を確認することです。

例えば、

建築申込みの意思確認
プラン作成費
敷地調査費
設計業務費
事務手数料

など、名目によって意味が変わります。

申込金は必ず返金される？

「申込金だからキャンセルすれば戻る」とは限りません。

住まいるダイヤルには、建築申込書へ署名して10万円を支払った後、住宅会社から「実費分は返金できない」と言われた事例があります。

住まいるダイヤルは、このケースについて、申込書に実費分を返金しない旨の記載があるなら、まず住宅会社へ実費の裏付けとなる明細を求めて内容を確認することを案内しています。

したがって申込金を払う前に、

全額返金ですか。
一部返金ですか。
返金されない場合は何の費用ですか。

を確認してください。

「実費を除いて返金」に注意

申込書に、

「解約時は実費を差し引いて返金します」

と書いてある場合があります。

この「実費」が何なのか確認してください。

例えば、

敷地調査
測量
図面作成
構造検討
見積もり
外注設計
その他業務

などが含まれる可能性があります。

住まいるダイヤルの相談事例でも、「実費分」とされる金額について明細などの裏付けを求めるよう案内しています。

「実費を引きます」とだけ書かれているなら、

具体的に何を行った場合、いくら差し引かれる可能性がありますか。

と確認しましょう。

申込金10万円なら大丈夫？

金額が小さいから安全とは限りません。

重要なのは、

申込金を払うことで住宅会社との関係がどこまで進むのか

です。

10万円だから単なる予約とは限りませんし、100万円だから必ず工事請負契約というわけでもありません。

書類の内容を確認してください。

申込金を払う前のチェック項目

少なくとも次を確認します。

確認項目	内容
書類名	建築申込書・設計申込書など
支払額	申込金はいくらか
目的	何のためのお金か
業務内容	支払後に何をするのか
解約	いつまで可能か
返金	全額・一部・返金なし
控除費用	実費等の内容
本契約	別途締結するのか
土地	土地契約とは別か
有効期限	申込みの期限があるか

