注文住宅の土地探しで、古家付き土地を購入したあとに「解体費が思ったより高い」とわかるケースがあります。
「土地価格が安いと思って契約した」
「古家はすぐ壊せると思っていた」
「解体費込みで予算を組んでいなかった」
「アスベスト調査が必要と言われた」
「残置物の処分費が別料金だった」
「道路が狭くて重機が入りにくいと言われた」
「解体後に地中埋設物が出たら追加費用と言われた」
このような問題は、注文住宅の土地契約後に起きやすい追加費用トラブルです。
結論から言うと、土地契約後に古家解体費が高いとわかった場合、まず確認すべきなのは売買契約書・重要事項説明書・解体見積もりの内訳です。
古家解体費と一口に言っても、実際には次のような費用が含まれることがあります。
- 建物本体の解体費
- 足場・養生費
- 廃材の運搬処分費
- アスベスト事前調査費
- アスベスト除去費
- 残置物処分費
- 庭木・庭石・物置の撤去費
- ブロック塀・フェンスの撤去費
- 浄化槽・井戸・地中埋設物の撤去費
- 重機搬入費
- 道路使用・近隣対策費
- 建設リサイクル法関連の届出・分別解体対応
- 建物滅失登記の費用
特に注意したいのは、アスベストです。
環境省は、建築物等を解体・改造・補修する作業を伴う建設工事の元請業者または自主施工者に、石綿含有建材の使用の有無について調査する必要があると案内しています。一定規模以上の工事では、事前調査結果の報告も必要です。
また、建築物の解体・改修工事では、資格者による石綿含有建材の事前調査が義務付けられています。古い住宅では、外壁材、屋根材、軒天、内装材などにアスベスト含有建材が使われている可能性があるため、契約前に「古家あり＝解体費だけ見ればよい」と考えるのは危険です。
この記事では、土地契約後に古家解体費が高いとわかったときの対処法、費用が高くなる原因、アスベスト・残置物・地中埋設物・建設リサイクル法・滅失登記の注意点、契約前に確認すべきポイントを初心者向けに解説します。
この記事でわかること
- 古家解体費が高くなる主な原因
- 土地契約後にまず確認すべき書類
- 解体見積もりで見るべき内訳
- アスベスト調査・除去費用で注意すること
- 残置物・庭木・ブロック塀・浄化槽の追加費用
- 地中埋設物が出たときの考え方
- 建設リサイクル法や滅失登記の注意点
- 解体費が高いときに契約解除できるか
- 契約前に追加費用を防ぐチェックリスト
古家解体費とは
古家解体費とは、土地に残っている古い建物を取り壊し、注文住宅を建てられる状態にするための費用です。
古家付き土地は、更地より価格が安く見えることがあります。
しかし、実際には解体費や処分費を買主が負担する場合があり、総額で見ると割高になることもあります。
古家解体費に含まれやすいものは次のとおりです。
- 建物の解体
- 基礎の撤去
- 屋根材・外壁材の撤去
- 内装材の撤去
- 廃材の分別
- 廃材の運搬
- 廃材の処分
- 足場設置
- 防音・防じん養生
- 近隣対策
- 重機作業
- 整地
- 届出・書類作成
ここで大切なのは、解体費は「建物を壊す費用」だけではないということです。
廃材処分、アスベスト調査、道路条件、残置物、外構撤去、地中埋設物によって大きく変わります。
「坪単価だけ」で解体費を判断すると失敗します。
なぜ契約後に高くなるのか
土地契約後に古家解体費が高くなる原因は、契約前に解体範囲を正確に確認していないことです。
よくある原因は次のとおりです。
- 解体費を概算でしか見ていなかった
- アスベスト調査費を入れていなかった
- アスベスト除去費を想定していなかった
- 残置物処分費が別だった
- ブロック塀や庭木の撤去が別だった
- 浄化槽や井戸の撤去費を見落としていた
- 地中埋設物が出た
- 道路が狭く重機が入りにくかった
- 養生や近隣対策費が増えた
- 建設リサイクル法の届出対象だった
- 建物滅失登記費用を見ていなかった
- 売買契約で買主負担になっていた
古家付き土地では、販売図面に「古家あり」「現況渡し」とだけ書かれていることがあります。
この場合、古家の解体費や残置物処分費が誰の負担なのかを確認しないと、契約後に揉めやすくなります。