口頭だけでなく、書面でも確認してください。

本契約前に決めたいこと

工事請負契約まで進む場合は、少なくとも住宅の基本条件を整理しておきたいところです。

建物の大きさ

延床面積
階数
部屋数

などを確認します。

間取り

契約後にも調整できる住宅会社はありますが、大幅変更すれば追加費用や工期へ影響する可能性があります。

【関連記事：注文住宅の間取りはいつまで変更できる？契約後の変更費用と注意点】

仕様

最低でも、

外壁
屋根
窓
断熱
キッチン
浴室
トイレ
洗面
床材

など、金額へ影響しやすい部分を確認します。

【関連記事：注文住宅の標準仕様とは？オプション費用が増える原因と確認方法】

総額

「建物本体2,500万円」だけでは判断しません。

本体工事
付帯工事
別途工事
オプション
諸費用

を確認します。

【関連記事：注文住宅の見積書の見方｜本体工事・付帯工事・別途工事の違い】

概算見積もりのまま契約しない

契約前の見積もりが、

「一式」

ばかりになっている場合は注意してください。

例えば、

電気工事一式
給排水工事一式
外構別途
地盤改良別途

という状態では、契約後に予算が増える可能性があります。

可能な範囲で、

何が含まれ、何が含まれていないか

を確認しましょう。

仮契約前に標準仕様を確認する

本体価格が安く見えても、

食洗機はオプション
網戸は別
照明は別
カーテンは別
外構は別

という場合があります。

住宅会社を比較するときは、標準仕様をそろえて比較してください。

無料プランはどこまで無料？

住宅会社によって、

初回プラン無料
詳細設計から有料
敷地調査から有料
建築申込み後から有料

など条件が異なります。

契約前に、

ここから先で料金が発生する業務は何ですか。

と聞きましょう。

特に設計業務が始まる場合は、

基本設計
実施設計
確認申請
構造計算

など、どこから費用が発生するのか確認します。

設計契約が別の場合もある

建築家や設計事務所へ依頼する場合などは、

設計監理契約と工事請負契約が別

になる場合があります。

住まいるダイヤルでは、注文住宅の設計契約を解除するケースについて、契約内容によっては解除までの業務に対する報酬相当額を支払う場合があると案内しています。

「まだ工事契約していないから費用は一切発生しない」とは限りません。

工事請負契約とは？

住宅会社へ住宅の建築工事を依頼する中心的な契約です。

国土交通省は、建設工事の請負契約について、合意内容が不明確・不正確だと後日の紛争につながる可能性があるため、建設業法による契約適正化の規定や標準請負契約約款を設けています。

契約時には、

工事内容
請負代金
工期
支払時期
設計変更
工期変更
引き渡し
契約解除
違約金
保証

などを確認します。

建築申込書にサインしたら契約？

一律には判断できません。

住まいるダイヤルでは、工事契約書を交わしていなくても契約が成立する場合があり、建築申込書という名称でも内容によっては工事契約書と考えられる場合があると説明しています。