土地価格だけで判断せず、解体後に注文住宅を建てられる状態にする総額で見ることが重要です。
まず契約書を確認する
土地契約後に解体費が高いとわかったら、まず売買契約書と重要事項説明書を確認してください。
見るべきポイントは次のとおりです。
- 更地渡しか現況渡しか
- 解体費は売主負担か買主負担か
- 残置物撤去は誰の負担か
- ブロック塀や庭木の扱い
- 浄化槽・井戸・地中埋設物の扱い
- アスベストに関する記載
- 契約不適合責任
- 引き渡し条件
- 手付解除期限
- ローン特約
- 違約金
- 特約条項
特に重要なのは、「更地渡し」か「現況渡し」かです。
更地渡しであれば、売主が建物を解体して引き渡す条件になっている場合があります。
一方、現況渡しであれば、古家や残置物を含めて現状のまま引き渡され、解体費を買主が負担する場合があります。
ただし、実際の扱いは契約書の文言によります。
「古家付き土地だから当然売主が壊してくれる」と思い込まないでください。
解体見積もりを分解する
解体費が高いと言われたら、まず見積もりを分解してください。
「解体工事一式」とだけ書かれた見積もりでは判断できません。
確認すべき項目は次のとおりです。
- 建物本体解体費
- 基礎撤去費
- 足場・養生費
- 重機回送費
- 人力解体費
- 廃材運搬費
- 廃材処分費
- アスベスト事前調査費
- アスベスト分析費
- アスベスト除去費
- 残置物処分費
- 庭木・庭石撤去費
- ブロック塀・フェンス撤去費
- 浄化槽・井戸撤去費
- 地中埋設物撤去費
- 整地費
- 申請・届出費
- 諸経費
- 消費税
解体費が高い原因が、建物本体なのか、アスベストなのか、残置物なのか、廃材処分なのかを分けることが大切です。
一式見積もりのままでは、比較も交渉もできません。
アスベスト調査に注意
古家解体で最も注意したい追加費用がアスベストです。
アスベストは、過去に建材として広く使われていたため、古い住宅では含有建材が見つかる可能性があります。
確認すべきポイントは次のとおりです。
- 事前調査を誰が行うか
- 資格者による調査か
- 調査範囲はどこまでか
- 図面調査だけか現地調査もあるか
- 分析調査が必要か
- 報告対象の工事か
- 除去費用はいくらか
- 工期が延びるか
- 近隣対策は必要か
- 産業廃棄物としての処理費は含まれるか
環境省は、一定規模以上の建築物等の解体等工事で、石綿使用の有無を調査した結果を都道府県や大気汚染防止法政令市へ報告する必要があると案内しています。
また、厚生労働省の石綿総合情報ポータルでは、建築物等の解体・改修工事を行う場合、石綿障害予防規則等に基づき、石綿含有の有無の事前調査や、労働者のばく露防止措置、作業記録の保存などが必要と説明されています。
つまり、アスベストは「見つかったら高いから無視する」という性質のものではありません。
法令・安全・近隣への配慮が関わるため、正規の手順で対応する必要があります。
アスベストで費用が上がる理由
アスベストがあると、解体費は上がりやすくなります。
理由は次のとおりです。
- 事前調査が必要
- 分析調査が必要になる場合がある
- 専門的な除去作業が必要
- 飛散防止対策が必要
- 作業員のばく露防止措置が必要
- 廃棄物の分別・処理が必要
- 工期が延びる
- 近隣説明が必要になる場合がある
- 養生や隔離が必要になる場合がある
特に、吹付け材や断熱材などにアスベストが含まれる場合は、対応が重くなる可能性があります。
一方、スレート屋根や外壁材などの成形板でも、適切な分別・処理が必要です。
「古い家だけど木造だから大丈夫」とは言い切れません。
古家付き土地を買うなら、契約前にアスベスト調査や除去費用の可能性を確認してください。
建設リサイクル法の届出
一定規模以上の解体工事では、建設リサイクル法に基づく届出や分別解体が必要です。
大阪府は、特定建設資材を用いた建築物等の解体工事で、建築物の解体は床面積の合計80㎡以上の場合に対象建設工事となり、工事着手の7日前までに届出を行い、分別解体等と再資源化等を実施しなければならないと案内しています。
確認すべきポイントは次のとおりです。
- 届出対象の規模か
- 誰が届出するか