したがって、

書類名が「申込書」だから契約ではない。

とは決めつけられません。

記載されている内容と、双方が何に合意しているのかが重要です。

ハンコを押さなければ契約ではない？

これも注意が必要です。

国土交通省は、建設工事の請負契約は本来、当事者の合意によって成立するものと説明しています。

そのため、

「印鑑を押していないから絶対に契約ではない」

と自己判断するのは避けましょう。

契約トラブルになっている場合は専門家へ相談してください。

仮契約を急かされたら？

住宅会社から、

今日だけ値引き
今月中なら特別価格
枠が残り1件
来月から値上げ
今サインすれば設備サービス

などと言われることがあります。

本当に期限があるキャンペーンの場合もあります。

しかし、数千万円規模の注文住宅では、

値引きを失うことより、確認不足で契約することの方が大きなリスク

になり得ます。

署名前に少なくとも、

見積書
標準仕様書
プラン
契約書
約款
申込金返金条件

を確認してください。

「とりあえず席を押さえるだけ」は要確認

営業担当者から、

「建築枠を確保するだけです」

「とりあえず押さえておきましょう」

と言われる場合があります。

この場合も、

何を押さえるのか
有効期間はいつまでか
キャンセルできるか
お金は戻るか
住宅会社に何の業務を依頼することになるか

を確認してください。

曖昧なままサインしないことが重要です。

申込金をクレジット感覚で払わない

数千万円の建築費と比べると、10万円の申込金は少額に感じるかもしれません。

しかし、一度支払うと、

「せっかく10万円払ったから、この会社で建てよう」

と心理的に住宅会社を変更しにくくなることがあります。

申込金を払う前に、

この住宅会社を有力候補として本当に絞り込めているか

考えてください。

住宅会社は何社比較する？

第110記事では、住宅会社を比較する際の実務的な目安として、

情報収集5〜8社
相談3〜5社
詳細比較2〜3社
最終1社

という段階的な絞り込みを紹介しています。

【関連記事：注文住宅は何社比較する？住宅会社を絞る目安と注意点】

仮契約・建築申込みを行うのは、少なくとも主要な候補を比較した後がおすすめです。

相見積もり中に仮契約していい？

他社との比較途中で建築申込みをすると、

「申込金を払ったから」

という理由で比較をやめてしまう可能性があります。

できれば、

建築価格
性能
間取り
標準仕様
保証
担当者

をある程度比較してから判断しましょう。

値引き目的の仮契約に注意

「今日仮契約すれば100万円値引き」

と言われると魅力的に感じます。

しかし確認したいのは、値引き額ではなく値引き後の最終総額です。

例えば、

契約時
3,000万円－100万円値引き

でも、

契約後
オプション＋200万円

となれば、値引きだけを見ても意味がありません。

【関連記事：注文住宅の値引き交渉はできる？タイミングと失敗しないコツ】

土地契約と建物契約を分ける

注文住宅では、

土地売買契約

と、

建物の工事請負契約

が別になることがあります。

土地を購入したからといって、その住宅会社との建物契約が自動的に成立するとは限りません。

一方、建築条件付き土地などでは、土地契約と建築工事の契約が密接に関係する場合があります。

土地側の契約条件も必ず確認してください。

住宅ローン事前審査との違い

住宅会社から、

「まず事前審査を通しましょう」

と言われることがあります。

住宅ローンの事前審査と住宅会社との工事請負契約は別の手続きです。

事前審査を受けたからといって、その住宅会社との契約を必ず締結しなければならないと単純に考えないようにしましょう。

【関連記事：住宅ローンの事前審査はいつ受ける？流れ・必要書類・落ちる原因】

ローン特約の有無を確認する

住宅ローンを利用する場合、融資が利用できなかった場合に契約をどう扱うのかも重要です。

ただし、「ローンが通らなければ必ず無条件キャンセル」とは限りません。

契約書に、

対象となる金融機関
借入予定額
期限
手続き条件
契約解除条件

などが定められているか確認してください。

クーリング・オフできる？

「契約しても8日以内ならクーリング・オフできる」と考えるのは危険です。

クーリング・オフは、契約した場所・勧誘方法・取引形態などによって適用の有無が変わります。

消費者庁は、訪問販売に該当する契約では、法定書面を受け取った日から原則8日以内のクーリング・オフ制度を定めています。

しかし、

住宅展示場や住宅会社の店舗で通常の商談をして契約したから、必ず8日以内なら解除できる

という制度ではありません。

「仮契約だからクーリング・オフできる」とも限らないため、契約前に解除条件を確認することが大切です。

キャンセル料は自由に決められる？

契約解除時の違約金についても、契約書の内容を確認する必要があります。

消費者契約法では、消費者契約の解除に伴う損害賠償額や違約金を定めた条項について、同種の契約解除に伴って事業者に生ずべき「平均的な損害」の額を超える部分は無効となる規定があります。

また、消費者庁の逐条解説では、事業者が違約金等を請求し、消費者から説明を求められた場合、算定根拠の概要について説明する努力義務があることも示されています。

そのため高額なキャンセル料を請求された場合は、

どの業務にいくら費用が発生したのか。

を確認しましょう。

「申込金は一切返金しない」と書いてある場合

書いてあるから必ずそのまま有効、あるいは必ず無効と簡単には判断できません。

契約の内容、解除時期、実際の業務、損害額などを確認する必要があります。

高額な申込金が返金されないなどトラブルになった場合は、書類を持って専門家へ相談してください。

解約したいと思ったら早めに連絡する

住宅会社との契約関係を解消したいと思ったら、そのまま打ち合わせを続けない方がよい場合があります。

打ち合わせが進めば、

設計
調査
外注
各種申請準備

などが進み、費用が増える可能性があります。

まず書類を確認し、解約意思が固まっているなら早めに住宅会社へ伝えましょう。

電話だけで解約しない

解約を伝える場合は、

電話
メール
書面

などを組み合わせ、記録を残します。

特に、

「○月○日に解約を申し出た」

という日付が分かるようにしてください。

返金されないと言われた場合

住宅会社から、

「もう設計を進めたので返金できません」

と言われたら、次を確認します。

どの契約条項に基づくのか
いつから業務を開始したのか
何の業務を行ったのか
成果物はあるのか
費用はいくらなのか
申込金からいくら控除するのか
残額はいくら返金されるのか