- 着工何日前までに必要か
- 分別解体の対象か
- 再資源化の対象建材は何か
- 届出費用・書類作成費は見積もりに含まれるか
- 工事スケジュールに影響するか
建設リサイクル法の届出が必要な場合、解体工事をすぐ始められないことがあります。
土地決済後すぐ着工したい場合は、届出・解体・滅失登記・建築確認のスケジュールを事前に組む必要があります。
解体業者の登録・許可を見る
解体工事は、誰でも自由に請け負えるわけではありません。
解体工事業者の登録や建設業許可など、業者側の資格・登録状況を確認する必要があります。
愛媛県は、建設リサイクル法に基づき、解体工事を営もうとする者は、解体工事を行う都道府県ごとに登録が必要と案内しています。
ただし、一定の建設業許可を受けている場合など、登録との関係は条件によって変わります。
確認すべきポイントは次のとおりです。
- 解体工事業登録があるか
- 建設業許可があるか
- 工事を行う都道府県で対応できるか
- アスベスト対応ができるか
- 産業廃棄物処理の体制があるか
- 損害保険に加入しているか
- 近隣対応の実績があるか
- 見積もりが明確か
安いだけの解体業者を選ぶと、近隣トラブルや廃棄物処理トラブルにつながることがあります。
解体工事は「壊せればよい」ではありません。
安全・法令・近隣対応・廃棄物処理まで含めて確認しましょう。
廃棄物処理費が高い
解体費で大きな割合を占めるのが、廃棄物処理費です。
古家を解体すると、木材、コンクリート、金属、ガラス、瓦、石膏ボード、断熱材、畳、建具など、さまざまな廃材が出ます。
確認すべき項目は次のとおりです。
- 廃材の種類
- 廃材の量
- 分別方法
- 運搬先
- 処分場
- 処分単価
- マニフェストの有無
- アスベスト含有廃棄物の扱い
- 追加廃棄物が出た場合の単価
環境省の指針では、建設工事や解体工事から生じる廃棄物の処理において、マニフェストは排出事業者が産業廃棄物の委託処理で廃棄物の流れを把握するために交付・使用するものと説明されています。
廃棄物処理が曖昧な業者は避けた方が安全です。
不法投棄などのトラブルは、施主側にも大きな不安を残します。
残置物処分費を見る
古家付き土地では、建物内に家具・家電・生活用品などが残っている場合があります。
これを残置物といいます。
残置物が多いと、解体費とは別に処分費がかかることがあります。
残置物になりやすいものは次のとおりです。
- 家具
- 家電
- 布団
- 衣類
- 食器
- 本
- 仏壇
- 物置内の荷物
- 農機具
- タイヤ
- 自転車
- 不用品
- 危険物
- 家電リサイクル対象品
残置物で注意すべきなのは、売主が撤去するのか、買主が撤去するのかです。
契約書に「残置物は売主負担で撤去」とあればよいですが、現況渡しの場合は買主負担になることがあります。
残置物は写真では少なく見えても、実際にはかなり多いことがあります。
契約前に室内・押入れ・物置・庭まで確認してください。
庭木・庭石・外構撤去
古家解体では、建物以外の撤去費も見落としやすいです。
たとえば、次のようなものです。
- 庭木
- 生け垣
- 庭石
- 物置
- カーポート
- ブロック塀
- フェンス
- 門柱
- 土間コンクリート
- ウッドデッキ
- 古い井戸
- 浄化槽
- 擁壁の一部
- 古い配管
庭木や庭石は、重機や運搬が必要になるため、意外と費用がかかることがあります。
また、ブロック塀やフェンスが隣地境界上にある場合、勝手に撤去できないこともあります。
外構撤去は、建物解体費に含まれていない場合があります。
見積もりに「どこまで撤去するのか」を必ず書いてもらいましょう。
浄化槽・井戸に注意
古い住宅では、浄化槽や井戸が残っている場合があります。
これらは撤去費用や埋戻し費用がかかることがあります。
確認すべき項目は次のとおりです。
- 浄化槽があるか
- 使用中か廃止済みか
- 清掃・汲み取りが必要か
- 撤去するか埋め戻すか
- 井戸があるか
- 井戸を撤去するか埋めるか
- 地鎮祭やお祓いを希望するか
- 地盤や建物配置に影響するか
- 外構計画に影響するか
浄化槽や井戸は、現地を軽く見ただけではわからないことがあります。