住まいるダイヤルでも、申込金から実費を差し引くと言われたケースについて、まず実費の裏付けとなる明細書等を要求するよう案内しています。

契約書をその場で読めない場合

契約書・約款はページ数が多く、営業担当者の前で短時間にすべて理解するのは難しいでしょう。

可能であれば、

今日は署名せず、一度持ち帰って家族で確認します。

と伝えてください。

確認する時間を確保することは、契約後のトラブル防止につながります。

口頭説明と書面が違う場合

最も注意したいケースの一つです。

例えば営業担当者が、

「申込金は全部戻ります」

と言っている一方、申込書には、

「解約時は実費を控除する」

と書いてある場合です。

住まいるダイヤルにも、まさにこのような返金条件をめぐる相談事例があります。

署名前に、

口頭では全額返金と伺いましたが、書面では実費控除となっています。どちらが正しいですか。

と確認し、必要なら書面を修正してもらいましょう。

営業担当者のメモだけで安心しない

「大丈夫です。返金します」

と営業担当者が手帳や別紙へ書いただけでは、後から会社との認識がずれる可能性があります。

重要な条件は、

申込書
契約書
特約
合意書

など正式な書面へ反映してもらう方が安心です。

本契約を急がない方がよい状態

次の状態なら、一度立ち止まって確認しましょう。

総額が分からない

「だいたい3,500万円です」という状態です。

間取りが固まっていない

大幅な変更可能性があります。

標準仕様が分からない

契約後にオプションが増える可能性があります。

地盤改良費が未確認

土地条件によって追加費用が発生する可能性があります。

外構費が入っていない

住める状態までの総額が分かりません。

解約条件を知らない

契約後に気が変わった際のリスクが分かりません。

仮契約前チェックリスト

書類

書類名を確認した
契約の目的を確認した
工事請負契約か確認した
設計契約か確認した
約款を確認した
特約を確認した
書類の控えをもらった

申込金

金額を確認した
支払目的を確認した
返金条件を確認した
返金期限を確認した
実費控除の内容を確認した
領収書を受け取る

設計

無料範囲を確認した
有料になる時点を確認した
プラン作成回数を確認した
設計料を確認した
解約時の設計料を確認した

建物

間取りを確認した
延床面積を確認した
標準仕様を確認した
オプションを確認した
断熱・耐震性能を確認した

金額

本体工事を確認した
付帯工事を確認した
別途工事を確認した
諸費用を確認した
外構費を確認した
地盤改良費を確認した
総予算を確認した

解約

いつまで解約できるか確認した
違約金を確認した
実費の考え方を確認した
返金額を確認した
クーリング・オフを前提にしていない

比較

他社と比較した
見積条件をそろえた
性能を比較した
保証を比較した
営業担当者だけで判断していない

よくある質問

注文住宅の仮契約とは何ですか？

住宅会社によって意味が異なります。

建築申込みや設計申込みなどを「仮契約」と呼ぶ会社もあります。

重要なのは名称ではなく、書類の内容と双方が合意する内容です。国土交通省は建設工事の請負契約は当事者の合意によって成立すると説明しています。

仮契約ならいつでもキャンセルできますか？

必ず無料でキャンセルできるとは限りません。

建築申込書の内容や設計業務の進捗などによって費用が発生する可能性があります。

建築申込書は契約書ではないですよね？

書類名だけでは判断できません。

住まいるダイヤルでは、建築申込書という名称であっても、内容によっては工事契約書と考えられる場合があると説明しています。

申込金10万円は返ってきますか？

住宅会社・申込書の内容によって異なります。

全額返金、一部返金、実費控除など条件が異なるため、支払う前に確認してください。

「実費を引いて返金」とはどういう意味ですか？

プラン作成や調査など、住宅会社が実際に行った業務の費用を差し引く趣旨で使われる場合があります。

どの費用が実費なのか、金額と明細を確認してください。住まいるダイヤルでも、実費の裏付けとなる明細書等を求めることを案内しています。

口頭で「全額返金」と言われました