売主の告知書、過去の図面、上下水道資料、現地確認で確認しましょう。
解体後に発覚すると追加費用になりやすい部分です。
地中埋設物が出た場合
古家解体後に、地中埋設物が出ることがあります。
地中埋設物とは、地中に埋まっていた不要物や構造物のことです。
代表例は次のとおりです。
- 古い基礎
- コンクリートガラ
- 井戸
- 浄化槽
- 古い配管
- 廃材
- レンガ
- 石
- ゴミ
- 以前の建物の残骸
- 土壌汚染の可能性があるもの
地中埋設物が見つかると、撤去費用、処分費用、工期延長が発生する可能性があります。
ここで重要なのは、費用負担が誰になるかです。
確認すべき書類は次のとおりです。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件状況報告書
- 契約不適合責任の条項
- 地中埋設物に関する特約
- 売主の告知内容
契約書に「地中埋設物が出た場合は買主負担」と書かれていれば、買主側の負担になる可能性があります。
一方で、売主が知っていたのに告知していなかった場合などは、別の問題になる可能性があります。
自己判断せず、不動産会社にすぐ確認しましょう。
道路条件で費用が変わる
解体費は、道路条件でも変わります。
解体しやすい土地は、重機やトラックが入りやすい土地です。
逆に、次のような土地では費用が上がりやすくなります。
- 前面道路が狭い
- 接道幅が狭い
- 旗竿地
- 道路と敷地に高低差がある
- 電線や電柱が邪魔
- 交通量が多い
- 通学路に面している
- 近隣住宅との距離が近い
- トラックの駐車場所がない
- 重機が入れず人力解体が必要
重機が入れない場合、人力解体の割合が増え、工期も費用も上がりやすくなります。
土地契約前には、住宅会社だけでなく解体業者にも現地を見てもらうのが安全です。
近隣対策費も必要
解体工事では、近隣対策が重要です。
古い建物を壊すため、騒音・振動・粉じん・車両通行が発生します。
必要になりやすい対策は次のとおりです。
- 防音シート
- 防じん養生
- 散水
- 交通誘導員
- 近隣あいさつ
- 工事案内文
- 作業時間の配慮
- 隣地への養生
- 振動対策
- 道路清掃
住宅密集地では、近隣対策を軽く見ると、建築工事前から近隣関係が悪くなります。
注文住宅では、解体後にその土地に住むことになります。
「安く壊す」だけでなく、「住み始める前に近隣と揉めない」ことも大切です。
建物滅失登記も必要
古家を解体したあとは、建物滅失登記が必要になる場合があります。
不動産登記法では、建物が滅失したとき、表題部所有者または所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならないとされています。
法務局も、建物を取り壊した場合の建物滅失登記について、オンライン申請の案内を出しています。
確認すべきポイントは次のとおりです。
- 解体する建物が登記されているか
- 滅失登記は誰が申請するか
- 土地家屋調査士に依頼するか
- 解体証明書は発行されるか
- 建物図面や登記情報と現地が合っているか
- 滅失登記の費用を誰が負担するか
- 建築確認申請のスケジュールに影響しないか
更地にして注文住宅を建てる場合、古家の登記が残っていると手続きに影響することがあります。
解体費だけでなく、滅失登記までスケジュールに入れてください。
解体費は住宅ローンに入る？
古家解体費が高くなった場合、住宅ローンに組み込めるかも重要です。
確認すべきポイントは次のとおりです。
- 解体費を住宅ローンに含められるか
- 土地先行融資に含められるか
- つなぎ融資で対応できるか
- 本審査前に金額変更できるか
- 本審査後でも変更できるか
- 解体見積書が必要か
- 解体工事の契約書が必要か
- 自己資金で先払いが必要か
- 返済額が増えても無理ないか
金融機関によって扱いが変わるため、「解体費もローンに入るはず」と思い込まないでください。
土地契約前に、住宅会社と金融機関へ確認しておくべきです。
解体費がローンに入らない場合、自己資金で支払う必要が出る可能性があります。
解体費が高いときの対処法
土地契約後に解体費が高いとわかったら、次の順番で動いてください。
手順1：契約書を確認する
まず、解体費が売主負担か買主負担かを確認します。
現況渡し、更地渡し、残置物撤去、地中埋設物の扱いを見てください。
手順2：見積もり内訳を確認する
建物本体、アスベスト、残置物、外構撤去、廃材処分、届出、滅失登記などに分けて確認します。
手順3：アスベスト調査を確認する
事前調査の有無、資格者調査、分析、報告対象、除去費用を確認します。
手順4：解体範囲を確認する
建物だけなのか、基礎、外構、庭木、物置、浄化槽、井戸まで含むのかを確認します。
手順5：追加費用条件を確認する
地中埋設物、アスベスト、残置物増加、廃材処分量増加時の追加単価を確認します。
手順6：相見積もりを取る
条件をそろえて複数社で比較します。
ただし、アスベストや廃棄物処理を省いた安すぎる見積もりには注意してください。
手順7：住宅ローンへの影響を見る
解体費をローンに入れられるか、自己資金が必要か、返済額は問題ないか確認します。
手順8：総額を再計算する
土地代、解体費、建物費、外構費、地盤改良費、諸費用を合計して判断します。
相見積もりの注意点
解体費が高いときは、相見積もりを取るのも有効です。
ただし、単純に一番安い業者を選ぶのは危険です。
比較すべき項目は次のとおりです。
- 解体範囲
- 基礎撤去の有無
- 外構撤去の有無
- アスベスト調査費
- アスベスト除去費
- 残置物処分費
- 廃材処分費
- 運搬費
- 届出費
- 近隣対策
- 保険加入
- 追加費用の条件
- 工期
- 滅失登記に必要な書類発行
安い見積もりには、何かが含まれていないことがあります。
「建物本体だけの解体費」なのか、「建物・基礎・外構・残置物・届出まで含む総額」なのかを必ず確認してください。
解体費を削ると危険な項目
予算オーバーしたからといって、削ってはいけない項目があります。
削ると危険なのは次の項目です。
- アスベスト事前調査
- アスベスト除去
- 廃棄物の適正処理
- 養生
- 近隣対策
- 安全管理
- 道路使用や届出
- 基礎撤去
- 地中埋設物の確認
- 解体後の整地
ここを削ると、法令違反、近隣トラブル、追加費用、建築工事の遅れにつながる可能性があります。
特にアスベストと廃棄物処理は安易に削るべきではありません。
予算を調整するなら、解体の安全や法令対応ではなく、建物オプションや外構の装飾部分で調整する方が安全です。
契約解除できるか
古家解体費が高いことを理由に、土地契約を解除できるか気になる人も多いはずです。
結論としては、契約内容によります。
確認すべき項目は次のとおりです。
- 更地渡しの条件だったか
- 現況渡しの条件だったか
- 解体費の負担者
- 残置物撤去の負担者
- アスベストに関する説明
- 地中埋設物の扱い
- 物件状況報告書の記載
- 契約不適合責任
- 手付解除期限
- ローン特約
- 違約金
「解体費が高い」という理由だけで、当然に無料キャンセルできるとは限りません。
契約書で買主負担になっていれば、買主側の負担になる可能性があります。
一方で、更地渡しの条件だったのに解体がされない、売主が知っていた重大な地中埋設物を告知していなかった、説明と実態が違ったという場合は、別の問題になる可能性があります。
自己判断せず、不動産会社や必要に応じて専門家へ相談してください。
契約前に確認すること
古家解体費で後悔しないためには、土地契約前の確認が重要です。
最低限、次を確認してください。
- 更地渡しか現況渡しか
- 解体費は誰の負担か
- 解体見積もりは取っているか
- アスベスト調査は必要か
- アスベスト除去費の可能性はあるか
- 残置物は誰が撤去するか
- 庭木・庭石・外構撤去は含むか
- 浄化槽・井戸はあるか
- 地中埋設物が出た場合の負担
- 道路条件で解体費が上がらないか
- 建設リサイクル法の届出対象か
- 滅失登記は誰が行うか
- 解体後すぐ建築できるか
- 解体費を住宅ローンに含められるか
古家付き土地は、土地価格が安く見えることがあります。
しかし、解体費・残置物・アスベスト・地中埋設物を含めると、更地より高くなる場合もあります。
必ず総額で比較しましょう。
不動産会社に聞くこと