書面の返金条件も確認してください。

口頭説明と申込書が違うなら、署名前に修正・確認しておくことが大切です。

ハンコを押さなければ契約ではありませんか？

それだけでは判断できません。

国土交通省は建設工事の請負契約は当事者の合意によって成立するものと説明しています。

本契約前なら費用はかかりませんか？

設計申込みや敷地調査など、工事請負契約前でも有料業務が始まる場合があります。

何が無料で、どこから有料なのか確認してください。

仮契約後に他社へ変更できますか？

契約内容によります。

変更を検討するなら、現在の申込書・契約書の解約条件と費用を確認してから進めてください。

今日契約すれば100万円値引きと言われました

値引きだけで判断しないことをおすすめします。

最終総額、仕様、解約条件などを確認してから判断してください。

仮契約すれば間取りを無料で作ってもらえますか？

住宅会社によって異なります。

申込金に設計料が含まれている場合もあるため、無料・有料の範囲を確認しましょう。

住宅ローン事前審査が通ったら契約しなければいけませんか？

住宅ローン事前審査と住宅会社との工事請負契約は別の手続きです。

ただし、すでに住宅会社との契約や申込みをしている場合は、その書類の条件を確認してください。

仮契約はクーリング・オフできますか？

「仮契約」という名称だけでは判断できません。

訪問販売に該当する契約などではクーリング・オフ制度が適用される場合がありますが、一般的な住宅会社店舗・展示場での契約がすべて同じ扱いになるわけではありません。

キャンセル料が高すぎる気がします

住宅会社へ算定根拠を確認してください。

消費者契約法では、解除に伴う違約金等について、事業者に生ずべき平均的な損害を超える部分を無効とする規定があります。また、消費者から求められた場合、事業者には違約金等の算定根拠の概要を説明する努力義務があります。

住宅会社が申込金を返してくれません

申込書、返金条件、これまで行われた業務、実費明細などを確認してください。

住宅会社との話し合いで解決しない場合は、住まいるダイヤルや法律相談などを利用する方法があります。

まとめ｜「仮」の名前より契約内容を確認する

注文住宅で最も注意したいのは、

「仮契約だからまだ正式な契約ではない」

と名称だけで判断してしまうことです。

国土交通省は、建設工事の請負契約は当事者間の合意によって成立するものと説明しています。住まいるダイヤルでも、建築申込書という名称であっても、内容によっては工事契約書と考えられる場合があるとしています。

重要なポイントを整理します。

「仮契約」という名称だけで判断しない
建築申込書の内容を読む
何の契約なのか確認する
申込金の目的を確認する
申込金の返金条件を確認する
「実費」の内容を確認する
有料業務が始まる時点を確認する
設計契約との違いを確認する
工事請負契約との違いを確認する
間取りをある程度固める
標準仕様を確認する
総額を確認する
他社と比較する
土地契約と建物契約を分ける
住宅ローン事前審査と契約を分ける
クーリング・オフを前提にしない
契約を急かされても書類を確認する
口頭説明と書面が違えば修正を求める
解約時の費用は明細を確認する
トラブル時は専門家へ相談する

住宅会社へ仮契約を勧められたら、最低でも次の5点を質問してください。

この書類に署名すると何が成立しますか
申込金は何の費用ですか
キャンセルした場合はいくら返金されますか
今日からどの業務が有料になりますか
本契約はいつ、どの書類で締結しますか

この5点へ明確な回答が得られない状態なら、すぐサインする必要はありません。

注文住宅は大きな金額が動く契約です。

「仮だから大丈夫」「とりあえず申し込むだけ」という言葉ではなく、契約書・申込書・約款に何が書かれているかを確認してから署名することが、後悔を防ぐ重要なポイントです。

※「仮契約」「建築申込み」「申込金」などの名称や法的な意味、返金条件は住宅会社や書類の内容によって異なります。名称だけで契約の有無や解除条件を判断せず、申込書・契約書・約款を確認してください。申込金の返還や高額な解約費用などについて住宅会社と争いが生じた場合は、住まいるダイヤルや弁護士など専門家への相談を検討してください。