土地契約前に、不動産会社へ次の質問をしてください。
引き渡し条件について
- 更地渡しですか？
- 現況渡しですか？
- 解体費は誰が負担しますか？
- 残置物は誰が撤去しますか？
- 引き渡しまでにどこまで片付きますか？
- 解体時期はいつですか？
古家について
- 建物の築年数はいつですか？
- 構造は何ですか？
- 延床面積はいくらですか？
- 増築部分はありますか？
- 登記と現況は合っていますか？
- アスベスト調査はしていますか？
追加費用について
- 庭木・庭石・外構撤去は必要ですか？
- 浄化槽や井戸はありますか？
- 地中埋設物の可能性はありますか？
- 地中埋設物が出た場合の負担は誰ですか？
- 解体費の概算はありますか？
- 解体見積もりを取得できますか？
契約について
- 重要事項説明書にどう記載されますか？
- 物件状況報告書に告知はありますか？
- 契約不適合責任はどうなりますか？
- 手付解除期限はいつですか？
- ローン特約に解体費は含まれますか？
「古家は買主で解体してください」だけで終わらせないでください。
何をどこまで買主が負担するのか、書面で確認しましょう。
住宅会社に聞くこと
住宅会社には、解体後の建築計画まで含めて確認してください。
聞くべきことは次のとおりです。
解体について
- この古家の解体費はいくら見込むべきですか？
- アスベスト調査は必要ですか？
- 解体業者を紹介できますか？
- 解体範囲はどこまで必要ですか？
- 基礎は完全撤去が必要ですか？
- 外構撤去はどこまで必要ですか？
建築計画について
- 解体後すぐ建築できますか？
- 地盤調査はいつ行いますか？
- 解体後に地盤改良費が出る可能性はありますか？
- 既存配管は使えますか？
- 水道・下水の引き直しは必要ですか？
- 建物配置に影響する残存物はありますか？
予算について
- 解体費込みの総額はいくらですか？
- 解体費を住宅ローンに入れられますか？
- 解体費が上がったらどこを調整しますか？
- 外構費も含めていますか？
- 予備費はいくら必要ですか？
- 削ってはいけない項目はどこですか？
住宅会社には、土地価格ではなく「解体後に家を建てる総額」で確認してください。
古家付き土地では、住宅会社の事前確認が非常に重要です。
解体業者に聞くこと
解体業者には、見積もりの前提を細かく聞きましょう。
確認すべき質問は次のとおりです。
- 解体範囲はどこまでですか？
- 基礎撤去は含まれていますか？
- 外構撤去は含まれていますか？
- 残置物処分は含まれていますか？
- アスベスト調査費は含まれていますか？
- アスベストが出た場合の追加費用はいくらですか？
- 地中埋設物が出た場合の扱いはどうなりますか？
- 廃材処分費は含まれていますか？
- マニフェストは発行されますか？
- 建設リサイクル法の届出は誰が行いますか？
- 近隣あいさつはしてくれますか？
- 損害保険に加入していますか？
- 解体証明書は発行されますか？
- 工期は何日ですか？
解体業者の説明が曖昧な場合は注意してください。
安さより、内訳の明確さと対応範囲を重視しましょう。
金融機関に聞くこと
解体費を住宅ローンに入れたい場合は、金融機関にも確認してください。
聞くべきことは次のとおりです。
- 古家解体費は住宅ローンに含められますか？
- 土地先行融資に含められますか？
- つなぎ融資で支払えますか？
- 解体見積書は必要ですか？
- 解体契約書は必要ですか？
- 本審査前なら金額変更できますか？
- 本審査後に追加できますか？
- 自己資金払いが必要ですか？
- 解体費が増えると返済額はいくら変わりますか？
- ローン特約に影響しますか？
金融機関によって対応が違います。
契約後に「解体費はローンに入らない」とわかると、自己資金が足りなくなる可能性があります。
土地契約前に確認しておきましょう。
契約前チェックリスト
引き渡し条件
□ 更地渡しか確認した
□ 現況渡しか確認した
□ 解体費の負担者を確認した
□ 残置物撤去の負担者を確認した
□ 庭木・庭石の扱いを確認した
□ 外構撤去の扱いを確認した
□ 浄化槽・井戸の有無を確認した
□ 地中埋設物の負担を確認した
解体見積もり
□ 解体見積もりを取得した
□ 建物本体費を確認した
□ 基礎撤去費を確認した
□ 廃材処分費を確認した
□ アスベスト調査費を確認した
□ アスベスト除去費の可能性を確認した
□ 残置物処分費を確認した
□ 追加費用の単価を確認した
法令・手続き
□ アスベスト事前調査を確認した
□ 建設リサイクル法の届出対象か確認した
□ 解体業者の登録・許可を確認した
□ マニフェストの扱いを確認した
□ 建物滅失登記を確認した
□ 解体証明書の発行を確認した
□ 近隣あいさつを確認した
□ 工期を確認した
建築・予算
□ 解体後に建築できるか確認した
□ 地盤調査の時期を確認した
□ 地盤改良費の予備費を入れた
□ 水道・下水の引き直しを確認した
□ 解体費込みの総額を確認した
□ 住宅ローンに入れられるか確認した
□ 自己資金を使い切らない
□ 予備費を残した
契約
□ 重要事項説明書案を確認した
□ 売買契約書案を確認した
□ 物件状況報告書を確認した
□ 契約不適合責任を確認した
□ 手付解除期限を確認した
□ ローン特約を確認した
□ 解体費高騰時の対応を確認した
□ 不安点を残していない
よくある質問
Q1. 古家解体費が高いと言われたらまず何を確認すべきですか？
まず売買契約書と重要事項説明書を確認し、解体費が売主負担か買主負担かを見てください。
そのうえで、解体見積もりの内訳を確認します。
Q2. 古家付き土地は更地よりお得ですか？
必ずしもお得とは限りません。
土地価格が安くても、解体費、アスベスト除去費、残置物処分費、地中埋設物撤去費がかかると、総額では高くなる場合があります。
Q3. アスベスト調査は必ず必要ですか？
建築物等の解体・改修工事では、石綿含有建材の有無について事前調査が必要です。
一定規模以上の工事では、調査結果の報告も必要になります。
Q4. 残置物処分費は誰が払いますか？
契約条件によります。
売主が撤去する条件なら売主負担、現況渡しで買主負担になっている場合は買主が処分費を負担する可能性があります。
契約書で確認してください。
Q5. 解体後に地中埋設物が出たらどうなりますか？
売買契約書や特約、契約不適合責任、売主の告知内容によって扱いが変わります。
買主負担になる場合もあるため、契約前に必ず確認してください。
Q6. 解体費は住宅ローンに入れられますか？
入れられる場合もありますが、金融機関やローンの種類、審査状況によります。
土地契約前に、住宅会社と金融機関へ確認しておくべきです。
まとめ｜古家解体費は土地価格とセットで見る
古家付き土地は、土地価格だけを見ると魅力的に見えることがあります。
しかし、注文住宅では、古家を解体し、更地にして、地盤調査を行い、建築できる状態にして初めてスタートです。
最後に、重要ポイントをまとめます。
- 古家解体費は建物を壊す費用だけではない
- 解体費は内訳で確認する
- 更地渡しか現況渡しかを必ず見る
- 解体費の負担者を契約書で確認する
- アスベスト事前調査・報告・除去費に注意する
- 残置物処分費は別料金になりやすい
- 庭木・庭石・ブロック塀・浄化槽・井戸も確認する
- 地中埋設物が出た場合の負担を確認する
- 道路が狭い土地は解体費が上がりやすい
- 建設リサイクル法の届出対象か確認する
- 解体業者の登録・許可・保険を確認する
- 廃棄物処理とマニフェストを確認する
- 解体後は建物滅失登記も必要になる
- 解体費を住宅ローンに入れられるか確認する
- 古家付き土地は解体費込みの総額で判断する
土地探しで大事なのは、土地価格の安さではありません。
解体費はいくらか。
アスベストはないか。
残置物は誰が処分するか。
外構や庭木も撤去するのか。
地中埋設物が出たら誰が負担するのか。
解体後にすぐ建築できるのか。
住宅ローンに組み込めるのか。
ここまで確認して初めて、古家付き土地の本当の価格が見えてきます。
土地契約後に古家解体費で後悔しないためにも、契約前に不動産会社・住宅会社・解体業者・金融機関へ確認し、解体費込みの総額で判断しましょう。
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